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pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 316
経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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はじめまして、5人で所有する土地が有り(宅地)3人が早く売却したいとの事で、有る不動産会社に他2人の同意も無く部分売

解決済みの質問:

はじめまして、5人で所有する土地が有り(宅地)3人が早く売却したいとの事で、有る不動産会社に他2人の同意も無く部分売却を進めることは出来るのでしょうか?確定測量済みで、手付金も受け取っているそうです。まもなく建物の撤去工事も始まると聞きました。 ご見解よろしくお願い致します。ご先祖様が残してくれた大切な土地ですので出来れば残したいのですが・・・売却するのであれば出来るだけ高く買って頂ける所を探さなければ先祖様に、また護ってきた方々に申し訳なく思います。240坪程の土地ですので、分譲目的の不動産屋さんの買取希望が殆どで坪単価をかなり安く抑えて提示されます。高く買っていただける業者さんを見つける方法も教えて頂けたら有り難く思います。どうぞよろしくお願い致します。

投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.

共有物のそれぞれの所有権(持分権)は独立し、自由に処分できます。但し、物全部を処分するには他の共有者全員の同意 が必要です。建物の撤去工事が始まるとのことですが、建物も共有となっているようであれば、他の共有者の同意が無ければ解体撤去することはできません。また、分譲目的で購入する業者は共有持分を取得するのみで、他の共有者の同意がなければ分譲することはできません。不動産業者は3人の共有持分を取得した後に、他の2人の持分を買収する予定ではないかと思います。共有者全員が同時に売却する場合と共有持分のみを売却する場合は自ずと、その価格に違いがでてきます。すなわち、5人全員の場合ですと、その付加価値が高くなりますので、買い取り価格も上乗せされます。

従って、より高く売却するには、他の2人の同意を得て完全な物件として売却することと考えます。

質問者: 返答済み 4 年 前.

回答有難う御座います。」


共有物のそれぞれの所有権(持分権)は独立し、自由に処分できます。


 


との回答でしたが、分筆の同意も無くでしょうか?(敷地の分筆協議無く手付金を渡す)


 

専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.

土地の分筆は土地全体の処分行為になりますので、共有者全員の同意がなければできません。他の共有者の同意が得られない場合は、裁判所に訴えを起こして分割を請求することができます。この場合分割することができないとき、又は分割によって値打ちが非常にさがる心配があるときには、裁判所は競売するように命じることができます。

質問者: 返答済み 4 年 前.

ご回答有難う御座います。


 


土地の分筆は土地全体の処分行為になりますので、共有者全員の同意がなければできません。他の共有者の同意が得られない場合は、裁判所に訴えを起こして分割を請求することができます。


その不動産屋さんは、5分の3の権利を持っています。株と一緒で半分以上の権利を持っているのは私なので、貴方方にとやかく言われたく無い!弁護士でも司法書士にでも聞いてください!との対応でした。建物の取り壊しは、突風などで他人に危険を及ぼしそうだから。(木造瓦葺平家建築年数150年34坪・木造瓦葺2階建1F88㎡.2F57㎡木造瓦葺平家建9.3㎡・木造瓦葺平家建4.3㎡)整地費用1000万円は妥当でしょうか?その金額を3対2で折半しますか?それとも売却推進派価格で売りますか?と問われています。


最後の返答よろしくお願い致します。


 


 

専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.

共有物を変更する場合として、物全部を処分する場合と、その物の利用・改良・保全する場合により必要な同意数が分かれます。前者の場合は共有者全員の同意が必要で土地の分筆はこれにあたります。後者の場合は共有者の持分の過半数によって決することができます。従って、5分の3の過半数の権利を持っているからといって、全てのことを決められるわけではありません。

建物の取り壊しについては基本的には全員の同意が必要ですが、建築後150年で老朽化しているようですので、共有物の管理保全行為として過半数の同意で解体することができる場合もあります。

解体費用ですが、建物の延床面積が合計81坪ですので、解体撤去・運搬処分・残地整備で、約7万円/坪とすると総額567万円位ではないかと考えます。保全行為として解体した場合、その費用はその持分に応じて各共有者が負担することになりますので、5分の2の持ち分を持っている方の負担は約226万円(一人113万円)となります。

できるだけ高い価格で売却されたいとのご意向ですので、建物を解体して更地として、不動産業者とともに共有状態で売却する場合と、その業者に買い取ってもらう場合の価格を比較検討をして、よりメリットが多い方法を選択されてはいかがでしょうか。

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