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AE, 行政書士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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経験:  民事法務専門
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私名義の土地に建っている共有名義(AとB二分の一づつ)の共同住宅が建っているのですが平成23年8月1日にBから持ち分

解決済みの質問:

私名義の土地に建っている共有名義(AとB二分の一づつ)の共同住宅が建っているのですが平成23年8月1日にBから持ち分を贈与をされました。 現在家賃収入は受け取っていませんがBに対して、家賃収入とともにBの持分に対する土地の使用料(占有料)を遡って請求することができると思いますが、使用料(占有料)はどのくらいの料金が妥当なのでしょうか。例えば、家賃収入の何パーセント等
よろしくお願いします。
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  AE 返答済み 3 年 前.

回答のため、もう少し詳しく事情をお聞かせください。

 

1.あなた名義の土地の上にAB2分の1ずつ共有の共同住宅が建っているということですが、あなたとこのAさんBさんとはどのような関係なのでしょうか。


2.共同住宅の建築当時、AさんBさんと土地使用に関してどのような合意をされていたのでしょうか。

 

3.現在家賃収入を受け取っていないというのは、住宅を第三者に貸しており、その収入はBさんが受け取っているということでしょうか。それともBさんが無償で入居しているということでしょうか。

 

4.Bさんはどのような事情で、あなたに持分を贈与されたのでしょうか。

 

以上の4点について、返信をお願いします。

 

 

質問者: 返答済み 3 年 前.

1.A母、B義姉
2.特になし。建築当時、土地は父の名義(平成23年4月死亡、平成23年7月私が相続した)


3.建築当時から母が全て受け取っている。


4.当初 母二分の一、兄二分の一(平成11年死亡、平成23年7月義姉が相続、平成23年8月私が贈与を受けた )


 ※共同住宅の管理は父がしていたが、平成20年に父が入院してからは私が管理している。


  また、私はこの一部屋を借りて平成19年11月~平成25年6月まで家賃を支払っていた。


  この度、贈与を受けた平成23年8月~平成25年6月まで職場から支給を受けた住居手当の額約40万円を返納することとなった。そして、現在、土地・共同住宅の税金は母が払っているが、私の持ち分の家賃等を受け取り持ち分相応の税金等を支払っていこうとしているところです。


 その他事情は色々ありますが、よろしくお願いします。


  


  


 


 

専門家:  AE 返答済み 3 年 前.
返信ありがとうございました。

そうすると義姉に対して、平成23年8月までの家賃収入、土地使用料を遡って請求したいとお考えなのですね。

まず家賃収入に関してですが、建築当時から全てお母様が受け取っているということですので、もし請求するのであればお母様に対してであり、義姉に請求することはできません。あなたの所有者として家賃を受け取る権利を義姉はなんら侵害していないからです。

次に土地使用料についてですが、建築当時、とくになにも合意をされていないということですと、建物を所有されるのがご家族であることから、お父様は無償で使用することを認めていたのだと考えられますし、その後お兄様が亡くなってから12年間義姉にも使用料を請求していなかったという事情をみると、義姉に対しても黙示的に無償での使用を認めていたものと考えられます。
そしてあなたは土地とともにお父様の貸主としての地位を相続していますので、こちらについても請求は難しいでしょう。
実質的に見ても、家賃収入を全てお母様が取得しており、自らの持分をあなたに贈与しているのですから、姉はなんら利益を受けていないことになります。
家賃収入や使用料を遡って請求する根拠は、本来あなたが受けるべき利益を相手が不当に得ていたということですから、相手が利益を受けていないのであれば請求の根拠を欠くことになります。
質問者: 返答済み 3 年 前.

質問が分かりにくくて申し訳ありませんでした。平成23年8月までではなく、平成23年8月以降の家賃はもちろんですが、土地使用料の額の一般的な目安を知りたかったのです。(土地の使用料については、私が意思表示をすれば請求できるということですね)

専門家:  AE 返答済み 3 年 前.
こちらこそ、上手くご質問の意図がくみ取れずに申し訳ないです。
義姉に対して土地の使用料を請求したいという話だと理解していたのですが、違うのでしょうか。
義姉が平成23年8月に自らの持分をあなたに贈与したのであれば、それ以降は土地を使用していないのですから、使用料の問題も発生しないことになります。

土地の使用料(借地料)の相場というのは地域により異なりますので一般論ではあまり参考にならないのですが、一般には住宅用地であれば固定資産税の3~5倍とか、土地価格の2~3%と言われています。
より正確な地域の相場が知りたい場合は、地元の不動産屋に、所有する土地を更地にして人に貸して収入を得ることを考えているが、その場合どのくらいの賃料収入が見込めるか、と聞いてみるのが一番良いです。
質問者: 返答済み 3 年 前.

何度も申し訳ありません。義姉ではなく母に対しての請求なのです。


 

専門家:  AE 返答済み 3 年 前.
なるほど。お母様に対して請求したいのですね。

そうすると、理屈の上ではあなたが所有者になって以降の賃料や土地の使用料をお母様に請求することが可能ですが、ご家族間の問題ですので、法律による適切な解決が非常に難しい問題です。「法は家庭に入らず」という有名な法格言が示すとおり、原則として家庭内のことは家庭内の話し合いで解決するのが最善です。

土地をあなたがお父様から単独で相続するには、お父様の遺言書があったか、お母様も含め他の相続人全員で遺産分割協議を行ったはずですが、その際のお父様・お母様の黙示的な意思として、少なくともお母様の存命中は土地の無償使用を条件とするものだったのではないかとも考えられますし、もし裁判等で争った場合、そういった周辺事情も含めて全ての事情から裁判官が公平な判断を下すことになりますので、ここでお伺いできる事情で請求が認められるかどうかの判断は残念ながら不可能です。

当事者だけでの話し合いで解決出来ない場合は、家庭裁判所の調停を利用して、裁判所の調停委員・審判官を交えて再度の話し合いにより双方の合意を目指すのが良いでしょう。
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