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houmu
houmu, 行政書士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 54
経験:  行政書士 知的財産修士 2級FP技能士
62663831
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サラリーマン大家をしています。20年ほど前からマンションや戸建を幾つか購入し、ここ数年、満室に近い22年前後の中古ア

質問者の質問

サラリーマン大家をしています。20年ほど前からマンションや戸建を幾つか購入し、ここ数年、満室に近い22年前後の中古アパートを幾つか購入して運用しています。
済みませんが質問が3つあります。
よろしくお願いします。

1)アパートの1つは約5年前に約4000万円で購入し(土地2000、建物2000万円)、すでに建物は4年間の償却を終えてしまっており、昨年後半から経費で償却が落とせない分、利益が出始め税金を納めるようになって来ています。
そこで、まもなく5年を過ぎるので、来年初めには売却して利益を出そうと思っています。
しかし、現状でも13室がほぼ満室のため、他人ではなく家内に(建物だけを)売却したいと考えています。

仲介してくれた不動産屋さんに聞いたところ、利回りから考えて4000万円以上になるとの事ですので、建物だけで2000万円にはなりそうです。
この金額を現在のローン先の銀行から家内が借りることで、(正規の鑑定士に建物を評価してもらうことが条件です)OKをもらっています。
この際に気になるのは、無償で土地を家内に貸すことで、贈与にならないかということです。
無償で贈与となるのであれば、土地の固定資産税位を受け取れば良いのでしょうか?

2)上記の売却をした場合に、長期譲渡所得の税金として2割を納める事になります。
2000万円として400万円です。
これを少し減らすために、20年ほど前に購入した一戸建ての土地の部分を家内に売 却しよたいと考えています。
当時の土地代が約800万円で、現在の固定資産税評価額は300万円です。
差額がマイナス500万円ですので、1)と2)をあわせて1500万円の譲渡所得に抑えられます。
これが可能とした場合、売却価格は固定資産税評価額で良いのでしょうか?
それとも路線価か何か?あるいは鑑定士にお願いしないと行けないのでしょうか?
(建物は値段が決めにくいけれど、土地はほぼ役所が決めているので判り易いため鑑定士の評価までは要らないと聞いています)

3)2年ほど前に築22年で2200万円で購入したアパートですが、実は購入前に火事があり、2100万円ほどかけて新築同様となっていました。そのために、建物代2000万円、(土地代200万円)として購入させていただきました。
そのため、築22年にも関わらず、22年償却と申請したので、年間の償却額は100万円以下です。
そこで、この物件の建物だけを、今年中に家内に簿価で売却して、築22年として4年償却にしたいと考えています。
この際に、1700万円ほどのローン残があるのですが、これを私が手持ちの資金で返済し、新たにローンを組まずに、私が家内に資金を貸して購入してもらおうと思っています。

この場合には、貸出金の1%程度を利子として受け取れば、贈与には該当しないと聞いているのですが、それで良いのでしょうか?

いくつも質問して済みません。
問題点があったらいろいろ教えて下さい。

宜しくお願いします。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
質問者: 返答済み 4 年 前.
再投稿:まだ回答がありません。
お忙しいのでしょうけれど、宜しくお願い致します。
質問者: 返答済み 4 年 前.
再投稿:まだ回答がありません。
済みませんが、まだお答えをいただけていないうちに、アカウントがされてしまっています。
早くお返事を頂きたいのですが、お盆でお休みなのでしょうか?
早い回答をお待ちしています。
宜しくおねがいします。

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