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AE, 行政書士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 748
経験:  民事法務専門
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はじめまして 宜しくお願い致します 7月28日先週日曜日に不動産と一般売買で1380万の中古一軒家の本契約をし

解決済みの質問:

はじめまして 宜しくお願い致します

7月28日先週日曜日に不動産と一般売買で1380万の中古一軒家の本契約をし
サインと実印を押し、免許証のコピーを提出しました

売主さんのご主人が病死されて売主さんも透析で入院してる説明は前週日曜日の下見で受けてました
28日に重要事項説明書と不動産契約証書の説明を午後2時から午後5時半まで
紹介不動産にて受けました
その時に売主さんのご主人がその物件の台所で病死した事と建物と土地が競売にかかる直前である事を知りました

競売になると今の契約金額では購入できず即決を求められました
また競売になってしまうのでローン審査手続き書類にもサインを求められましたが
頭が混乱してしまいサインは断り、8月1日に銀行提出必要書類を揃えその時にサインで良いとなりました

本日29日にやはり抵当差し押さえ物件と物件内での病死がどうしても恐ろしくなり解約をしたいです
病死の詳細については説明は受けておりません

重要事項説明書のその他事項に
「本物件の建物において 平成21年6月12日 売主のご主人が病死しております 予めご承知おきください」と書かれてて初めて知りました。

沢山読み上げを聞いてた為流してしまいましたが改めて読んで恐ろしくなりました

28日契約の際に手付金額¥500.000-と不動産手数料¥497,700-収入印紙¥15,000支払ってしまいました

重要事項説明書の「債務不履行による解除」の中に

売買契約に基づく義務を期間内に遂行しない時売買契約を解除する事があります
履行しなかった者に対して
売買代金¥13,800,000(非課税)の20%相当する違約金を請求する事が出来ます

と記載があります


また、契約解除に間する事項の中に

【解除条件型】融資利用の特約による解約
1.後記6.「金銭の貸借に関する事項」に記載された融資が、融資利用の特約の期限(平成25年08月9日)までに決定されなかった場合、売買契約は自動的に特約により解除の扱いとなります

ともあります


売主または買主のいずれかが売買契約に基づく義務を遂行しない時は売買契約を解除出来ます

ともあります

病死による精神的恐怖が払しょく出来ません
銀行への手続き書類を8月1日に提出しない事で解約出来るでしょうか?
とても不安でしょうがないです
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  AE 返答済み 3 年 前.
その物件の台所でご主人が亡くなったことが恐ろしくなってしまうというのは自然なことですし、不動産屋に急かされて契約をしてしまい後から解約したいとお考えになるのも無理はないと思います。

ご質問の解約についてですが、まず、銀行への手続き書類を8月1日に提出しない事での解約というのはおそらく難しいです。
契約書の「融資利用の特約による解約」の条項による解約は、買主が融資の必要書類を揃えた上で、銀行側の審査に通らずに融資が受けられなかった場合は自動的に解除となるという特約ですので、買主が意図的に書類を提出せずに期限を過ぎてしまったような場合は、債務不履行による解約で違約金の請求の対象になってしまいます。
もし書類を提出したうえで、ご自身の収入状況等により審査に通らなかったり、設定された期限までに住宅ローンの審査が下りない場合はこの条項により解除となります。これにより解除された場合は手付金は全額返金されますし、仲介手数料も媒介契約書で返金するという内容になっているのが通常ですので、この条項により解約できると一番有利です。

「融資利用の特約による解約」が使えない場合、一般的な売買契約であれば手付金放棄による解約の条項がありますので、それにしたがって買主は手付金を放棄することで無条件での解約が可能です。
こちらの場合、既にしはらった約100万円の返金を受けることは残念ながらできないのですが、それ以上の支払をすることなく契約を白紙にすることができます。
注意点としては、手付金放棄による解約ができるのは「相手が履行に着手するまで」という期限があることです。いつ履行に着手するかというのはケースバイケースなのですが、例えば相手があなたの希望を聞いて物件の改修やリフォームを行ったりするなどした場合は、それ以降は手付金放棄による解約ではなく、債務不履行のによる解約として20%の違約金の対象になってしまうということになります。
この手付金放棄による解約については、契約書をもう一度確認してみてください。

上記の回答をまとめると、期限までに審査に通らない可能性があれば書類はきちんと提出した上で「融資利用の特約による解約」が一番有利で、それが無理であれば、相手が履行に着手するまでは手付金放棄による解約でこれ以上の出費はせずに済むということになります。
あとは、人が亡くなったことが後から恐ろしくなったので解約するということを率直に伝えて、手付金・仲介手数料の一部でもいいから返金して欲しいと相手方と交渉することです。


それから、重要事項説明書に病死のことを簡単に記載しただけで詳細について説明がなかったことについて不動産屋になんらかの責任が無いかという点も少し触れておきます。
最近に人が亡くなった物件であることが恐ろしいとお感じになるのは無理のないことだと思います。しかしご自宅での通常の病死いわゆる自然死については誰にでも起こることであり、法律的な物件の瑕疵(不具合)とは考えられていないため、仮に告げなかったとしても違反にはならないのが一般的です。もちろん法律は最低限の義務ですから、不動産屋のモラルとして重用事項説明書に記載し、きちんと説明して納得の上で契約をしてもらうべきなのですが、この点を捉えて契約の解除に繋げるのは難しいですね。
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