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AE, 行政書士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 748
経験:  民事法務専門
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約7年前に、20年ローンでマンションを購入しました。 銀行ローンと不動産の登記簿は夫名義でした。 3年前に、夫は

解決済みの質問:

約7年前に、20年ローンでマンションを購入しました。
銀行ローンと不動産の登記簿は夫名義でした。
3年前に、夫は事故に遭い身体障害となり、働けなくなったので離婚しました。
私と子供(10才)はそのままマンションに住むんでいます。
ローンは私と私の実家からの援助でなんとか返してます。銀行に私の名義に変えて欲しいと交渉しましたが、私の収入が少ないため駄目でした。
あと、10年 余り何とかローンは完済できそうですが、名義が元夫のままなので
いつ売却とか処分されたらと心配になりました。
実際、返済しているのは私ですし、このままこのマンションに住み続けたいです。
離婚に際し、慰謝料は一切なく、ただローンは私が返すことを条件にこのマンションに住み続けることでした。当時は完済すれば当然、私の所有になるものと思ってましたが、名義人の立場の方が
強いかもと、最近心配になりました。
このままでは、何のために返済してるのか馬鹿らしくなりました。
良い方法を教えて下さい。
例えば、公正証書を作り、勝手に売却・処分しない、マンションの名義は元夫であるが、実際は
私のもの、ローンを完済した際には名義を私に変更する。(贈与税がかかるなら、死後子供に
相続することを確約させる。)このような事が出来るでしょうか?
なお、残額は1600万位でマンションの相場は大分下がって1300万位です。
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  AE 返答済み 3 年 前.
現状の問題点は、ご心配されている通り名義人である元夫に処分権限があり、法律上は住んでいるあなたの同意なく売却等ができてしまいますし、万一元夫が借金などをして返済出来なくなってしまった場合には、債権者から訴えを起こされ裁判所の手続きに競売になり、強制的に立ち退きを求められてしまう危険があります。

これを避けるために一番良いのは、すぐにでもマンションをあなたの名義にしておくことです。
住宅ローンの債務者は銀行が同意してくれないと変更ができないのですが、マンションの名義は元夫が協力してくれさえすれば銀行の同意なしに変更が可能です。
この点、厳密なことを言えばほとんどの場合銀行との住宅ローンの契約のなかで「不動産の名義変更をする際には銀行の同意が必要である」旨の条項があるのですが、実務上は離婚に伴い銀行の同意を得ずに名義変更をしたとしてもきちんと返済をしている限り問題になることはないので、心配いりません。

名義変更の手続きはお近くの司法書士に依頼してください。
離婚をする際に、今後の住宅ローンは全てあなたが返済するのと引き替えに、マンションはあなたが取得するという合意があったということで書面を作成し、財産分与を原因として名義変更を行うのが良いです。
ご質問のような事情であれば贈与税の問題も生じないでしょう。

お考えのように公正証書で勝手に売却・処分しないことを約束するという方法も可能ですが、これは当事者間の約束にすぎず第三者に対してはその効力が及ばないため対策としては十分ではなく、また遺言書でお子さんに相続させると書かせると言う方法も、遺言はいつでも撤回ができてしまうため、確実性には欠ける方法です。
質問者: 返答済み 3 年 前.


早々のご返答ありがとうございました。


銀行は不動産の名義変更に拒否するかもと心配します。


銀行には内緒でするのでしょうか?


その場合、元夫が死んだ時に、代わりに残金を払ってくれる


保障保険会社からの保障がなくなるのではとも心配です。


元夫に勝手に処分されないように、仮登記という制度を耳にしましたが、


どうでしょうか?

専門家:  AE 返答済み 3 年 前.
債務者の変更ができない場合には、銀行には話を通さずに名義変更してしまうことが多くあります。
銀行の同意なく名義変更するリスクは、契約上は違反行為になるため発覚したときに一括返済を求められる可能性があるというものです。
ただスケジュール通りに返済がされている場合、銀行が不動産の名義を定期的にチェックしたりするようなことはありませんし、実際に財産分与で名義変更をしたことを理由に一括返済を求められたという事例に私はあったことがなく、そのような話も聞いたことがないです。

元夫が死亡した場合に債務の残額が支払われる団体信用生命保険の内容は保険会社によって微妙に異なるため確実なことは契約書も確認しないと断言はできないのですが、通常は不動産の名義が変更されていることは契約の解除や保険金の支払拒否事由にはなっていませんので、名義を変更しても問題無く支払われます。
念の為、保険会社に「債務者はそのままで、不動産の所有者を財産分与で妻に変更した場合に保険金が支払われるのか」と聞いておくと安心でしょう。

仮登記をしておくことで事実上処分が難しくなるという効果はありますが、法律的には処分権限を失いませんし名義変更もできるため、確実とは言えない手段です。
また万が一元夫が途中で亡くなったとき、仮登記しかしていない状態であったり、最初のご質問の公正証書等により約束をしただけの場合には名義変更のために元夫の相続人の協力を得なければならず、再婚などしていればより自体は複雑化しますので、安心を求めるのであれば現時点で名義変更した方が良いでしょう。
AE, 行政書士
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