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houmu
houmu, 行政書士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 54
経験:  行政書士 知的財産修士 2級FP技能士
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土地(農地)の賃貸か取得、もしくは返還についてのトラブルです。 現在自宅隣地の裏一部を地主から借りてます。

質問者の質問

土地(農地)の賃貸か取得、もしくは返還についてのトラブルです。

現在自宅隣地の裏一部を地主から借りてます。
隣地は宅地と農地の合併地ですが、地主は同じ人です。
30年以上前の話しですが地主が農地を用地転用する際に、我が家とは別の隣接地(田んぼ)の地主の同意を得られす、当時の苦肉の策として4m幅で農地を残して4区画に分筆しました。

宅地として用地転用した部分は、運送会社が借りてましたが倒産して10年位空地です。

4m幅の農地は地主から『死んだ土地だから管理してくれれば永代タダで貸す』と言われ、タダと言う訳にもいかないだろうからと年1万円の賃料を払い借りてました。

最近地主が死去され子供に相続されました。
子供は海外生活だったので詳しい経緯を知らず、土地の売却を不動産屋に委託。
その時の意思疎通の食い違いや他色々事情が有り、現在賃 貸か取得もしくは返還時の撤去費用の請求関連が全く話しが進まず困ってます。

そして諸問題も有りますが、地主も不動産屋も逃げる事しか考えてないので困ってます。
問題点を記載しますので、どうすれば一番良いのかアドバイスを頂ければ。

以下は問題点等です。

賃貸契約は先代の時に、我が家全員と先代地主とで口約束(奥さんは同席してた)だったので、農業委員等の正式な手続きは一切してない。

先代の地主との話しは、先代の奥さんから子供も話しを聞いてるし、話し合いで一時は『今迄通り』とも言った。(今では、それは前の話しで・・・と言い出してる)
領収書も先代の頃は貰って無かったが、土地の売買関連でトラブルが起きない様に、現地主(子供)が上の『今迄通り』と言う話しの時に領収書は頂いた。

我が家の実行占有は30年以上続いてるし、昨年までは放置されてる宅地部分の雑草処理等も、国道に面する部分や他一部通年行ってた。

分筆の際に宅地部分は盛り土され、残った分筆部は窪地になったので、我が家で畑用の土を自己負担で宅地と同じ高さまで盛った(100坪近くを50cm位の高さで盛り土)

我が家が占有してる農地には、初めに借りた祖父が植えて今では形見みたいになってしまった柿木が有る。

地主は隣地を分筆部含む宅地と農地全てを一括売却したいらしい。
ただし、農地は市街化調整区域である。

我が家は農家では無いので農地取得は不可能だし、市街化調整区域だから用地転用も不可能かと思ってたが、地主から委託された不動産屋が『商売されてて隣地だから、農地転用で取得は可能』と言われ、それなら購入しようかと思った矢先に第3者が『特養ホーム』の建設の為、購入に意欲的であると言われる。
先代との付き合いも有ったので、仕方なく土地購入を諦めかけてたら話しが頓挫。
ならば購入しようかと話しをしに行ったら地主は『不動産屋に全て任せて有る』と言い、不動産屋は『地主に聞かないと話しが出来ない』と言います。

話しが前後しますが、売買の話しをして地主も不動産屋も『売っても良い』とか『今迄通り』と言う時でも、隣地に立てられた『売り地』の看板の土地詳細(坪数)が変更される事は無かった。

今では『新しい購入者が決まったら、賃貸契約とか一部土地の購入を購入者と相談して貰えば』と不動産屋も地主も言い出してます。

蛇の生殺しみたいなのと、仮に購入者が現れても購入者が全てを拒否された場合は、我が家も占有してる部分の撤去費用の絡みとかが有りますし、早い所対処を考えねばなりません。
その場合の撤去費用は自己負担なのか、地主なのか購入者なのかも分かりません。

長文と説明下手で申し訳有りませんが、近日中に不動産屋へ話しに行く時に『今後の対応』の契約(誓約)をしたいので、以下に対するアドバイスを頂けたらと・・・・

1)正規方法で契約を結んでない賃貸契約は、実質占有の関係無く契約自体が無かった事とされてしまうのか?(そもそもトラブル問題として成立自体しない?)

2)1)が問題として成立するなら、実質占有として主張出来る事は何か?(これがOKなら3以下に進むんですが)

3)市街化調整区域でも、用地転用して取得は可能なのか?
最悪は素人考えですが土地取得資格の有る農家の親戚が購入し、農地で親戚から貸して貰うと言う案も出てはいます。(親戚は了承済み)

土地の取得がダメなら賃貸になるが、地主も後が面倒なので貸したくないと話しの態度から思われますので、撤去に関しての問題点は以下になります。

4)自己負担で入れた畑の土や柿木等の植木類撤去及び移動費用は請求出来るのか?(地主は売上げから引いて貰えばと言ってるが、不動産屋は地主に聞かないとの1点張り)

5)請求が可能なら植木類の定植までの、期間保証等金等は請求出来るのか?

6)上記の問題点が仮に我が家の言い分が通るとしても、今迄の話しから地主は『そこまで言ったかな~?』とか『聞いたかな~?』とか『良く覚えてない』を連発するので、所謂『水掛け論』になってしまう為に契約書か誓約書を書いて貰おうかと思います。
その場合に『決まった書類』が有るのか、無い場合は交通事故の示談書みたいに『必要な契約事項の明文化と署名捺印とコピーと原本を共に所持』であれば手書きでも良いのか?

畑弄りが趣味だった母が、先の見えない畑の今後にストレスを感じて体調不良まで起こしてるので、出来る限り早目に話しを進めたいので宜しくお願いします。

6)
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記

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