JustAnswer のしくみ:

  • 専門家に質問
    知識豊富な専門家があらゆる質問にお答えするために常に待機しています。
  • 専門家が丁寧に対応
    E メールやサイト内オンラインメッセージなど、さまざまな手段で回答を通知。
    必要に応じてフォローアップの質問をすることもできます。
  • 満足度 100% 保証
    専門家からの回答を確認し評価をすることで、支払うかどうかを決めます。

jo-banに今すぐ質問する

jo-ban
jo-ban, 弁護士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 2613
経験:  慶應義塾大学卒業。茨城県において法律事務所経営。
67881597
ここに 不動産・宅地取引・登記 に関する質問を入力してください。
jo-banがオンラインで質問受付中

私の所属する会社が所有するアパートは、各部屋ごとに賃貸しており、ある法人に社宅用に3室賃借しております。 2年契約

解決済みの質問:

私の所属する会社が所有するアパートは、各部屋ごとに賃貸しており、ある法人に社宅用に3室賃借しております。
2年契約の賃貸契約がこの8月末(2カ月と10日後)に満期を迎えますが、その後自社の社員用の社宅として使いたいので、契約を更新しない事にしたい と考えて5月下旬その旨通知しました。
ところが、賃借している会社が契約更新を強く望んで再三にわたって話し合いを求めて来ています。
そこで、更新したいのなら部屋の賃貸料を引き上げると連絡して、暗に、別の賃貸物件に移る事を求めたつもりでしたが、賃借人は、借地借家法の規程(度の条項かは明示無し)をたてにそれも拒否し、賃貸料を据え置いたまま賃貸契約の更新を求めてきました。
当社は、室料据え置きのままで賃貸契約の更新をする義務はあるのでしょうか?
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  jo-ban 返答済み 3 年 前.
弁護士です。

賃料を据え置きのままで更新する義務はありませんが、
賃料を増額したいのであれば借り主の承諾が必要と考えてください。

また、契約書の中に「賃料を上げない」条項がある場合には、それに従う必要があります。

仮に、増額に借り主が応じない場合には、調停や裁判をして増額を裁判所に認めてもらう必要があります。
増額が認められるまで、借り主は従前の賃料を支払えばいいということになります。

参考になる条文は
(借賃増減請求権)
第三十二条  建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は 近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。 ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃 を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利 息を付してこれを支払わなければならない。
 建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃 の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に 年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

です。
質問者: 返答済み 3 年 前.

賃貸料の値上げについては、賃貸料が近傍同種の部屋の賃貸料が上昇して現行賃貸料が低くなったので、契約を更新うるなら最近の取引価格並みに引き上げる事を申し出たものです。
なお、当該物件を自社で使いたいので、現在の契約満了をもって部屋を返却してもらいたいと言うのが本来の趣旨です。
今から、その旨を例えば書面で通知すれば、契約満了日をもって部屋の明け渡しを求める事は可能でしょうか?


或いは、最短で、いつ部屋を明け渡してもらえるのでしょうか?

専門家:  jo-ban 返答済み 3 年 前.
更新拒絶には正当な理由が必要であり、自社で使う必要性がどれだけ強いかによります。
必要性がそれほどでもないと判断された場合には、更新拒絶は認められません。
逆であれば更新拒絶できますから、明渡しを請求することが可能です。

最短というのは相手の態度次第です。
素直に応じてくれれば1ヶ月もあれば十分でしょうし、
逆に裁判ともなれば1年は覚悟する必要があるでしょう。
相手があることですから、相手の態度で期間は大きく違ってきます。
質問者: 返答済み 3 年 前.

契約期間が満了する日に返還を要求する事は出来ないのでしょうか?

専門家:  jo-ban 返答済み 3 年 前.
ですから、それは更新拒絶ということですよね。

そのためには正当な理由が必要なのです。
その理由があるかどうかは、ここで答えられる範囲を超えています。

強引に拒絶してもいいですが、
相手が争ってくると退去しないはずですよ。

相手があることなので、必ずこうなるとはいうことはできないのです。
質問者: 返答済み 3 年 前.

最初に書いたように、当社の社員用の社宅として使いたいと言う理由では、正当な理由とはなりえないのでしょうか?


それが、相手が個人ではなく、法人でも、その辺りの事情は変わらないのでしょうか?

なお、当方は、当サイトの使用が初めてなので、質問をしている途中に回答評価を間違って行ってしまい失礼しました。

専門家:  jo-ban 返答済み 3 年 前.
その使用の必要性次第ですよ。

どうしてもその物件でなければダメだということであれば、
更新拒絶も認められます。
ただ、相手が争ったときの最終的な判断は裁判所次第ということです。
質問者: 返答済み 3 年 前.

質問1: と言う事は、部屋(建物になるのでしょうか?)の契約期間が2年と契約書に書いてあっても、家主側から更新を拒絶する場合はかなり制限的にしか認められないと言うのが判例なのでしょうか?
質問2: 謂わば、期限があってもないとほとんど同じと考えるべきなのでしょうか?
質問3: 繰り返しますが、これは、相手が個人でも、法人でも、考え方は、同じと言うことなんですね?


質問4: 更に言えば、たまたま部屋が空いていても、当方が契約期間の2年だけのつもりでも、一度貸してしまえば、なかなか明け渡してもらえないと言うリスクがあると、覚悟しておかなければならない訳ですね?


質問5: また、賃貸料についても、当初貸す時に決めた賃貸料は、そレ相応の理由が無くて引上げられないと言う事ですが、世間相場が上昇していると言う事は、どの程度の根拠が必要でしょうか?
質問6: Webで検索すると、実際に高い相場の例しか出てこないのですが、それをもって世間相場が上昇していると言う事は、言えないのでしょうか?

専門家:  jo-ban 返答済み 3 年 前.
返信は新しい質問をするためのものではありません。

新しく質問をなさる場合には、新たに料金を払い、スレッドを立ててください。

1度の料金で何度も質問をできるわけではないのです。

今回は簡潔にお答えします。

1 そのとおりです。ただ、更新できないことを明示しておけば例外的にそのまま契約は終わりです。

2 1で書いたとおり、更新できないことを明示しておけばいいのです。

3 そのとおりです。

4 そのとおりです。

5 どの程度、というのが難しいですが、周りの賃料相場を比較して安くなっていれば認められます。

6 言えません。賃料には、その土地、物件の性質などがありますから、ウェブ検索だけでは弱いです。
質問者: 返答済み 3 年 前.

遅い時刻にも拘らず、回答を有難うございます。

どうも、回答頂いている点が当方が伺いたいポイントと少し違うように思うので、何度も質問をすることになってしまいましたが、最後に、下記の質問で終わりにしたいと思います。


 


私は、新しい質問をしているつもりはなく、当初にした質問の回答でよく理解できない点があるので、詳細に確認したいと思って質問しております。


もし、このサイトの趣旨からして、新しい質問を立てるべきと言う事であれば、お答えいただかなくても結構です。

6番の質問については、同じ地域内、同じ部屋のタイプ(同じルームタイプ、広さや設備の程度もほぼ同じ)の場合で、ウエブ検索と言っても、不動産仲介業者が公開提示している条件で賃料相場の事で、不動産業者に実際に確認できるものと言う意味ですが、それでは不十分なのでしょうか。

専門家:  jo-ban 返答済み 3 年 前.
それであれば証拠になります。

ただし、近くの物件がまだ賃料を上げていなかったりすると、
相手はそれを反論材料にしてくる可能性があります。

それらの資料を付き合わせて増額が妥当なのかどうかを判断されるのです。
jo-ban, 弁護士
満足したユーザー: 2613
経験: 慶應義塾大学卒業。茨城県において法律事務所経営。
jo-banをはじめその他名の不動産・宅地取引・登記カテゴリの専門家が質問受付中
質問者: 返答済み 3 年 前.

色々と有難うございました。
概ね、考える枠組みが理解できたように思います。

ユーザーの声:

 
 
 
  • 法律に詳しいかたにお世話になりたくても、緊急時にはなかなか連絡がとれません。丁寧でわかりやすく、こちらの心情を理解した上で、 客観的な意見をしっかりした理由も合わせて 説明して下さり、不安の解消に繋がりました。 神奈川県 小野
< 前へ | 次へ >
  • 法律に詳しいかたにお世話になりたくても、緊急時にはなかなか連絡がとれません。丁寧でわかりやすく、こちらの心情を理解した上で、 客観的な意見をしっかりした理由も合わせて 説明して下さり、不安の解消に繋がりました。 神奈川県 小野
  • 自分の意向に添う回答がいただけたので、、安心して自分で答弁書を作成し、知人に紹介された司法書士に相談したところ、十分訴状に対抗できるとの判断をされました。それを参考に、細部を詰める点も有り、答弁書を確実なものとする為、最終的に司法書士に依頼しましたが、安価に受けてもらえることとなりました。 東京都 梅村
  • 法律などの専門家や弁護士が身近に居なかったわけではありませんが、事案発生が連休中や土休日、深夜早朝にかかるなど、次の行動に移る前に冷静な判断が必要な場合があり、また個人的なことでありますが、深刻化、長期化し、また経済的に家族にも迷惑をかけることで、結果として自身の公務に影響が及ぼすことを大変危惧いたしました。結果、このたびの利用となりまして、貴社より、迅速な回答をいただくことができました。事案発生後一両日のうちに、先方と連絡をとり、適宜支払い手続きへと話をすすめております。またこの経験を同業の者とも共有し、今後ネットを通じた活動へ生かせるように務めます。 山形県 青木
  • まずは親身になって回答をして頂ける専門家であったこと。説明が簡潔でわかりやすく、質問者が気持ちの整理をしやすい配慮が伺えた。 岐阜県 石川
  • 短時間で的確なアドバイスを受けることができ、かつ、回答に対する質問に対しても直ちに真摯な回答が得られました。 大阪府高槻市 川嶋
  • 専門知識のある経験豊富な方に出会う機会のない人でも、このサイトで実現出来ることは素晴らしいことだと思いました。 専門家が辛抱強く回答をしてくださる姿勢にも感謝いたしました。 茨城県日立市 池田
 
 
 

専門家の紹介:

 
 
 
  • houmu

    houmu

    行政書士

    満足した利用者:

    53
    行政書士 知的財産修士 2級FP技能士
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/HO/houmujp/2014-1-5_72819_00.64x64.jpg houmu さんのアバター

    houmu

    行政書士

    満足した利用者:

    53
    行政書士 知的財産修士 2級FP技能士
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/OF/officeone/2011-10-31_104514_005.64x64.JPG office-one さんのアバター

    office-one

    宅地建物取引主任者

    満足した利用者:

    11
    宅地建物取引業者で専任の宅地建物取引主任者です。
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/SH/shihoushoshi/2012-1-25_52227_IMG0066.64x64.jpg shihoushoshi さんのアバター

    shihoushoshi

    司法書士

    満足した利用者:

    1
    東京司法書士会所属。東日本大震災法律相談員。都庁クレサラ相談員。相続手続き・借金問題に詳しい法律家。
  • /img/opt/shirt.png AE さんのアバター

    AE

    行政書士

    満足した利用者:

    68
    民事法務専門
  • /img/opt/shirt.png jo-ban さんのアバター

    jo-ban

    弁護士

    満足した利用者:

    58
    慶應義塾大学卒業。茨城県において法律事務所経営。
  • /img/opt/shirt.png dueprocess さんのアバター

    dueprocess

    特定行政書士

    満足した利用者:

    35
    中央大学卒・行政書士事務所経営・システムエンジニア
  • /img/opt/shirt.png gyoenlegal さんのアバター

    gyoenlegal

    司法書士

    満足した利用者:

    27
    中央大学法学部卒業渉外法律事務所・司法書士事務所を経て新宿にて司法書士事務所を開業
 
 
 

不動産・宅地取引・登記 についての関連する質問