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pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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はじめまして 早速ですが 要点まとめてお伺いします 新居のため 父が仲介し古屋を買うため 売買契約を昭和60年1

質問者の質問

はじめまして
早速ですが 要点まとめてお伺いします
新居のため 父が仲介し古屋を買うため 売買契約を昭和60年11月12日に仮契約書を結びました 翌年 銀行ローンを組み 後日近隣との土地分筆で難航していると聞きましたがローンは返済しておりました
それから特に何もなかったので解決したものと思っておりました
平成12年頃家の改修でローンを組もうとしたとき まだ未登記と知り愕然としました 既にローンは完済しておりました 結局まだ分筆できずに放置状態でした (平成14年父親死去)
平成16年頃一度 先方息子さんから電話がありましたが先方の売主(父親)が亡くなった報告と この件でした 
平成24年 にやっとこの件面会 分筆着手するとのこと
平成25年2月に分筆完了とのこと
このような場合

1 仮契約書は有効なのでしょうか 期限は未記です
2 時効取得に該当するのでしょうか
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.

ご相談の内容からすると、昭和60年11月12日に締結した仮契約書は借地権の建物売買契約と思われますが、借地権と考えてよろしいのでしょうか。

質問者: 返答済み 3 年 前.

土地 建物の売買契約で仮契約時に300万円しはらっています

専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.
土地・建物の売買契約で支払った300万円は売買総額の一部だと思いますが、総額は2500万円ということでしょうか。また、銀行ローンを組んで支払った額が300万円ということでしょうか。
質問者: 返答済み 3 年 前.

総額は2560万円で手付金が300万円です 


銀行ローンは昔のことでチョット定かではありませんが2000万円です 10年ローンでした


 

専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.

総額2560万円で2300万円を支払い済みということですね。土地が未分筆だったので、所有権移転登記ができないため、残金の260万円の支払いを留保していたということのようですね。

ご質問の1、仮契約書は有効です。2、の時効取得の件ですが民法162条によれば、「自分が所有するのだというつもりで20年間平穏かつ公然に占有してきた場合には占有者がその所有権を取得する」とありますので、取得時効は成立すると考えます。

また、建物の登記はどのようになっているのでしょうか。

質問者: 返答済み 3 年 前.

ありがとうございます


チョット文面だけでうまく伝わらなかったのですが


事情はわかりませんが 亡き父が交渉していたのでローン返済は先方には支払われておりません 分筆できなかったため支払ってなかったと思います


 確認してませんが土地も未登記だと思います


 


土地代金は昔と今では 今の方が安価です


 仮契約書が有効であれば 代金交渉は不可と言うことになりますか


 


 

専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.

契約は当事者が互いに対等の債務を負う双務契約ですので、相手方の債務を履行するまでは自分の方の債務の履行を拒絶すると主張できます。支払い額の交渉は可能と考えます。

支払い代金の交渉をして、土地建物の所有権移転登記手続きをすませ、完全な所有権を取得すべきと考えます。

質問者: 返答済み 3 年 前.

そのようにしたいと思います


 


最後に 以下の文面もう少しわかりやすくお願いします


 


相手方の債務を履行するまでは自分の方の債務の履行を拒絶すると主張できます


 

質問者: 返答済み 3 年 前.

そのようにしたいと思います


 


最後に 以下の文面もう少しわかりやすくお願いします


 


相手方の債務を履行するまでは自分の方の債務の履行を拒絶すると主張できます


 

質問者: 返答済み 3 年 前.

そのようにしたいと思います


 


最後に 以下の文面もう少しわかりやすくお願いします


 


相手方の債務を履行するまでは自分の方の債務の履行を拒絶すると主張できます


 

専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.

民法533条に同時履行の抗弁権という条項があります。

売主は代金の支払いがない限り、所有権移転登記に応じないですし、買主は引き渡しを受け所有権移転登記手続きができない限り代金を支払う必要がないということです。このように自分も相手方も同時に債務を履行しなければならないということです。

pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
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経験: 工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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質問者: 返答済み 3 年 前.
再投稿:その他.
上記理由は いろいろな判断基準があるため セカンドオピニオンとして質問したいため
専門家:  shihoushoshikun 返答済み 3 年 前.
司法書士です。
セカンドオピニオンを希望されるならば、新たに質問を投稿していただいたほうが、専門家も回答してくれると思いますよ。

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