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pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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隣地の土地を購入予定ですが、その土地には2階建てアパート(約100㎡)が建っていて、土地・建物の購入となります。

解決済みの質問:

隣地の土地を購入予定ですが、その土地には2階建てアパート(約100㎡)が建っていて、土地・建物の購入となります。
その建物の1室の賃借人が行方不明で室内には残置物が残されており、賃貸借契約も解除されておりません。
その建物は購入後に解体して更地とする予定ですが、上記の賃借人に対しての責任を回避したいと考えています。土地・建物を購入する契約にあたり、特記に『建物の解体及び残置物を処分することに対する賃借人、残置物の所有者 に対する一切の責任は売主が100%負担する。』と明記して、買主(私)の責任を回避しようとしておりますが、この特約は賃借人、残置物の所有者に対して有効でしょうか。
また、仲介業者は、そもそも賃借人が行方不明となってから半年以上たっているため、賃貸借契約は解除していなくても家賃滞納によりすでに無効であるとの説明を受けていますが、この説明は正しいでしょうか。一般的に家賃滞納により賃貸借契約が無効となる基準がございましたらご教授ください。
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.

1、の特約として『建物の解体及び残置物を処分することに対する賃借人、残置物の所有者に対する一切の責任は売主が100%負担する。』という条項は有効です。但し、契約書には手付金及び残代金の支払い時期が明記されますが、その期限までに、売主の義務が履行されない場合は無条件で契約解除できる旨が明記されている必要があります。

2、住居の賃貸借契約は、貸主が督促をしても滞納が続き、もはや信頼関係の回復は難しいというところまでいってはじめて契約の解除権が発生します。しかし解除権があっても、勝手に家財道具を外に運び出したりする実力行使は、自力救済の禁止にあたり、逆に借主から損害賠償請求されることもあります。法的に建物明け渡し請求訴訟を起こし、判決にもとづいて執行官に強制執行してもらう必要があります。 訴訟提起し、判決を取得し、強制執行まで至った場合は、3ヶ月から6ヶ月程度の期間が、また執行業者の費用が20万円以上かかると予想できます。

質問者: 返答済み 3 年 前.

pote888 様


 


 ご回答ありがとうございます。


何点か質問がございますので、返信させて頂きます。


・1、の特約が有効な点について、判例等をご存じでしたらお教えいただけないでしょうか。


・1、の但し書きについて、『売主責任』の条項と『契約解除』の条項がセットでないと有効ではないということでしょうか。


・2、の賃貸借契約の解除について、仲介業者から『通常の取引きでは法的な明け渡し請求訴訟は時間と費用がかかるため余り行われていない。』『残置物の処分は解体業者を複数からませて処分すれば責任を回避出来る。』等の説明も受けていますが、ご回答の内容からすると仲介業者の説明は適切でなく、完全に責任を回避するためには法的な明け渡し請求訴訟の手続きが必要と考えてよろしいでしょうか。


・既に売主の関係者により、家財道具が外に運び出されてトランクルーム等に保管されております。(賃貸借契約は解除されていない状況)売主がいずれ家財道具を処分した後に借主または借主の関係者から損害賠償請求された場合、売主は損害を賠償する必要があり、売買契約で特約を結ばずに建物を買い取った場合は、売主から建物を引き継いだ買主にも責任が及ぶ(損害賠償請求に対して弁済しなければならない)状況と考えてよろしいでしょうか。


以上、ご回答のほどお願いいたします。

専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.

1、判例を示すことはできませんが、不動産売買契約における標準約款があります。

 売主は、売買代金全額の受領と引換えに、抵当権等の担保権、賃借権等の用益権、その他、買主の所有権の完全な行使を妨げる一切の負担を自己の費用で除去したうえ、本物件の所有権移転登記申請手続に必要な書類を買主に交付し、本物件を買主又は買主の指定する者に引き渡します。
上記の特約文言から、特約の目的が(所有権の移転)と明記されていますので、後の文言に売主の義務が規定され、その義務の履行がなされたときに所有権が移転すると解することができます。つまり、この標準約款では、対象物件の所有権 移転は特約に基づく売主の義務の履行をもって移転するとしており、本物件の引き渡しに関する特約がなされ、買 主の代金支払いがなされたときに引き渡しがあったものとしています。「売主の義務の履行」を前提とし、買主の債務と同時履行の関係を明確にする意図と解することが出来ます。引き渡しは買主・売主それぞれの債務が履行されたときであり、その関係は同時履行であるとする構成になっています。又、特定物売買における危険負担の規定(民法534条1項・債権者主義)に対する不動産取引の特殊性を考慮し、引き渡しを基準として危険負担も移転するとして、売主に危険負担を負わせています。

売買契約の特約として、土地は更地にて引き渡すと明記できれば最良です。

「売主責任」と「契約解除」は条文に売主が債務不履行した場合は、契約解除できる旨を明記する必要があります。

2、完全に責任を回避するためには法的な明け渡し請求訴訟の手続きが必要となります。また、売買契約で特約を結ばず、建物を買い取った場合は、買主にも責任が及ぶと考えます。

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質問者: 返答済み 3 年 前.

pote888 様


 


 ご回答ありがとうございました。


売買契約に当たり、更地にて引き渡す方向で話を進めようと思います。


 

専門家:  pote888 返答済み 3 年 前.
評価をいただきありがとうございます。交渉が旨く進むことをお祈り申し上げす。

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