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houmu
houmu, 行政書士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 54
経験:  行政書士 知的財産修士 2級FP技能士
62663831
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[質問事項]◆現在の保有状況  購入額 購入年 ① 1,170万 H10.12  [750万]  [

質問者の質問

[質問事項] ◆現在の保有状況


  購入額   購入年


① 1,170万 H10.12  [750万]  [  ]残債


② 1,160万 H11.1  [600万]


③ 1,470万 H19.11  [1297万]


④ 1,530万 H19.9 [1381万] S社より購入


⑤ 1,520万 H19.9 [1372万]   〃


⑥ 1,550万 H19.12 [1367万]  〃


⑦ 2,000万 H21.10 [1674万]


(補足)


 ・H23年度収支 約▲140万の赤字(固定資産含む)


 ・現在は空家なし


 ・①、②の購入会社は倒産(H21.1)


【現在までの経緯】


o平成10年に①、②を購入。その際、購入会社(H21/1倒産)と覚書を締結。


(覚書内容)→「11年目以降、甲(私を指す)より申し出があった場合、乙(C社)は責任を持って305号室をローン残債金額以上にて処分するものとする。」(当時確認した際、当社が買取とることと回答を得ている。


oH19年にSから④、⑤、⑥の物 件購入


・④、⑤、⑥購入については、当時既に3物件を所有しており、今後のローン支払い等を考えた場合、不安があり、購入する意思はまったく無かったが、当時、C社との間で「ロ-ン残債金以上にて処分する」との覚書を締結していた。このよなことから、S社へ同様な内容で覚書締結の条件を申し入れたところ、「当社も転売時期の借入残金額以上で処分する内容で覚書を締結できる」との回答があり、「60歳定年時に6ヶ月以内」を覚書(社長名で公印あり)に追加することで購入を決断した。また、売買契約時に覚書証を締結する際、S社の担当者へ覚書に記載している「2項の売却金額:転売時期の借入残額以上を基準とする」について、再度、確認した際、C社との間で締結している覚書と同様に「売却金額とは、転売する時期の借入残額以上で売却することで


ある」と回答を得ている。


・その後、担当者が退職したので、当時の上司(現在は役員)に対して、再度、覚書の内容を確認するため、電話で確認するとともに、先方の会社へ訪問し、役員と面会して下記の内容を確認した。


※主な内容は、下記のとおり


(当方)⇒当時、私が貴社と物件購入の交渉を行っている時期は、既に3軒の物件を所有しており、C社との間で「②は、ロ-ン残債金以上にて処分する」との覚書を締結していた。貴社へシC社と同じ内容の覚書締結の条件を申し入れたところ、「当社も転売時期の借入残金額以上で処分する内容で覚書を締結できる」との回答があり、貴社物件の購入を決断した。また、売買契約時に覚書証を締結する際、貴社から「覚書証2項の売却金額:転売時期の借入残額以上を基準とする」について確認をした際、「売却金額とは、転売する時期の借入残額以上で売却することである」と返答る。そのことに関して再度確認したいが、双方で締結している覚書証の内容は、「私が60才の定年退職時以降、覚書で締結している対象物件については、転売の申入れをすれば借入残額以上で6カ月以内に売却する」ことでよいか。


(先方)⇒そのとおり理解して頂いて結構である。当社としては、約束出来ないことは覚書証で締結することはしないし、覚書で締結している内容は確実に実行する。また、当社は中古物件の売買も行っており、当時、お話したと思うが購入から10年程度経過した物件は、残ロ-ン程度で売却出来る。また、現在も実績がある。


 ・以上の電話、面会内容の詳細を議事録作成し、先方へ「特定記録」で郵 送するとともに、内容は会社役員が確認後、内容についても承諾している。


・私としては、定年時、対象物件は残債以上で処分を予定しており、また、その約束が出来なかった場合は、当然補填をすべきと考えている。


・しかし、昨年11月頃、S社の担当者へ、「私が 60才の定年退職時、 覚書で締結しているとおり売却した場合、赤字分は補填して貰えること でよいか」と確認したところ「赤字は補填はできない」と返答された。


・なお、S社との覚書の対象物件は①、③、④、⑤、⑥の5物件が対象。 以上のことから、シS社の覚書に対して不信感があり、債務不履行と考 えており、錯誤無効で契約を破棄することは可能でしょうか。

投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  AE 返答済み 4 年 前.

S社との覚書または話し合いのなかで、C社と同様に自社で買い取ることまで約束したのでしょうか。
「転売の申入れをすれば借入残額以上で6カ月以内に売却する」ことと「赤字を補填する」ことはあなたに損失が出ないようにするという結果は同じものの、その行為は異なるものですので、「赤字は補填はできない」という返答から直ちに約束を守る気がないと判断するのは早計ではないかと思うのですが、その点はよく担当者とお話をされたでしょうか。

 

以上2点について、返信をお願いします。

質問者: 返答済み 4 年 前.

①C社と締結した覚書と同等と考えており、C社とは買取の約束はしていない。


②C社との覚書を踏まえS社との覚書は定年時ローン残債以上で処分することは、赤字補填は当然して貰えると理解しており、購入時S社の担当者にも確認した。今回、覚書がなければ購入はしていない。


それと、購入時でも処分価格はある程度分かっていると考えられ、定年時ローン残債が五軒分で6000万程度あり、S社の財政状況では不可能である。

質問者: 返答済み 4 年 前.
再投稿:まだアドバイスが必要。
質問者: 返答済み 4 年 前.

①C社と締結した覚書と同等と考えており、C社とは買取の約束はしていない。




②C社との覚書を踏まえS社との覚書は定年時ローン残債以上で処分することは、赤字補填は当然して貰えると理解しており、購入時S社の担当者にも確認した。今回、覚書がなければ購入はしていない。




それと、購入時でも処分価格はある程度分かっていると考えられ、定年時ローン残債が五軒分で6000万程度あり、S社の財政状況では不可能である。


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