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AE, 行政書士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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離婚に向け別居中です。調停・審判を経て、昨年12月より強制執行の上で婚姻費用をもらっていますが、相手が住宅ローンを払

解決済みの質問:

離婚に向け別居中です。調停・審判を経て、昨年12月より強制執行 の上で婚姻費用をもらっていますが、相手が住宅ローンを払えないから、家を売ると言っております。家はローン残額が約2300万円。売っても1000万ほどは残が出ると不動産屋さんに言われています。相手は私に債務請求がいくようにしたいと不動産屋に話したらしいのですが、不動産屋の営業マンが、連帯保証人の私を外せるように「今の家を手放すと同時に安い物件を買い、ローンの組み替えをしましょう。その時に、妻の連帯保証も外しましょう」と説得しているとのことです。
 まだ相手は納得していないが、家を売るために、私に同意書を書いてほしい、と営業マンが言ってきました。
私は、連帯保証人から抜けることができるなら、家を手放すことに異論はないのですが、実際に上記のようなことが可能なのでしょうか。また、可能であっても、今の時点で同意書を渡すことは問題ありませんか。
不動産屋の営業マンも、家を買った時にお世話になっただけで10年近く接点もなかったので、正直どこまで信じてよいのかわかりません。
何を気を付けるべきか、不動産屋のやり方に則ってよいのか、お教えください。
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  AE 返答済み 3 年 前.

不動産屋の営業マンが言うとおり、「今の家を手放すと同時に安い物件を買い、ローンの組み替えをしましょう。その時に、妻の連帯保証も外しましょう」ということが実現できるのであれば、あなたにとって損は無い話ですので全面的に協力したいところです。
ただ、現実的にはかなりハードルが高いでしょう。

 

まず、現在の住宅は売却しても1000万円近く住宅ローンに残が出る担保割れの状態です。この物件を売却するには住宅ローンを完済して抵当権を外してもらわなければならないため、原則として売却代金で足りない1000万円を自己資金で用意する必要があります。
一部金融機関の買い替えローンといった商品では新たに購入する物件価格以上の金額で住宅ローンを組めるものもあるのでそれを利用することを考えているのだと思いますが、一般的には年収600万円の債務者が物件価格に1000万円上乗せで審査に通るというのはかなり厳しいと思いますよ。

 

家を売るための同意書というは具体的にはどのような内容なのでしょう。
あなたが不動産の共有持分を持っていなければそもそも売却にあたりあなたの同意は必要ではないのですが、かつてご夫婦で住んでいた家ですので、退去等の段階になってトラブルにならないよう念のため、ということかもしれません。
単に売ることに同意するという内容であったり、売却が決まった際には退去に協力するといった内容であれば渡しても問題はないでしょう。

 

不動産屋の営業マンを信じて良いかというのはその人を知らないとなんとも言えないのですが、彼らは不動産取引が成立することで仲介手数料という報酬を得ていますので売却が利益になるという提案は積極的にしてくれますが、売却をしないほうがあなたにとって利益になる可能性についてはご自身で注意する必要があります。

 

強制執行については停止する必要はないでしょう。
同じ銀行で買い替えローンの審査を受ける場合には婚姻費用の支払を命ずる審判が出ていることなどは当然告知しなければなりませんし、抵当権を外すにも残債務の全額返済が前提ですので影響はないです。
他行で審査を受ける場合も、その強制執行が原因で審査に通らないというのは考えにくいですね。
相手の言うように執行を解けば支払が滞る可能性があり、そのまま話が進まなければただ執行を解いただけということになりかねませんから、あなたにとってはリスクが大きいと思います。

質問者: 返答済み 3 年 前.


さっそくのご回答、ありがとうございます。


同意書については、まだ目にしていないので何とも言えませんが、今週のうちに営業マンが持ってくると言ってます。


ローンが残った不動産は、抵当権がついていると考えてよいのですか?


抵当権を外すための資金…相手は確実に持っていません。なのに、営業マンがローンの組み替えを推し進めようとするのは、可能性が高いと思われるからでしょうか。銀行に長い付き合いの人間がいるから、色々聞いていると言っていました。


お忙しい中、大変申し訳ないのですが、以上よろしくお願いいたします。


 

専門家:  AE 返答済み 3 年 前.

住宅ローンを借りる際には、万が一支払が滞った場合には、その抵当権を実行して競売により強制的に売却した代金から支払を受けるために、必ず不動産に抵当権が設定されます。
抵当権が付いたままの不動産は競売により強制的に所有権を失うというリスクが付いているということになりますから、そのままでは通常は誰も買いません。
したがって、少なくとも売却と同時に抵当権を外してもらわなければならないところ、完済されていないのに抵当権を外してしまうと残額が無担保の貸付になり回収不能となるリスクが極めて高くなりますから、銀行としては残債務の全額の返済をしなければ抵当権を外してはくれない訳です。

 

営業マンがローンの組み換えでいける可能性が高いと考えているかは不明ですが、ここでお書きいただいた事情からすると前回の回答で申し上げたとおりかなり厳しいと私は思います。

 

銀行としては多額のお金を貸すわけですから、きちんと返済できるだけの収入があることに加えて、万が一返済が滞っても強制的に回収できるように不動産を担保にとったり、保証人を立てさせたりします。
買い替えにより新たに取得する不動産の担保価値というのは最大でも購入価格しかありませんから、それにさらに1000万円上乗せで貸すというのは実質的には無担保で1000万円貸すのとあまり変わらないですよね。
他の不動産を併せて担保に提供するとか、保証人として十分な収入のある人を立てるとかの+αの信用を準備できれば可能性はあると思いますが、簡単ではないでしょう。

AE, 行政書士
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