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pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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大変こまっております。ご相談よろしくお願いいたします。 去る2012年10月上旬に土地の契約と建物の請負契約を

解決済みの質問:

大変こまっております。ご相談よろしくお願いいたします。

去る2012年10月上旬に土地の契約と建物の請負契約をし、2012年12月中旬に解約合意し、同日新たに建売販売として土地と建物の契約を致しました。
南側隣地とは高低差があり、その崖と南側隣家の幅は50cm程度です。

契約日の2、3日後に現地に行くと、住宅が建っていた南側の一角が更地になっていて、擁壁の状態を初めて見ることができました。擁壁がブロック造りでまた継ぎはぎが有りました。それは2mを超え る擁壁で安全性の確認の取れないブロックであることが分かりました、さらに途中から継ぎはぎになっています。
手元の書類を見ると、建築確認書に、隣地との高さ誤記と有り変更申請してあります。
心配になり、建築士に問い合わせたところ、建物は基礎を深くし、もしも擁壁が倒れても建物は問題ありません、擁壁に関しては安全性を確認する機関はなく、鉄筋が入っているのかも何も分からないので、基礎による対策をしました、と返答を受けました。

 
手付金は契約時に100万円を支払い、また媒介手数料の一部で20万円を払っております。
引渡し時期も近く、そのブロックが倒壊したとき、下段の住宅への賠償問題を考えると購入を取りやめることを考えています。

どうかご返答お願いいたします。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.

せっかく念願の住宅の購入をされて、擁壁の全体が見られるようになったら擁壁の安全性に不安があるとなると胸中、お察し致します。擁壁部分がご貴殿の所有権範囲に含まれると想定しますと、地震や豪雨時に擁壁が崩れ、隣家に損害が発生した場合、損害賠償請求や明らかに擁壁が崩れそうになった時には隣家から所有物妨害予防請求をされる可能性があるようです。擁壁を補強するか、或いは契約を解除するかの判断かと思います。

契約解除の場合は、土地付建物としての売買契約にされているようですので、現段階では手付金100万円の放棄と媒介手数料20万円の放棄で契約解除ができると考えます。

業者によっては媒介手数料の残額を請求する場合もありますが、実務的には追加請求までしないのが通常です。擁壁の補強に要する費用と解約による損失とを勘案して、どちらにするかの判断かと考えます。

質問者: 返答済み 4 年 前.

お返事ありがとうございました。


 


ご説明にあった内容は、手付放棄による解除ということかと思われますが、色々調べていくうちに、「相手方に履行の着手があったときには解除できない」という文をみつけました。


「履行の着手」とは、どの時のことをいうのでしょうか。何か契約書類で確認できることなのか、相手業者に聞くなどしないとわからないことなのでしょうか。


教えていただければと思います。


 


そいて、契約解除の意思表示の方法に関して質問です。


内容証明書による書面で出す前に、少しでも早く電話などで意思を伝えたほうが良いのでしょうか。


 


また、相手業者の進め方について、「やり方がおかしい」「詐欺行為のようなもの」という言葉も行政の相談窓口や無料相談の弁護士から聞きました。


裁判などになることは相手業者にとっても好ましいことではないはずです。


弁護士に同行していただき、話し合いのもと、平和に解決できることはかのうでしょうか。


 


引渡し日が近づいており、なるべく早く、スムーズに解決するためにはどんなことに気をつけ行動するべきかも教えていただければ幸いです。

質問者: 返答済み 4 年 前.

お返事ありがとうございました。


 


ご説明にあった内容は、手付放棄による解除ということかと思われますが、色々調べていくうちに、「相手方に履行の着手があったときには解除できない」という文をみつけました。


「履行の着手」とは、どの時のことをいうのでしょうか。何か契約書類で確認できることなのか、相手業者に聞くなどしないとわからないことなのでしょうか。


教えていただければと思います。


 


そいて、契約解除の意思表示の方法に関して質問です。


内容証明書による書面で出す前に、少しでも早く電話などで意思を伝えたほうが良いのでしょうか。


 


また、相手業者の進め方について、「やり方がおかしい」「詐欺行為のようなもの」という言葉も行政の相談窓口や無料相談の弁護士から聞きました。


裁判などになることは相手業者にとっても好ましいことではないはずです。


弁護士に同行していただき、話し合いのもと、平和に解決できることはかのうでしょうか。


 


引渡し日が近づいており、なるべく早く、スムーズに解決するためにはどんなことに気をつけ行動するべきかも教えていただければ幸いです。

質問者: 返答済み 4 年 前.

お返事ありがとうございました。


 


ご説明にあった内容は、手付放棄による解除ということかと思われますが、色々調べていくうちに、「相手方に履行の着手があったときには解除できない」という文をみつけました。


「履行の着手」とは、どの時のことをいうのでしょうか。何か契約書類で確認できることなのか、相手業者に聞くなどしないとわからないことなのでしょうか。


教えていただければと思います。


 


そいて、契約解除の意思表示の方法に関して質問です。


内容証明書による書面で出す前に、少しでも早く電話などで意思を伝えたほうが良いのでしょうか。


 


また、相手業者の進め方について、「やり方がおかしい」「詐欺行為のようなもの」という言葉も行政の相談窓口や無料相談の弁護士から聞きました。


裁判などになることは相手業者にとっても好ましいことではないはずです。


弁護士に同行していただき、話し合いのもと、平和に解決できることはかのうでしょうか。


 


引渡し日が近づいており、なるべく早く、スムーズに解決するためにはどんなことに気をつけ行動するべきかも教えていただければ幸いです。

専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.

「相手方が、契約の履行に着手するまで」は無理由で契約を解除できます。「履行に着手する」とは売主が目的物を引渡した場合とか、所有権移転登記をした場合の他、その履行に欠くことができない前提も含まれます。売主がその不動産を買主に譲渡する前提として、その不動産の所有権を取得して、所有権移転登記を備えた場合等です。契約上は建売販売となっているようですので、手付金の放棄による解約ができると考えます。尚、契約を解除する場合は文書による通知の方が後日に備える為にはよいでしょう。

尚、弁護士を同行の上、擁壁の補強等の処置を話し合いで解決を図ることはできると考えます。

pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
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