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gyoenlegal
gyoenlegal, 司法書士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 485
経験:  中央大学法学部卒業渉外法律事務所・司法書士事務所を経て新宿にて司法書士事務所を開業
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任意売却物件の購入を検討しています。 総額4500万円ということで購入意思を表明しています。(契約はまだしてお

解決済みの質問:

任意売却物 件の購入を検討しています。

総額4500万円ということで購入意思を表明しています。(契約はまだしておりません)
詳しい話を聞くと、①不動産売買が4000万円(+仲介料)、②不動産業者への業務委託が500万円 との事です。

②の内容は売主や債権者との調整・競売申し立て阻止・差し押さえ阻止・など売買を成立させるために不動産業者が動いた事に対する「業務委託」となっています。

①は売主と買主の売買契約。②は不動産業者と買主の業務委託契約です。

買主として、総額(①+②+仲介料)は納得しているのですが、
こういった契約は法律的に許されるのでしょうか?
法律的に許されるなら注意すべきことは何でしょうか?
債権者を騙している様な気がして心配です。
後で、実は払った方も違法だった、という事態になりたくありません。

素人感覚的に②は腑に落ちません。総額4500万円で契約一本にして欲しいです。

不動産業者は地元の小さい業者で、怪しい感じはしないのですが、売主と知り合いらしく、
何とかして売主の手元に資金が残るようにしたいようです(と言っています)。
②の一部が売主へ渡るようです。
確かに債権者との調整などいろいろ頑張っているようですが。。。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
当方は司法書士です。
借金問題を多く取り扱っております。

回答させていただきます。

>買主として、総額(①+②+仲介料)は納得しているのですが、
こういった契約は法律的に許されるのでしょうか?
→実務上不動産業者が、債権者と交渉していることは多々ありますが、法的に見て非常にグレーです。
というのも、不動産業者は本来売主(つまり債務者)を代理して債権者と交渉できる権利は一切ありません。
できる権限はあくまで不動産の仲介です。
こういった債務者を代理して債権者と任意売却に向けて交渉することが、法的に認められているのは弁護士です(紛争性がない場合は司法書士でも財産管理業務の一環として行うことができます。)。

また、業務委託費用などという名目で、宅建業法の規定する報酬(仲介手数料)を超えて報酬を受け取ることはできません。
この点においては宅建業法に反する可能性はあります。

ちなみに、任意売却の実務において、引っ越し代として30万円程度は、債権者側でも認めてくれることは多いので、不動産会社がわざわざ債権者側の見えないお金を捻出している
のもちょっとどうかなと感じます。
今回の売却代金4500万円そのものについてケチをつけるわけではありませんが、不動産屋の受け取る報酬額ややっていることは非常にグレーと言わざるをえません。

本来任意売却とは債権者の協力を得て担保解除をし売却するという債権者の協力があってできる手続きであり、不明瞭なお金が作り出され、引っ越し代以外の本来ならば債権者に支払われるべきお金が売主に流れるのを知ったら債権者は非常に怒ります。

>債権者を騙している様な気がして心配です。後で、実は払った方も違法だった、という事態になりたくありません。
→そのお気持ちはとても理解できます。
一応買主側は、一緒になって騙していない限り刑事的な責任を負いませんが、債権者を著しく害するようなことを行っていることを知っていれば、取り消される可能性は0とは言えません。
ただ、実際は何千万という単位のお金が動いてしまっておりますので、よほどのことがない限り債権者が取消訴訟を起こすのはまれではあります。

わからない点がございましたら、返信機能を使ってご返信いただければと思います。
質問者: 返答済み 4 年 前.

回答ありがとうございます。物件は気に入っているので何とか成立させたいのですが。以下①②を追加質問させて下さい。



①不動産業者が売主から4000万円で購入してから、私に4500万円で売れば問題ないのでしょうか?(不動産業者が利益をオンした形にする)


 


②あくまで4500万円で売主と買主が売買し、債権者の協力を得て500万円を売主に渡す(かなり難しいでしょうけど)。これは不動産業者が交渉してよいのでしょうか?


 

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
回答いたします。

①について、
転売というものに該当しますので、税務面は別として、法的には問題はありません。

②について、
この金額で飲んでくださいという減額交渉を行うことが問題になるので、減額交渉をせず、今売り出している金額をで計算したら、債権者に入るお金(弁済金)はこのくらいになりますよという配分表等を作成し、これを見た債権者側が自発的にOKを出せば問題となることは少ないかと存じます。
売買代金の使途をクリアにできない任意売却を債権者である金融機関はとても嫌いますので、逆に明確にしてあげることによって金融機関の承諾も得られやすくなります。

その他わからない点がございましたら、ご返信ください。
質問者: 返答済み 4 年 前.

回答ありがとうございます。


 


①の転売の場合、手数料など処理が増えると思います。最終購入価格にどの程度反映されるのか教えて下さい。ざっくりで結構です。数十万、百万、、、くらいでしょうか?


 


②のご回答だと「・・・問題になる事が少ない、、、」とあります。素人からすると問題はない、と思うのですが、問題になる可能性があるのでしょうか?


 

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
回答いたします。

①について、
税金や登記費用を考慮して業務委託分の不動産屋の利益を乗せたいのであれば、100万円以上は変わってくる可能性はあります。

②について、
弁護士などの法律の専門家が間に入って債権者と交渉しているわけではなく、その面でのリスクはどうしても払しょくできないので、その意味で含みを持つような表現にならざるを得ない点をご了承下さい。
ただ、債権者が同意していれば、取消だなんだ言われる可能性は低いといえます。
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