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pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 311
経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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初めまして。不動産投資を検討中です。 投資物件は土地なのですが現在A法人が所有しており、その土地を私が購入しB法人

解決済みの質問:

初めまして。不動産投資を検討中です。
投資物件は土地なのですが現在A法人が所有し ており、その土地を私が購入しB法人へ事業用定期借地として賃貸の予定です。
私は土地購入に金融機関より融資を受けて購入を考えているのですが、そもそも抵当権の付いた土地を事業用定期借地として貸す事が出来るのでしょうか。
またB法人も金融機関から融資を受けて、事業用の建物を建築予定です。
A法人との土地売買決済と同時にB法人との事業用定期借地権の契約をする予定でおります。
B法人からの借地料で私は本土地代金を金融機関に返済していくのですが、定期借地権契約後に万一B法人の融資が通らなかった場合、建物を建てないまま借地料を受領していても問題はないのでしょうか。
ご回答のほど宜しくお願い致します。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.

抵当権の付いた土地を事業用定期借地権として貸すことはできますが、事業用定期借地権契約は事業用建物の所有のみが対象となりますので、B法人の融資が通らなかった場合は、事業用建物を建てることができなくなりますので、使用目的の制限のない一般定期借地契約に変更することになると考えます。

質問者: 返答済み 4 年 前.

pote888さま 早速のご回答をいただき有難うございました。


 


事業用定期借地として契約後、どれくらいの期間事業用の建物を建てられなかった場合に一般定期借地にするべきなのでしょうか。


契約内容として「本件土地を専ら○○○事業の用に供する建物を所有するため使用するものとし・・・」とありますが、いろいろと調べてみると建物が建っていなくても計画段階で事業用定期借地の契約は成立すると理解しています。B法人が事業計画を取り下げない限り、契約は有効なのか、客観的に無効とされてしまうのかを知りたいです。


 


無効となった場合や、双方合意の上で一般定期借地へ変更となる場合には改めて公正証書で契約しなければならないのでしょうか。


 


順調に事業が進めば良いのですが賃料の滞納などが発生した場合には契約書の内容にもよるとは思いますが、建物を取り壊して土地の更地返還と保証金(敷金)の放棄をB法人に求める事は可能なのでしょうか。


建物と事業用定期借地権の残存期間が競売にかけられ第三者が購入し事業をする事になるのか、購入希望者が現れない場合にだけ取り壊しとなるのかが判りません。


 


私の返済原資は本借地の賃借料です。事業規模が大きく賃借料が2年ほど滞ると、私も金融機関への返済が不可能となります。


更地返還されれば、本物件を売却することで債務を無くす事は出来そうなレベルです。


 


当然ながら賃料が滞納するという事はB法人は融資の返済も滞り、ほかの抵当権も実行されることになると思いますが、私の土地と預かり保証金の保全には問題有りませんか。


問題があるようでしたら契約時に特約などを設けて保全を図ることは可能でしょうか。


たくさんの質問事項がありますが、ご回答のほど宜しくお願い致します。

専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.

B法人が事業計画を取り下げない限り、契約は有効と思われますが、客観的に判断して、事業用の建物の建設が不能であると明らかに判断できる状況になった場合は、事業用定期借地権契約は成立しないと考えます。そのような時点で一般定期借地契約へ変更をせざるを得ないと思いますが、一般定期借地権契約は「公正証書等の書面による」とされていますので、必ずしも公正証書でなくても、書面で更新のない契約である旨を明記すれば可能です。

事業用定期借地契約の場合、事業が業績不振に陥るなどの理由でも地主との間で契約した条項に途中解約を認める規定がない限り、賃借人は契約解除の申し入れはできません。

そのような場合でも契約期間が終わるまでは賃料の支払い義務は免れません。

契約の途中解除条項を定める場合には、一般的に違約金の支払い、建物の処理方法等について合意しておく必要があります。

質問者: 返答済み 4 年 前.

 


pote888さま 


判りやすいご回答をいただき有難うございます。


 


事業用定期借地権契約を公正証書にする方向へ進めたいと思います。公正証書にする前に双方で覚書を取り交わす必要があると認識しておりますが、土地売買契約と同日に覚書を取り交わしたと仮定しても覚書自体は契約で無いために公正証書を締結するまでのリスク回避にはどのような手段を取ったら良いのでしょうか。


また覚書や公正証書の契約内容の文書作成の依頼はどこへ頼むべきでしょうか。


ご回答のほど度々で恐縮ですが宜しくお願い致します。

専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.

公正証書にする日付の目処を記載した条項を入れた事業用定期借地権契約書の内容を覚書として土地売買契約と同時に締結すればよいのではないでしょうか。覚書の中に違約金条項を入れておけば、不履行によるペナルティを課せられますので、抑止力になります。

公正証書契約書は公証人役場に事前に問い合わせ確認できますので、地域の公証人役場に問い合わせることをお勧めします。また日本公証人連合会のホームページ(http://www.koshonin.gr.jp/index2.html)にはQ&Aや各地の公証人役場の所在一覧も閲覧できますので、利用されることをお勧め致します。

pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
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