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AE, 行政書士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 748
経験:  民事法務専門
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30年ほど前に300坪の田を二人で買いました。借入申請が急がれるため、取りあえず、購入費、面積とも折半ということで分

解決済みの質問:

30年ほど前に300坪の田を二人で買いました。借入申請が急がれるため、取りあえず、購入費、面積とも折半ということで分筆登記をしました。
このほど、双方とも、宅地化して売却することで合意しましたが、前面所有者は、道路に接していますが、後ろ部分の所有者は、道路を確保しない限り袋地になります。話会いの結果、位置指定道路にはしないで、路地状地(4メートルは確保)にして共有地にしたいと一方が提案しております。
お互い、納得のいく分筆方法をご教示ください。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
質問者: 返答済み 4 年 前.
再投稿:まだ回答がありません。
専門家:  AE 返答済み 4 年 前.

「納得のいく」というのはお気持ちの問題であり、妥当な方法であっても相手が納得しないということも珍しいことではありませんので、法律で納得のいく方法を提示するというのは困難です。

 

今回一方が提案している手前部分の土地の一部を分筆し共有の私道にするという方法も妥当な解決策の1つです。
ただしこの私道を使用するのが奥側の土地の所有者だけであれば手前側の土地所有者が持分を持つ必要は無く、共有にすることでかえってトラブルの元になりますので、奥側所有者の単独所有にした方が良いでしょう。
そうすると手前側所有者の所有面積が少なくなることで不公平だと考えるかもしれませんが、細い通路で設道する土地(いわゆる旗竿地)はそうではない土地に比べると価格が安くなるのが通常ですし、現在の設道の取れていない状態では奥側の土地を宅地化して売却することもできませんので、元々折半という話で取得した土地であれば、面積を単純に半分にするのではなく価格が同じになるように分けるのが公平だと考えます。
分筆によるやり取りだけで差額を吸収できなければ、精算金として支払うような方法でも構わないでしょう。
なお、奥側の土地をそのまま一筆の土地として使うのであれば良いのですが、分筆して売却することをお考えの場合には更に袋地が生じないよう考える必要もありますので、それらの事情を考慮したうえで道路の位置を決定し、最終的に売却額が同額になるよう話し合ってください。

 

もし可能であれば、分筆した土地をお二人で共有にして再度合筆するなど、全体をお二人の共同事業として宅地開発により売却して費用や売却代金を折半するというのがもっとも公平で明確な解決法になるでしょう。

質問者: 返答済み 4 年 前.

一般に、いわゆる旗竿地は、道路に接している土地の評価より安くなるようですが、どれくらいの割合になるのでしょうか?また、後方地を再分筆した場合の評価は、さらに低くなるのでしょうか?

質問者: 返答済み 4 年 前.

一般に、いわゆる旗竿地は、道路に接している土地の評価より安くなるようですが、どれくらいの割合になるのでしょうか?また、後方地を再分筆した場合の評価は、さらに低くなるのでしょうか?

専門家:  AE 返答済み 4 年 前.

どれくらいの割合になるか、というのは地域の相場や実際の土地の日照・眺望・風通し等の条件によって変わりますので、一律に決まるものではないのです。
旗竿地のように間口が狭い土地の場合は四方に建物が建つ可能性があり、周囲の利用状況によって条件は個々に違います。
建築確認が取れるのが前提ですが、住宅地であれば通常の土地と同じ~2割減ぐらいで販売されている場合が多いでしょう。

 

後方地を再分筆する場合、宅地として売却するには分筆後の全ての土地について設道が必要になりますから、後方地の一部についても道路にする必要が出てくるでしょう。
そうすると宅地として使用できる面積は目減りする分、全体としての売却価格も下がることになります。

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