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gyoenlegal
gyoenlegal, 司法書士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 485
経験:  中央大学法学部卒業渉外法律事務所・司法書士事務所を経て新宿にて司法書士事務所を開業
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以前、私はローンを組めない状態だったため、女房の名義で一戸建てを購入しました。 (平成16年1月 約2500万円)

解決済みの質問:

以前、私はローンを組めない状態だったため、女房の名義で一戸建てを購入しました。
(平成16年1月 約2500万円)
しかし、今は女房はパートで月に数万円しか収入がなく実質は私が返済をしている状態です。
その為、年末調整で控除も受けられない状態です。
今後、自分名義に変更はできないでしょうか。結婚して20年以上の夫婦の場合、夫婦間の譲渡には税金かからないとの話を聞いたことがあります。
(結婚21年目)
銀行の名義も変更したいのですが、どのようにしたらいいか教えてください。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.

当方は司法書士です。
住宅ローン契約時の担保権設定案件を多数取り扱っております。

回答を作成するにあたって教えていただけますか?

>今後、自分名義に変更はできないでしょうか。
→住宅ローン残高はかなりある状態ですか?

>銀行の名義も変更したいのですが、どのようにしたらいいか教えてください。
→これは奥さん名義の住宅ローンをご質問者様名義で借り換えをすることを指しているということでよろしいでしょうか?

質問者: 返答済み 4 年 前.
早速の連絡ありがとうございます。
ローン残金 年末残高 約18587千円
自分名義に借り換えをしたい意味です。
費用もかなり必要になりますか?
専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.

ご返信ありがとうございます。

ご質問事項に回答させていただきます。

>今後、自分名義に変更はできないでしょうか。
→登記自体は可能です。
しかし住宅ローンを融資してもらう際に締結する「金銭消費貸借契約書」には、「抵当物件の所有者が所有権を第三者に譲渡する(名義を変更する)場合は、事前に銀行の承諾を得なくてはならない。」というような条項が盛り込まれていることが多いです。
つまり、銀行の承諾なしで勝手に所有権をご質問者様に移転することは、奥様と銀行との間の契約に違反することになり、登記をしてしまえば一括でローン残高を払えといわれる恐れがあるということです。
ですので、譲渡する場合は銀行の許可をもらう必 要があります。

>結婚して20年以上の夫婦の場合、夫婦間の譲渡には税金かからないとの話を聞いたことがあります。
→贈与税の特例のお話ですね。たしかに20年以上の夫婦間の所有権移転は2,000万円まで"贈与税"がかからない制度はあります(詳しくは下記URLをご参照ください)。ですが、この制度と上述の問題は別です。贈与により名義を移しても、贈与税はかからないかもしれませんが、銀行の了解がない場合は一括で請求されてしまうおそれはあります。

【国税庁 No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除】

http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm

>銀行の名義も変更したいのですが、どのようにしたらいいか教えてください(=奥さん名義の住宅ローンをご質問者様名義で借り換えをすること)。
→原則そのような借り換えはできません。奥様の債務ですので奥様が借り換えるというのが条件になっているからです。
ただし、本件の場合、借換えに伴い債務者を追加して、奥様とご質問者様を連帯債務者としてしまうことは銀行によっては可能かと存じます(その場合は、負担部分に応じて持分を変えてほしいと言われると思いますので、このタイミングならば名義を一部移すことが可能だと思われます)。


>費用もかなり必要になりますか?
→借り換えの諸経費(印紙代、事務手数料等)として最低でも50万円ほど見てください。
ちなみに借り換えが得か損か借り換えできるかできないかのシュミレーション等は各金融機関で行ってくれますので、一度相談に行かれてもよろしいかと存じます

 

 

その他わからない点がございましたらご返信いただければと思います。

質問者: 返答済み 4 年 前.
非常に分かりやすい回答ありがとうございます。
最後に質問です。
1)借り換える際、他の銀行にしたい場 合は、最初に借換えたい銀行に相談したらいいですか?
2)贈与税はかからないと理解していいですか?
3)自分名義に借り換えが出来たら自分の年末調整で控除は可能ですか?
4)借換えで費用がかかっても、税金の控除の方が大きくなりますか?
ちなみや年収は約1000万です。

確認ですが、順番は
借換えたい銀行→妻が借入している銀行→法務局(?)の順番で相談すればいいですか?

夜分に申し訳ありませんがよろしくお願いします。
専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
回答いたします。

1)借り換える際、他の銀行にしたい場 合は、最初に借換えたい銀行に相談したらいいですか?
→借り換えしたい銀行にまず相談にいかれてください。そこで審査が通れば、繰り上げ返済の段取りを借りている銀行と取っていただくことになります。借り換えの審査が通ることが借り換えの第一歩です。

2)贈与税はかからないと理解していいですか?
3)自分名義に借り換えが出来たら自分の年末調整で控除は可能ですか?
→当方は司法書士であり確定的な判断でこの2点の税務の質問をお答えすることができません。ですのでこの2点は「不動産・宅地取引・登記」のカテゴリではなく「税金」のカテゴリで税理士さんに確認されるか、税務署にご確認頂くことをお勧めいたします。

ちなみに税務当局の見解はこちらをご参照ください。
【国税庁 No.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき】
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1233.htm

4)借換えで費用がかかっても、税金の控除の方が大きくなりますか?
ちなみや年収は約1000万です。
→借り換えをするメリットは、税金というよりトータルの返済額です。税金の控除はもともと組んでいる住宅ローンと合わせて最長で10年間しか受けることができませんので本件の場合ですと、使える期間が限られると思われます。
ちなみに借り換えをした方がメリットが出る条件としては「残高1,000万円以上、金利差1%以上、残期間10年以上」と言われています。


確認ですが、順番は
借換えたい銀行→妻が借入している銀行→法務局(?)の順番で相談すればいいですか?
→「借換えたい銀行→妻が借入している銀行」で結構ですが、法務局の申請は借り換え先の指定の司法書士が行いますので、ご質問者様が法務局と相談することはございません。
ちなみに、借り換え実行日に借入をされていた銀行から抵当権の解除証書が発行されますので、抵当権の抹消登記のためにその書類を司法書士に渡して頂くことになります(段取りは借り換え時に司法書士と打ち合わせの上決めていきます)。

税金以外の点でわからない点がございましたら、お気軽にご質問いただければと思います。
gyoenlegal, 司法書士
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gyoenlegalをはじめその他名の不動産・宅地取引・登記カテゴリの専門家が質問受付中

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