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AE, 行政書士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 748
経験:  民事法務専門
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初めまして。 新築購入に当たり、施主の私と工務店、不動産社長、売り主の4者が立ち合い、今年の9月1日に土地売買契約

解決済みの質問:

初めまして。
新築購入に当たり、施主の私と工務店、不動産社長、売り主の4者が立ち合い、今年の9月1日に土 地売買契約を交わしました。
その土地に抵当権が付いていたようで、契約時に不動産会社の社長より、抵当権については何とかすると話があり、
10月31日をもって、土地の所有者が施主に引き渡す契約だったのですが、
今月の11月12日に土地の契約は無かったことに、と連絡がありました。

その理由は、根抵当権者の0債権回収会社の許可が下りないという理由で、前払金が戻ってきたのですが、
土地売買契約書の特約事項に『甲(売り主)は抵当権を抹消できない場合、本契約は白紙還元するものとする』と記載がありました。

まもなく、地鎮祭・着工を控えていた矢先のキャンセルだったので、こちらでは納得できない話だったのですが、
工務店からは契約書に記載があるから、やむを得ないと説明を受けました。

2カ月以上も待たされた上に、抵当権が抹消できず、契約書にこの旨の記載があると言って、
こちらは泣き寝入りするしかないのでしょうか。

大事にするつもりはありませんが、双方からは未だ納得のいく説明を受けていないため、
専門家のご意見をお聞かせいただけますでしょうか。

よろしくお願いします。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  AE 返答済み 4 年 前.
ある条件が成就すると契約が白紙になるという定めを法律では「解除条件」と言います。
今回は「甲(売り主)は抵当権を抹消できない場合」に無条件で契約が解除されるという解除条件が付された売買契約書を交わしていますので、法律的には原則としてこの点について文句を言うことはできない、ということになります。
例外的に、抵当権が抹消できなかった原因が売主がすべきことを怠ったり故意に抹消を妨げたことにある場合は契約が解除されないという主張をすることができますが、債権回収会社の許可がおりないという事情では原則通りです。

本来は仲介の不動産屋からこの解除条件についても十分な説明がされていなければならないため、それが無かったとすれば不動産屋が必要な説明義務を果たしていなかったことになりますね。この点は抗議しましょう。
ただし、そのことは契約が解除されることには影響しないため、売買契約が白紙になることについては残念ながら受け入れるほかないという回答になります。
質問者: 返答済み 4 年 前.


回答ありがとうございました。


9月1日の契約時には、抵当権については何とかこちらでします、と不動産社長からお話がありましたので、


そのお話を信用し、土地代の前払い金として50万円を支払ったのです。


 


その抵当権は抹消できるとおっしゃっていたので、こちらも工務店と打ち合わせしながら、


新居への準備を進めていました。


 


そのため、抵当権が取れない場合の説明については、不動産社長からは十分な説明は受けていないと思っています。


その件について、電話した時には、社長本人が、『責任を感じている』とおっしゃったくらいですから・・・


 


別件になりますが、以前、アパート退去時の修繕・修復に多額の請求をされたことがあったのですが、


家主との取り決め(契約書)に、その旨の記載があったのですが、想像以上の請求をされたため、


弁護士に相談したことがありました。


その際には、書類上の記載があっても、それは家主に有利な方向へ向けるため、


都合のいいように記載していること。請求は可能です。


と言われたことがありました。


 


しかし、今回の土地の件については、書類に記載している以上は、受け入れるしかないのですね・・・

専門家:  AE 返答済み 4 年 前.
契約書にサインするということはその内容を承諾するということであり、正常な判断能力がある大人が自らの意思でサインをした以上、その内容には従わなければならないというのは法律における最も基本的なルールです。
ただし例外として、契約内容が著しく不当・不公正なものであったり、契約内容を十分に理解しないまま契約を行いそのことについて過失がなかったような場合には、その限りで契約が無効とされることがあります。

今回の売買契約に付された解除条件については、第三者である債権回収会社が抵当権を解除してくれることという売主側のみで100%成就できる内容ではなく、そのような条件は不当なものとは言えませんし、実際の取引でも珍しくない特約です。
解除条件について特約として明記されており、抵当権の存在自体も知っていたと言う状況では無過失と言うのも難しいでしょう。
また、現実的に抵当権が外せない以上、契約の履行を主張して引き渡しを受けても将来抵当権の実行により所有権を失うリスクを負ってしまいますから、契約を維持することはあなたにとっても有益ではないと言えます。

賃貸住宅の退去時の原状回復義務については本来家主側が負担すべきものを借主に請求するようなトラブルも多く国土交通省がガイドラインを示すなどしていますし、借主は弱い立場であるとして法政策上も強く保護されており、借主側からすると比較的争いやすい類型の事件ですので同列に考えることはできないですね。
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