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gyoenlegal, 司法書士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 485
経験:  中央大学法学部卒業渉外法律事務所・司法書士事務所を経て新宿にて司法書士事務所を開業
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個人から借家して22年 支払家賃総額1500万を超えています。10年前に自営業を廃業して自己破産しました。現在は会社

解決済みの質問:

個人から借家して22年 支払家賃総額1500万を超えています。10年前に自営業を廃業して自己破産しました。現在は会社員をしています。 家の所有者は転勤等で地元にわおりません。先日電話で以前からしていた購入の話をしましたら、売る気はないといわれました。家は築27年くらいで土地は50坪くらい新築時2000万くらいと聞きました。大家は売るにしてもそんなに安くは売れないと言っており、自分も今56歳なので高額な借金はできません。法律的にいくらくらいが妥当な購入金額になるかお伺いしたかったのですが、ご意見をお聞かせください。借家中家の備品の交換や修繕は全て当方が行いました。ただ自営が大変だった頃、家賃が五ヶ月分ほど滞納があります。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.

当方は司法書士です。
不動産決済の立会いを多数手がけております。
わかり易い回答を心掛けておりますが、ご不明点がございましたら お気軽にご質問ください。
お力になれれば幸いです。

>法律的にいくらくらいが妥当な購入金額になるかお伺いしたかったのですが、ご意見をお聞かせください。
→結論から申し上げますと、”法的に”売買代金をこの金額にしなさ いと言う決まりはありません。
民法には契約自由の原則と言う基本原則があり、売るか否かについても売主の自由であり、法律で妥当な金額はこの額でその額の提示があれば売らなければいけないという形の縛りをすることはできません。

では本件ではどのように大家と交渉するかですが、そもそも不動産の基準となる額が分からなければ、交渉のスタート地点が定まりません。
一般的には近傍宅地の過去の取引状況を調べて、坪単価・築年数を元に、本件物件だとこのくらいになるという額(評価額)を算出します。
不動産屋さんが加入しているデータベースを使えば、簡単に過去の取引情報が検索できますが、一般の方はアクセスできません。
じゃあどうするかと言うと、大手の不動産屋でしたら、そのデータベースを使って無料でこの金額が本物件の評価額ですよ査定をしてくださいます。
不動産業者によって査定に若干の誤差がありますが、数社に見積もりを出してもらえれば精度が高まります。
大体2週間程度で査定してもらえますので、その評価額を見ていただいて、買い取りできそうな金額であれば、大家さんに、「不動産屋さんに査定してもらったところこの物件の評価額はこのくらいですからこのくらいで売ってもらえませんか」と交渉してみてはいかがでしょうか。
上記がたいていの中古不動産取引における値付け方法ですので、客観的な証拠があれば、大家さんも納得がいき、交渉の席についていただけるかもしれません。

その他わからない点がございましたら、お気軽にご返信ください。

質問者: 返答済み 4 年 前.

回答ありがとうございます。 一番知りたいのは、今まで支払った1530万の家賃は、借り手の権利というか、買い取り時のプラスにならないか?という事です。 建物は評価0(大家も納得)土地は周囲の売値で坪10万くらいで50坪です。これから交渉する上でこちらに有利な要素はないでしょうか?普通に評価額で買うのではなく 何か借り手の権利みたいなものはないのでしょうか?再度ご回答をお願いできますか?

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
ご返信ありがとうございます。

>これから交渉する上でこちらに有利な要素はないでしょうか?普通に評価額で買うのではなく 何か借り手の権利みたいなものはないのでしょうか?再度ご回答をお願いできますか?
→残念ながら借主が借りている家を買うからと言って、評価額以下で買うことができるないし所有者に対して優位に交渉ができるという"権利は"法律上どこにも規定がございません。
ですので、これだけ家賃払ったんだからまけてよと言っても、ここは大家さんの善意にかかってくるところではあります。
大家さんがそれだけ長いこと 住んでくれているし、自分では使わないからこのくらいでいいよと言ってくれるのを期待するしかありません。

ちなみに借地の上にご自身の家を建てている場合でしたら、"借地権"という権利を持つことになり、実務上底地の買い取り交渉の材料にできますが、本件は大家所有の建物を借りている状態ですので、この場合ですとすぐに立ち退かせることはできないという法的な保護は借地借家法と言う法律に基づいてございますが、買い取りたい時の交渉における法的な保護までは残念なことにないのです。

その他わからない点がございましたら、お気軽にご返信頂ければと思います。
質問者: 返答済み 4 年 前.

回答ありがとうございます やはりこちらにプラス材料はないですか。先日電話で賃貸は賃貸、売買は売買と大家に言われ、それでは普通に評価額で買ったら、新築価格越えてしまうと思ったので相談してみました。震災もあり、建物の内外リフォームに、300万くらいかかると業者に言われたので、買い取りは断念します。ありがとうございました。

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
あくまで"法的には"権利としては認められないという話です。
本来ですとそれだけ長く住んでいるわけですから大家さんも考慮してもいいと思いますし、現に考慮している取引もあります。ただこればっかりは大家さんの意向にかかわってくることですので強制することはできません。
引き続き住んではいられますので、"買い取り"という部分においては諦めてもよいかもしれません。

また、何かわからないことがございましたら、お気軽にご相談ください。
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