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shihoushoshikun
shihoushoshikun, 司法書士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 2239
経験:  東京司法書士会所属・土地家屋調査士資格保有
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土地の売買契約を実測売買で契約しました。 契約金を支払った後、仮測量73.49坪から確定測量に向けて調査を進めたと

質問者の質問

土地の売買契約を実測売買で契約しました。
契約金を支払った後、仮測量73.49坪から確定測量に向けて調査を進めたところ約5坪増えたとの連絡があり、その差額も含めて請求されました。
契約時には確かに仮測量からは誤差が生じる説 明を受けましたが、誤差の範囲と言えるのでしょうか。
ちなみに仮測量は既設境界標も実際の敷地の形状とも関係のない地点から測量し、(土地の公図の形状に合わせて測ったと供述しています)契約時には仮測量がどの地点からの測量だったのか確認していなかったと相手側の不動産業者は主張しています。
仲介した不動産業者は契約時に提示した仮測量の図面についての確認義務はないのでしょうか。
ご教示ください。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  shihoushoshikun 返答済み 4 年 前.
司法書士です。よろしくお願いします。


売買契約書にはどのように記載されていますか?
土地の売買代金について、特則などが規定されていないでしょうか?

情報をお願いします。
質問者: 返答済み 4 年 前.
この度はお世話になります。
契約証書には実測売買とあり、特約は融資特約とその他の特約とあります。

1 本物件は、売り主の責任において建物を解体し滅失登記後、更地にて買い主に引き渡すものとする。
2 手付金の解除期限は平成24年9月30日までとする。
3 添付の測量図面(案)は、既設境界標、現況構造物等を測量し作成した図面であり、確定した筆界を示すものではありません。よって、辺長、面積には誤差を含みます。予めご承知置き下さい。
4 本物件の前面道路幅員は4m未満のため建築の際はセットバックが必要となる場合があります。
5 買い主は住宅建築を目的とし本物件を購入する。万が一建築確認の許可が下りない場合は、当該契約は白紙解約とする。

以上です。

契約条項1条3
実測売買の場合、本物件が、実測面積と公簿面積との間に相違が生じるときには、その相違する面積に1㎡あたり標記単価を乗じた額を残代金支払い時に精算する。

とあります。
よろしくお願いいたします。
専門家:  shihoushoshikun 返答済み 4 年 前.
もう一つだけ、お聞かせください。

「契約金を支払った後、仮測量73.49坪から確定測量に向けて調査を進めたところ約5坪増えたとの連絡があり、その差額も含めて請求されました。」
ということですが、確定測量ということは隣接地との境界確認をして、境界を確定させたということですか?

また、仮測量のときの面積、確定測量後の面積、公簿面積のそれぞれの数字を「坪」ではなく「m2」の単位で教えてください。
質問者: 返答済み 4 年 前.
正確には、売り主の土地を更地にした後、一部分を分筆し、私どもに売る内容です。残った土地に売り主も家を建てることになっています。

土地全体は評価証明では540.49㎡ 仮測量では588.80㎡ 実測では617.66㎡です。
境界立ち会いは未了なので、確定はしていませんが、図面は出ています。

図面があがったところで、連絡がありました。
242.95㎡から261.71㎡に増えた内容です。
予算に応じて分筆の境界は変更に応じると相手側は言っていますが、全く聞いていなかった内容なので、対応に困っています。

増えた部分は敷地の南側がほとんどなのですが、それを北側が増えたと説明してきたり、信用できません。

専門家:  shihoushoshikun 返答済み 4 年 前.
返信遅れました。
回答させていただきます。


土地の売買をする際に、一般的にいきなり確定測量をすることはありません。
現況測量といって仮の測量をして、だいたいの測量図面を作成します。これは、既設の境界標や現況構造物を参考に法務局にある公図を基に作成されることが多いです。ちょうど特約事項の3にある通りです。

ですから、確定測量の際にしっかりと実測するとどうしても誤差が生じてきてしまいます。
もとの一筆の土地が公簿面積で540㎡ということでとても広い土地です。このくらいの土地 の広さであれば、現況測量と実測で約30㎡は誤差の範囲と言えるでしょう。

結局最初の分筆線で分筆すると、質問者様の土地の面積が多くなるので、その分の費用を負担してほしいということでしょうから、その要求は不当なものとは言えないと考えられます。
結局は払った金額に応じた面積でしか購入することはできませんので、予算に応じて分筆の境界の変更に応じるという申し出も、割と親切な対応だと思います。

説明が不足していると感じる事があるかもしれませんが、逐一報告を求めたり、おかしいと思ったところは納得のいくまで説明を求めることで解決していくと考えられます。
質問者: 返答済み 4 年 前.
ご回答ありがとうございました。
増えた部分が誤差の範囲とのご意見は真摯に受け止めます。
1㎡あたりの単価 が60500円で、負担増が120万円ほどになり、あまりの金額に驚いたのが正直な気持ちです。
しかも私どもが買う予定の部分が売り主の持ち分よりも割合としても大きく増えていることに対して、契約の時に公図に合わせて小さく測っているので...との説明があれば納得できるのですが、契約時にその意識は無かったとの話だったので、確認義務を怠っていたのでは?と疑念が生じました。



私どもは知っていたならきちんと伝えて欲しかった、でも相手方不動産業者は実測をして初めて知ったと言っています。
一般的にはこのような事はあり得るのでしょうか。
専門家:  shihoushoshikun 返答済み 4 年 前.
確かに、質問者様の驚かれる気持ちもわかります。
結論から申し上げますと、不動産業者の仮測量の説明に関する不親切さはあるものの、そこまでの説明責任は課せられてはいません。
あくまでも、仮測量は仮測量であり、特約事項の3の規定があるかぎり、誤差の範囲は受任するできだからです。

「3 添付の測量図面(案)は、既設境界標、現況構造物等を測量し作成した図面であり、確定した筆界を示すものではありません。よって、辺長、 面積には誤差を含みます。予めご承知置き下さい。」

これが、仮測量ではなく確定測量後に発覚したことなら、相手の業者の責任を問うことができる可能性はありますが、やはり上記特約3の規定があるので責任を問う事は難しいと考えられます。

わたしも業務上いろんな不動産業者を見てきていますが、一般的にいって、不動産業者によってすごく親切丁寧に何でも説明して相手とのコミュニケーションをはかる業者もあれば、若干説明不足ではないかと感じる業者もあります。それは不動産業者のサービスであり、仕方のないことと言えます。
今回の不動産業者のサービスがどうかは判断しかねますが、一般的に今回の業者のようなケースがあり得るかと言ったら、「十分にあり得ます」と言えます。ただ、先ほどの回答にも述べましたが、予算に応じて柔軟に対応してくれるのであれば良心的な業者ではないかと推察することはできます。
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質問者: 返答済み 4 年 前.
再投稿:その他.
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