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AE, 行政書士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 748
経験:  民事法務専門
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「買付証明への署名押印後のキャンセルについて」 土地の売買に関する問題です。長文ですが、よろしくお願いいたします。

解決済みの質問:

「買付証明への署名押印後のキャンセルについて」
土地の売買に関する問題です。長文ですが、よろしくお願いいたします。
個人医院を開業する予定で、390坪で2700万円の予定でした。土地については役所などとの協議が整わず、実際の工事には進んでいませんでした。

土地の所有は不動産会社で、仲介はセキスイハウスです。

買付証明の宛先は不動産会社で、金額と土地の概要は記載されていましたが、入金、登記~引き渡し日などの詳細は記載されていません。キャンセルした場合の違約金などの記載もなかったと記憶しています(コピーが手元にありません)。
買付証明への署名押印は本年8/9で、売渡承諾書はもらっていません。
買付証明への署名押印時の説明はセキスイハウスの人が行い、この際に買付証明に署名押印しても、あとでキャンセルした際に金銭的負担はないと説明されています。
その後も不動産会社と直接の面会はなく、実際に不動産会社の社員と会ったのは、キャンセルをセキスイハウスに申し入れた10/7の後の10/9が初めてです。

この際とその後の10/11に不動産会社の担当者より以下の話がありました。
・買付証明は売買契約と同様の重みがある書類である
・購入金額数千万円をすでに支払っており、事業(住宅の分譲地)を予定していた
・当方の計画のために延期していたが、キャンセルにより9ヶ月の計画遅延が生じた
・購入の借入金の利息が発生しており、損害を受けている


私はこのような契約には素人であり、セキスイハウスのお二人の説明を受けて買付証明書に署名押印をしましたが、売買契約が正式に成立したとは考えていませんでした。
インターネットで買付証明後のキャンセルについてのトラブル例をみると、買付証明への署名押印の時点では売買契約が成立したとは裁判所は認定していないようですが、キャンセル後の不誠実な対応により損害賠償を請求されることもあるようでした。
当方の事情(本人の不整脈と息子の病気の悪化)で開業計画を中止したわけですが、先方の不動産会社に迷惑をかけてしまったことは理解しており、それなりの解決金(清算金)を支払う気持ちはあります。
どのように対応すべきでしょうか。
・買付証明のみで売買契約は成立するのでしょうか。また、その場合にキャンセル料や損害賠償はかなり高額になるのでしょうか。
・「清算金」のような名目で10万円程度のお礼をして全て終わりにしたいと考えていますが、一般的にはどのような解決方法が行われているのでしょうか。

ご教示をお願いいたします。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  AE 返答済み 4 年 前.

法律上、契約というのは双方の意思表示のみよって成立するため、契約書の作成というのは意思表示の最終確認や双方の意思の合致・契約内容を証拠として残すという意義を持つ行為に過ぎず、契約書の作成前であっても契約が成立することはあり得ます。


しかし、買付証明書とは買主候補が対象の物件を購入するという意思を一方的に表示したものに過ぎず、後日改めて売買契約を締結することが当然に予定されているものです。
またその内容についても、売買予定金額や物件等の表示はありますが支払時期や引渡し・権利移転日などの表示もなく、最終的かつ確定的な意思を表示したものではないため、買付証明書のみで契約が成立することはまずありません。

不動産業界で働く人間にとっては買付証明書だけで契約が成立しないというのは「常識」であり、セキスイハウスの担当者が行った説明のとおりです。

ご自身でもお調べになってお分かりのとおり、実際に裁判で争われた事例をみても買付証明書の交付をもって売買契約の成立を認めた事例をわたしは知りませんし、おそらくは無いと思います。


このように売買契約の成立が認められないため契約に基づく違約金等の支払や損害賠償の問題にはならないのですが、信義誠実の原則(民法第1条第2項)を根拠に「契約締結上の過失」があったとして不法行為に基づく損害賠償を請求されることがあります。

これは契約が成立する前の準備段階においても、取引に向けて当事者間に一定の信頼関係が形成されて以降は相手に損害を与えないよう注意する義務を相互に負うべきであるということから、一方の過失により相手方が不測の損害を及ぼした場合にはその損害を賠償すべし、という考え方です。

 

ただし契約締結前に損害賠償が認められるというのは極めて例外的なことであり、いままで裁判で認められているのは契約の主要部分について合意ができており契約締結日まで決まっている状態であったとか、売主側が買受希望者の希望にそって物件の設計変更・工事などを行った場合など、契約を締結したのと同程度の関係になっている場合のみですので、工事も進んでいない今回のお話で損害賠償が認められる可能性は非常に低いでしょう。

 

宅地として分譲を予定していたことや当初計画の延期といったことは、契約の前提条件として提示されていなければこちら側は知りようがないですし、知っていたとしてもそれは相手不動産会社の経営判断の問題です。相手はプロなのであり、契約締結前にはキャンセルされるリスクがあるということは当然に常識として知っていますから、保護する必要性は低いといえます。

また、仮に契約締結上の過失が認められたとしても「当初の計画通り宅地として分譲していれば得られたであろう利益」は損害の範囲に含まれず賠償の対象になりませんので、相手の言うことを気にする必要はないです。

 

上記のとおり、法律的にはキャンセル料や損害賠償を支払う必要はないという主張でお話を進めれば良いでしょう。
もちろん支払う必要がないのを前提に、迷惑をかけたのは事実なので10万円程度のお礼をして終わらせたいと考えているとお話するのは構いません。

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