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pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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実母が他界した祖父母が所有していた土地・家屋(佐賀県伊万里市)を引き継いでいます。土地は約130 m^2、家屋は約90

解決済みの質問:

実母が他界した祖父母が所有していた土地・家屋(佐賀県伊万里市)を引き継いでいます。土地は約130 m^2、家屋は約90 m^2の4DKです。現在の両親の生活圏は関東で、不動産屋を通して賃貸として人に貸していますが、遠方で管理ができないのでできるだけ早く売却したいと考えています。
土地として一番大きな問題が、その公道から所有地まで至るのに、私道を通らなければなりません。約20 mくらいの長さの私道は、入口付近と所有地付近は祖父母の名義で、それを母が引き継いでいますが、私道の中間10 mくらいのところが、隣家の名義になっています。この私道を公道にした上で、所有地の土地・家屋を売却したいのですが、可能でしょうか?隣家とトラブルになることを一番懸念しております。よろしくお願い申し上げます。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.

私道を公道にする場合を私道の移管といいますが、受け付けの基準は 「一般の通行に利用されていること」 というものです。その道路の 「公共性」 が重視されます。
特定の限られた人だけが利用する私道ではなく、その両端がどちらも公道に接していて通り抜けることができ、一般の人や車の通行が可能であること、特別な利害関係を有する人がいないことなどが条件となっています。
また、幅員が4m以上であること、道路への突出物がないこと、側溝など排水設備があること、行き止まり道路であれば基準に合う自動車の転回広場があること、既存の公道と接する部分に隅切りを設ける ことなどを条件にしている自治体もあります。
そのほか、寄付しようとする私道の土地に対し所有権以外の権利 (抵当権など) が設定されていないこと、関係者全員の同 意・協力が得られること、敷地部分と私道部分との境界が確定できることなどが前提条件となります。私道寄付の意向があるからといって、すんなりと公道にできるとは限りません。基準に合致しているようであれば、隣家と共同して、市に移管の手続きをすることはできると思いますが、その基準に合致しているか精査する必要があります。無理と判断された場合は、私道の通行について、隣家とご貴殿との間でお互いに通行の承諾、及びガス・水道・下水管の敷設替え等の際には、道路掘削の承諾することの覚え書きを交わし、継承者にも引き継がせるようにしておけば安全です。

質問者: 返答済み 4 年 前.

 ご回答ありがとうございます。詳細な解説で良く理解できました。当該所有地に関して、私道は行き止まりで、利用する人が限られており、旋回する土地もなく、また幅員も2.5 mと狭いので、ご指摘のように恐らく私道にすることは不可能と思います。そこで後半のご推奨いただいた事項ですが、隣家とのこれまでの関係、個人の正確からすると、直接交渉すると確実にトラブルになります(そもそも私道中間の10 m程度のところも、祖父母の土地地だったのを、祖父他界時のどさくさで自分たちの名義にしてしまったという経緯があります)。できるだけ私たちは隣家との直接交渉を望みません。覚書を交わすとしても、専門家に間に立っていただき、代理人として交渉してい ただきたいと思っています。貴殿に佐賀県の案件を取り扱っていただくことは可能でしょうか?また、このような交渉にはどの程度の費用がかかりますでしょうか?今思いつくのはこの程度の質問ですが、また他に思いついたら質問させていただきたいと思っています。どうぞよろしくお願い申し上げます。

専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.

ご指名をいただき恐縮ですが、当方は東京在住者のため佐賀県の案件は、無理があります。

ご了承ください。やはり、地元の信頼できる業者に依頼されることをお勧め致します。

交渉費用は特段、相場というものはありませんが、土地家屋調査士が隣地所有者の境界確認の立会承諾をもらう場合は、1件18,000位が一つの目安となりますが、日数がかかる場合は、日当×実質所要日数がプラスされます。交渉と同時に同じ業者に売却の依頼もされ、費用も取り決めておけばよろしいのではないでしょうか。

質問者: 返答済み 4 年 前.

ご丁寧にご回答いただき感謝申し上げます。これで最後の質問とさせてください。アドバイスいただいたように、何とか信頼できる地元業者を探したいと思いますが、そのときのバックボーンとして、次の条件での売却相場がお分かりでしたらお教え下さい。冒頭申し上げましたように、場所は佐賀県伊万里市ですが、さらに山代町久原、の土地・家屋になります。約130 m^2、家屋は約90 m^2の4DK、木造平屋です。建築は1974年です。現在の地価、諸条件(私道の件など)を勘案して、売却価格はいかほどになりそうでしょうか?できるだけ高値などとは申しません。最低で結構ですが、足下を見られて買い叩かれることは避けたいと思っていて、そのためのセカンドオピニオンとしてご助言いただければ有り難く存じます。どうぞよろしくお願い申し上げます。もしご回答が困難な場合でも先のご回答で十分満足できるご説明をいただいているので相談料はお支払いします。

専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.

佐賀県伊万里市東山代町長浜に現在売り地があります。それを参考に評価しますと、事例の土地は道路付が4m以上の道路に面している更地ですが@7.3万円/坪です。

対象の土地・建物ですが、建物は建築後38年を経過しているので、ほとんど評価されません。土地についてですが私道の幅員が2.5mとのことですので、原価率を-15%と評価しますと、

7.3万円×0.85=6.2万円/坪となります。従って、対象地は130㎡(39.32坪)ですので土地値として39.32×6.2=243万円位ではないかと推察します。但し、これは目安に過ぎませんので、土地は立地条件によって価格にはかなりの差がつきますので、あくまでも参考としてください。

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質問者: 返答済み 4 年 前.

 ご回答、誠にありがとうございました。いただいたご助言をもとに進めていきたいと思います。感謝申し上げます。また別の機会がございましたらどうぞよろしくお願い申し上げます。

専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.
評価をして戴きありがとうございます。多少なりともお役に立つことができて、幸甚に存じます。

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