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gyoenlegal, 司法書士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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経験:  中央大学法学部卒業渉外法律事務所・司法書士事務所を経て新宿にて司法書士事務所を開業
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ワンルームマンションについての質問です。居住用ではなく、節税対策で所有していたマンションのローンを借り換えたいと思っ

解決済みの質問:

ワンルームマンションについての質問です。居住用ではなく、節税対策で所有していたマンションのローンを借り換えたいと思っていた時に、ある不動産会社からの誘いがあり、借り換えました。その不動産会社が言うに は、オリックスなどのノンバンクでは、売却の際に評価が低く出るので、銀行に借り換える必要があるということでした。ただし、都市銀行では貸してくれないので、スルガ銀行で借り換えて2年後に都市銀行に借り換える予定だといわれました。とりあえずその方法で借り換えを進めていたところ、スルガ銀行の方で、もう1軒購入しないと貸せないと言われたということでした。そこで、その不動産会社に1軒加えられたまま、借り換えを進めてしまいました。その追加された物件は上野のもので、その地域は何か開発の指定になっているとか言われて信用してしまいました。

その後1年経って、ローンを借り換えた物件を売却しようとしたところ、スルガ銀行から全額返済するには、審査が必要と言われました。なぜかというと、その物件と上野の物件は抵当権が抱き合わせで設定されているからということでした。そんなことは聞いていなかったのですが、仕方なく審査を受けていろいろありましたが、ローンを全額返済して売却の運びとなりました。
しかし、残った上野の物件は月々の払いがマイナスになっていたので、売却したいとその不動産会社に申し出たところ、評価は1年前と比べて300万円ほど下がっていると言われました。それでは、ローンの返済が残ってしまうので、売却もできません。借り換えをしたいために、確かめもせず買ってしまったのが悪いのですが、抵当権のたすき掛けの件も全く説明がなく、売却の時の審査は1か月半もかかり、その間ローンの利子も払っていたわけで、納得がいきません。
それともう一つ、1年前に買った物件が300万円も下がる状況なのでしょうか。
その物件の登記簿謄本を見ると、所有者が1~2年ごとに変わっていたり、差し押さえられていたりするのですが、それはどのようなことを示しているのでしょうか。
教えてください。よろしくお願いします。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.

司法書士です 。
わかりやすい回答を心掛けておりますが、ご不明点がございましたらお気軽にご返信ください。
少しでもお力に なれれば幸いです。

「しかし、残った上野の物件は月々の払いがマイナスになっていたので、売却したいとその不動産会社に申し出たところ、評価は1年前と比べて300万円ほど下がっていると言われました。それでは、ローンの返済が残ってしまうので、売却もできません。借り換えをしたいために、確かめもせず買ってしまったのが悪いのですが、抵当権のたすき掛けの件も全く説明がなく、売却の時の審査は1か月半もかかり、その間ローンの利子も払っていたわけで、納得がいきません。」
ご質問は全部で3つということで承りましたが、上記部分の具体的ご質問内容はどのようなことでしょうか?

質問者: 返答済み 4 年 前.

ローンの借り換えの際にスルガ銀行からもう1件ワンルームマンションを買 ってそのローンを組めば借り換えられるといわれたというので、上野のワンルームマンションを買い、そのローンもスルガ銀行で組みました。借り換えたかったローンは返済期間を長くしたので、マンションの家賃と相殺するとプラスになりますが、追加で買わされた上野の物件は家賃に比べてローンの返済額が大きく、その分をプラスになるもう1本のローン(借り換えたローン)で補う形でした。でも、借り換えた方のローンを全額返済してしまうと、上野の物件のローンが残り、家賃とローンの返済額の差額をずっと自分のお金から払い続けることになってしまいます。そこで、その上野の物件を売却したいと申し出ました。すると、上野の物件は1年前と比べて300万円下がっているので、その金額で売却してもローンは完済できません。


抵当権のたすき掛けの話は今回初めて聞きました。第1抵当、第2抵当というように二つの物件にたすき掛けになっているそうです。そのために一つのローンを全額返済するのが難しいということでした。全額返済するための審査に1か月以上かかりましたので、1か月分のローンの利息分も払ったことになります。

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.

つまりこの点は銀行の過失ではないかということでしょうか?
「抵当権のたすき掛けの話は今回初めて聞きました。」とのことですが、不動産の権利証をもらうときに不動産の謄本もついていると思いますが、そちらは今まで確認されず、売却時に初めてたすき掛けの抵当権が付いていることがわかったのでしょうか?

質問者: 返答済み 4 年 前.

そうです。


登記権利情報には、抵当権設定と書いてあり、第1とか第2とかの表記はありません。


私がよくわかっていないのかもしれませんが、謄本はついていなくて、スルガ銀行の担当の方に、どこに書いてあるのか知りたいと言って謄本を取ってもらいました。

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
返信ありがとうございます。
銀行側もたしかに説明不足であった感は否めませんが、金銭消費貸借契約書及び抵当権設定契約書には実印と印鑑証明を交付してしまっている以上、ちゃんと責任を受けた うえで押印しているものとみなされ、言った言っていないの話で銀行に責任追及することは非常に難しいです。

>それともう一つ、1年前に買った物件が300万円も下がる状況なのでしょうか。
→物件や場所によって非常に変動します。私も物件を直接見ているわけではないですが、300万円下がることも場合によってはあります。いい例がファミリータイプの都内の新築マンションです。あれは一度住んでしまえば4-5年で1000万円は落ちることもあります。
ただし、本件は中古物件であり、当初取得した不動産価格自体が高かった可能性は否定できませんね。不動産屋に本物件の別部屋の過去数年の取引価格を調べてもらってはいかがでしょうか?高くふっかけられたかがわかりますよ。

その物件の登記簿謄本を見ると、所有者が1~2年ごとに変わっていたり、差し押さえられていたりするのですが、それはどのようなことを示しているのでしょうか。
→所有者がころころ変わるのは、転売目的用の物件であることをしめしてます。
差押えと移転がセットになっている時は、税金や借金などの滞納があり、その返済のために売却(任意売却)したことを示します。

その他本件に関して疑問が残るようであれば、評価をせずにご返信ください。
質問者: 返答済み 4 年 前.


転売目的用というのは、今回の私のようにローンを借り換えたい客に対してセットで売る目的と考えてよいでしょうか。


 


また、ノンバンクでは評価が低いというのは誤りという不動産屋もいます。今回の借り換えの手続きをした業者が怪しい気がしますが、どうでしょう。

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.

回答します。

転売目的用というのは、今回の私のようにローンを借り換えたい客に対してセットで売る目的と考えてよいでしょうか。
→必ずしもそうとも言えません。転売ですからすぐ買ってすぐ売れなければいけませんので、現金で購入する方もいます。

また 、ノンバンクでは評価が低いというのは誤りという不動産屋もいます。今回の借り換えの手続きをした業者が怪しい気がしますが、どうでしょう。
→。売却時に抵当権者がノンバンクだからと言ってその部屋の価値が下がることなどありません。逆にそんなことが起きれば、都市銀行以外ではローンを組めませんよね。
たしかにノンバンクの方が利率が高い傾向にありますので、お勧めしないのは事実です。しかし各銀行は借り手の属性がOKならばその部屋の評価を行い、その部屋分は貸してくれます。
この不動産屋があやしいと判断するのは頂いている情報では難しいですが、一般的にワンルームを売りつける業者の方は、売るのに必死なのが通例でローンの事や評価のことなど全く気にしていない傾向にはあります。ローンにしてもその業者の提携ローンを勧めてきます。

gyoenlegal, 司法書士
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