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AE, 行政書士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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経験:  民事法務専門
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傾斜地に土地を所有しています。同じ不動産業者が5つに区分けした土地の一番上を購入しました。 まだ家は立てていません

質問者の質問

傾斜地に土地を所有しています。同じ不動産業者が5つに区分けした土地の一番上を購入しました。
まだ家は立てていません。先日うちの土地に隣接するすぐ下の土地の斜面が1mほど削られていました。何もしなければ、うちの土地が崩れる危険があります。この隣接する土地の所有者は当該の不動産業者です。擁壁の設置を請求しています。この請求は正当なものでしょうか?実現できない場合はありますか?
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  AE 返答済み 4 年 前.

隣接するすぐ下の土地の斜面が1mほど削られたことによりあなたの所有する土地が崩れる危険性が生じている場合、所有権に基づく妨害予防請求権として隣地の所有者である不動産屋に対して相手の費用において擁壁の設置その他必要な措置をとることを求めることができます。
したがってあなたの請求は正当なものと言えるでしょう。
土地が売れた場合に新しい所有者から苦情が出ないように念書を取るという方法は問題の解決にならないので論外です。

 

ただし、擁壁の設置が実現するかどうかは相手の対応次第です。
もし相手が擁壁の設置はしないと居直るのであれば裁判等により争うことになりますが、裁判で争って全額相手負担で擁壁を設置することを認めさせるのは少し難しいかもしれません。
この点は実際に具体的な危険性がどの程度あるのかといったことや、土地が崩れる危険を予防するために擁壁の設置が妥当なものであるのか、もっと安価で簡単な措置でも足りのではないかといった現場の状況により異なりますので、ここでお話を聞いて判断するのは困難です。

 

裁判で争うことになれば土地が崩れる危険性を客観的に証明するための調査費用や、弁護士に依頼する費用がかかるため、可能な限り話し合いで解決するのが望ましいです。
今後あなたが家を建てる場合の基礎にも関わってくる大事な部分ですから、相手が擁壁の費用負担を渋って簡単な土留め等で済ませようとするような場合は、あなたが多少の費用を負担してでも十分納得できるだけの強固な擁壁を作った方が将来の損害や紛争を防ぐためには安心だと思います。

 

今後も費用は相手の全額負担で擁壁の設置を強く求めたうえで、全く対応を取らないのであれば弁護士に依頼して裁判に、土留め等の安価な手段で済まそうとする場合は差額の費用負担をしてでも擁壁の設置をするという対応をしてはいかがでしょうか。

質問者: 返答済み 4 年 前.

早急な回答ありがとうございます。
実際のところ、現地を確認したところ、ごくわずかではありますが、こちら側の土地が崩れ始めています。この場合、妨害排除請求権を有することになり、もっと強く主張できのではないかと考えています。こちら側に有利になるような条件があれば、アドバイスをお願いいたします。

専門家:  AE 返答済み 4 年 前.
まだ建築工事も何もしていないにもかかわらず現実に崩れ始めているという状況はあなたの主張を裏付ける根拠の1つになりますので、写真を撮り日時や天気、降水量なども調べて崩れていく経過を記録しておくと、後で相手が言い逃れをしようとしたときに役に立つでしょう。

もし建築を依頼しようと思っている住宅メーカーがあれば、早めにそこに相談して実際に現場を見てもらうのも1つの手です。
建築のプロの目から見ても危険と言える状況であれば相手の責任をより強く主張できますし、傾斜地の多い地域ならこういった場合の解決についてもいいアイデアを持っているかもしれません。
営業マンにもよりますが、契約の見込みがあれば積極的に調査や相手との交渉にも動いてくれる場合がありますので、それも検討してみてください。

崩れているのがわずかであればいまだ妨害が現実化してるとまでは言い難いので妨害排除請求権ではなく妨害予防請求権の問題ですが、どちらも同じ物件的請求件であり排除請求件なら予防請求件より強く主張できるといった性質ではないので、そこを厳密に区別する必要はないです。
AE, 行政書士
満足したユーザー: 748
経験: 民事法務専門
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質問者: 返答済み 4 年 前.

ありがとうございました。


先ほどもう一度現場を確認しましたが、でほぼ垂直に削られた部分は昨日の雨で侵食されていました。また、土地を削る工事の目的で張られた境界線(紐)よりもこちら側に多く削られていることも判明しました。あす、メーカーの営業に現場で合うので、その時によく相談して、メーカーの英知を絞り出してもらいます。


重ねて御礼申し上げます。

専門家:  AE 返答済み 4 年 前.
ご丁寧にありがとうございました。
無事に解決することをお祈りいたします。
質問者: 返答済み 4 年 前.

大変申し訳ありません。


大変な事態になりました。


本日、擁壁を作るために所有地が1m以上侵害され、削り取られていました。


すぐにストップし、現状復帰を指示しました。これに対し、不動産屋は説明をよくせずに工事にかかったことはまずかったと言いましたが、擁壁工事は本来斜面の上側の土地所有者がするべきもので、今回は好意で行ったことであり、現状復帰するならば後はもう何もしないというようなことを言っています。1m以上削ったのは、コンクリート擁壁の厚みが70cmあり、擁壁部分を完全に所有地側に入れる(押し込む)形にしたかったようです。こちらの主張は、所有地には一切触れず、擁壁の厚み分は隣地に設置することです。可能でしょうか?

専門家:  AE 返答済み 4 年 前.

地域によって特殊な慣習がある場合は別ですが、一般的に擁壁の設置を斜面の上側の土地所有者がするべきという決まりはありません。上側の土地所有者が建物を建築する際に必要に迫られて設置することが多いため、そのように誤解されていることも多いのでしょう。
上か下かではなく崩壊の危険があるがけ地の所有者が設置するのが原則ですが、原則と異なる合意による場合も多く、また擁壁は上側の土地所有者にとって土地の崩壊を防ぐというメリットがあるとともに、下側の所有者にとっても災害を防ぐために必要なものですから、双方で負担するのが合理的です。また、今回は後から斜面を削ったことにより危険が生じているので相手に費用負担を求めることも妥当です。

どちらの敷地内に設置するかというのも難しいところで、一番優先されるのは話し合いによる合意です。この点、擁壁の上側は擁壁の厚み部分を土地の続きとして利用することも可能な反面、擁壁の下側は厚み分は全く利用できないわけですから、全てを相手の土地の側に設置しろというのはやや過大な要求かもしれませんね。
がけ地が境界線上にある場合は擁壁が平地における塀と同じ役割もするのですから、擁壁の中心線を境界線に合わせて設置するよう要求してみてはいかがでしょう。

境界線に設置する場合は隣地の購入者との間でトラブルになるのも困りますので、擁壁は共有であり、管理も共同で行うといったことも文書で残しておいた方がよいですね。

質問者: 返答済み 4 年 前.

ありがとうございます。


あす、話し合うことになりました。図面を確認して、最終的にどこにどういうものを作るのか決めたいと思います。


最後の、「文書」で残す場合、「覚書」のようなものを用意して小生と不動産屋双方で署名・押捺すれば良いのでしょうか?


一般的な形式についてアドバイスをいただければ幸甚です。

専門家:  AE 返答済み 4 年 前.

お考えのように、覚書のようなもので双方署名捺印すれば良いです。
擁壁で後々トラブルになるのがどちらの所有物か、管理費・修繕費はどちらが負担するか、土地の境界線との位置関係はどうか、といった点ですから、これらについて合意した内容を誤解のないように明示しておきましょう。
あとは、双方とも第三者に売却する際は買主にもこれらの内容を伝えて、買主から承諾書を取得して相手に引き渡すこと、も加えておくとより紛争の防止になります。

質問者: 返答済み 4 年 前.

ありがとうございました。

専門家:  AE 返答済み 4 年 前.
話し合い・工事が終わるまで気持ちが休まらないと思いますが、お体に気をつけて頑張ってください。

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