JustAnswer のしくみ:

  • 専門家に質問
    知識豊富な専門家があらゆる質問にお答えするために常に待機しています。
  • 専門家が丁寧に対応
    E メールやサイト内オンラインメッセージなど、さまざまな手段で回答を通知。
    必要に応じてフォローアップの質問をすることもできます。
  • 満足度 100% 保証
    専門家からの回答を確認し評価をすることで、支払うかどうかを決めます。

gyoenlegalに今すぐ質問する

gyoenlegal
gyoenlegal, 司法書士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 485
経験:  中央大学法学部卒業渉外法律事務所・司法書士事務所を経て新宿にて司法書士事務所を開業
70015703
ここに 不動産・宅地取引・登記 に関する質問を入力してください。
gyoenlegalがオンラインで質問受付中

母から相続した母の実家の土地を売りたいと思っています。 ですが、その土地には母の兄が住む家が建っており、その家は母

質問者の質問

母から相続した母の実家の土地を売りたいと思っています。
ですが、その土地には母の兄が住む家が建っており、その家は母の兄2人と母の3名の名前で登記されていました。
母の名義の部分だけを私が相続して、今 は母の兄2人と私の名前になっています。
その土地を第三者に売るにはどうすればいいですか?
土地の固定資産税は、祖母がなくなってからずっと私の父が支払い、今は私が支払っています。
また、土地を母の兄に賃借しているという契約も生前の母からは聞いておらず、父からも一切賃借に関しての話はされていないと聞いています。
現在も私のほうへは、特に土地を貸して欲しいという連絡も来ておりません。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.

司法書士です。

少しでもお力になれれば幸いです。

分かりやすい回答を心がけてはおりますが、ご不明点等ございましたら、評価の前にお気軽にご返信下さい。

 

一点確認させていただけますか?

>母から相続した母の実家の土地を

とのことですが、建物と異なり土地の名義はご質問者様のみということでよろしいでしょうか?

質問者: 返答済み 4 年 前.

一点確認させていただけますか?
>土地の名義はご質問者様のみということでよろしいでしょうか?


 


はい、土地は祖母が亡くなる時に遺言書で母のみに相続させたものを、


私が母から相続したので、私のみの名義です。

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.

ご返信ありがとうございます。


>その土地を第三者に売るにはどうすればいいですか?
の回答ですが、ご質問者様が単独の所有者ですので、原則は1人で誰にでも売れます。しかし本件では、この土 地の上にはお母様の兄2人とご質問者様名義の建物が建っており、これが問題です。

方法としては、
①土地と建物両方売る方法(あとで買主がリフォームなり、更地にするなりする。)
②更地にして土地のみ売る方法(こちらで建物を壊す。)。
③賃料の定め等賃貸借契約をしっかり結んで、土地のみ売る方法(現実的には買い手はつかないと思います)
いずれの方法もお兄さん2人の協力がなければできません。

あとは
④お兄さん2人分の持ち分を買うか譲渡してもらい(共有物分割協議)、建物と土地の名義をご質問者様にして売却する方法
⑤④の方法に協力してくれない場合は、共有物分割訴訟を提起して、お兄さん持ち分分の金銭を払い、建物と土地の名義をご質問者様にして売却する方法
というのが考えられます。

分からない点がございましたら、評価の前に、ご質問ください。

質問者: 返答済み 4 年 前.

共有物分割訴訟とはどういうもので、どのくらいの費用がかかるのですか?


 

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.

共有物分割の仕組みを踏まえて説明いたします。

1、共有不動産(土地・建物)は、多くの場面で制約があり、共有者間で意見が一致していれば良いのですが、意見が一致しないこともよくあります。
不動産は価値が大きい財産であり、相続等により共有者の数が多くなることがあるので、意見の調整が難しくなることが多いです。
そのような状態の根本的な解決法は「共有状 態を解消する」ことです。
共有状態が解消されれば、売却・賃貸・建物改修・建替えなどが自由に行えるようになります。共有を解消することを「共有物分割」と言います。

2手順として、まずは協議を行い、まとまらない場合、訴訟をします。

1 共有物分割協議(民法256条)
その名の通り、共有者全員で話し合って,共有不動産を「分割」します。
しかし実際には,共有者間の意見が割れて,この協議がまとまらないことが多いです。

↓共有物分割協議が整わない場合

2 共有物分割訴訟(民法258条1項)
ここで裁判所の出番となります。
共有物分割協議が整わない場合は,裁判所に共有物分割訴訟を起こすことができます。
裁判所は,個別的な事案の事情を総合的に考慮して,下記の3種類(現物分割,代金分割,代償分割)の中から適切な方法を決めて判決で言い渡します。
しかし実際には、裁判官の和解勧告により、和解が成立することも多いです。

・共有解消の3種類の類型
1 現物分割
文字どおり、現物、つまり不動産を物理的に分けることです。
土地の場合、線を引けば、土地を複数エリアに分けられます。単純に「分割」できます。
ただこの方法は、形状、位置(接道)により有利・不利が生じることがあります。
また1個の建物の場合,通常は物理的に分けることはできません。

2 換価分割
共有不動産を第三者に売却した上で,その売却代金を共有者で分ける方法です。
これであれば,「金額」を共有割合に応じて分けることになるので,有利・不利(不公平)は生じません。
しかし、全員が協力しなければ売れません。

3 代償分割
共有者のうち1名が対象不動産全部の所有権を得て,代わりに他の共有者に金銭(代償金)を払う方法です。
要は,共有持分を買い取るという方法です。
この代償金の金額やそもそも誰が対象不動産を獲得すべきかでもめることはあります。


なお、この訴訟を依頼するなら弁護士さんです。
弁護士さんの報酬は自由化されており、事務所によって異なりますが、相場としては、対象となる持分の時価の3分の1の額くらいではないかと思います。

 

わからない点がございましたら、評価の前にご質問ください。

質問者: 返答済み 4 年 前.


もしその共有物分割訴訟で、母の兄で現在その家に住んでいる長兄が、


私ともう1人の母の兄の持分を買い取る形の判決が出た場合、


建物は丸々その住んでいる兄のものになりますよね。


そうなった場合、土地は私のもの。建物は私から見れば他人のもの。


そんな状態の土地を売るのは益々難しいのではないですか?


そうならない方法はないですか?

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
まずその長兄の方が買い取りたいと主張しないといけませんし、長兄の方が本建物 を所有したら、複雑化することも裁判所はもちろんわかっています。
ですので、そういう場合は建物を取得するかわりに土地を買い取ってほしいという和解提案が出るでしょうし、出なくてもこちらから和解案として提示することも可能です。
このような共有物分割訴訟の場合、まず和解を試みますので、すぐに判決、はいお兄さんのもですなんて言うことには通常の場合はなりません。
もし弁護士さんをお付けになるのであれば、こちらの希望に沿って主張をしてくれますので、安心してください。

質問者: 返答済み 4 年 前.

1、共有物分割訴訟をする事になった場合、弁護士さんに依頼すればいいのでしょうか?


 


2、弁護士に依頼するのが先ですか、裁判所に言うのが先ですか?


 


私が住んでいるのは対象の土地がある都道府県ではなく、かなり遠方です。


3、もし裁判になった場合、対象の土地がある都道府県の裁判所に言うのでしょうか?


 


4、裁判は、どのくらいの期間がかかるのでしょうか?


 


5、長引く場合、私は裁判所に何度も足を運ばなければいけないのでしょうか?


 

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.

1、共有物分割訴訟をする事になった場合、弁護士さんに依頼すればいいのでしょうか?
→まずは共有者間で話をしてみて、まとまらないときに弁護士さんに訴訟の依頼をすればいいと思います。

2、弁護士に依頼するのが先ですか、裁判所に言うのが先ですか?
→弁護士さんに訴訟をやってもらいたいのであれば弁護士さんが先です。

私が住んでいるのは対象の土地がある都道府県ではなく、かなり遠方です。
3、もし裁判になった場合、対象の土地がある都道府県の裁判所に言うのでしょうか?
→共有物分割訴訟の管轄裁判所は、被告(今回ではお母様のお兄様方)の住所地か不動産の所在地のどちらかになります。

4、裁判は、どのくらいの期間がかかるのでしょうか?
→相手の主張や裁判所の進行状況にかなり左右されケースバイケースです。ちなみに私が係わった案件は1年以上かかりました。

5、長引く場合、私は裁判所に何度も足を運ばなければいけないのでしょうか?
→弁護士さんを代理人として付けるのであれば、足を運ぶことはほとんどありません。

ご参考にあれば幸いです。

わからない点がございましたら、お気軽にご質問ください。

質問者: 返答済み 4 年 前.

1、共有物分割訴訟をする事になった場合、弁護士さんに依頼すればいいのでしょうか?
→まずは共有者間で話をしてみて、まとまらないときに弁護士さんに訴訟の依頼をすればいいと思います。


生前、母が出来るだけ直接関わり合いになりたくない。何をされるかわからないから怖い。と言っていたので、私も出来れば直接話をしたり、まして対面して話はとても出来そうにありません。


そういう場合、代理人のような人にお願いする方法はありませんか?


自分で出向いて直接買取して欲しいと言いに行かなければいけませんか?


 

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
>生 前、母が出来るだけ直接関わり合いになりたくない。何をされるかわからないから怖い。と言っていたので、私も出来れば直接話をしたり、まして対面して話はとても出来そうにありません。
そういう場合、代理人のような人にお願いする方法はありませんか?
自分で出向いて直接買取して欲しいと言いに行かなければいけませんか?
→私が回答をしたのはあくまで一般論でですので、そういう事情があるのであれば、弁護士さんを代理人として交渉してもらうのがよろしいと思います。裁判前につけてはいけないという決まりはありませんので。

分からない点がありましたら、お気軽にご質問ください。
質問者: 返答済み 4 年 前.


ちょっと今までの流れとは少し違う件ですが、


祖母の遺言で母が相続した家屋があるはずなのですが、


その家屋番号の物件が見つからず、それがあるはずの場所に別の家屋番号の建物があり、母の兄名義になっているのですが、


私が探している母が相続したはずの物件を調べる方法はありますか?


 


もしかすると、母が相続した家屋は母屋で、増築されて別の家屋番号で登記されているのかもしれませんが、増築も登記も母は知らないと思うのですが。


そんな事がありえるのでしょうか?


 

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
未登記物件というのはあります。
自分で増築してそのまま登記もしなかった場合が典型例です。

相続人であれば、被相続人の固定資産課税台帳(名寄帳)というものが取ることができ、固定資産税がかかっている不動産物件がのっています。登記されているか否かもわかりますのでお取りになってみてはいかがでしょうか?

その物件を管轄している市役所の固定資産税の係に行けば1枚当たり400円くらいで出してくれると思いますよ。
質問者: 返答済み 4 年 前.


母名義の家屋を勝手に兄が増改築してその時に自分の名義にして登記したというような事はないということでしょうか?


 

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
母屋に増築しているのであれば、母屋の表題部分の変更登記が行われている可能性は否定できません。
ただし、表題部分の変更の登記は所有権の登記でないので、名義が変わるわけではありません。3人のままです。
建物を別個に建てたくらいの状況であれば別ですが。

分からない点がありましたら、お気軽にご質問ください。
質問者: 返答済み 4 年 前.


話が何度も飛んで申し訳ありません。


もし、最初に述べた土地と先ほど述べたあるはずの家屋をまとめて買い取り依頼する為に、弁護士さんに代理人として行ってもらう場合、


弁護士さんに依頼する段階でどのような書類を持って、なんと言って依頼に行けばいいのでしょうか?


 

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
いえいえ。 資料としては、その不動産の登記 事項証明書(謄本)、 公図、建物図面、地積測量図(だいたいがお近くの法務局で取れます)あと先程述べました名寄帳、評価証明書、お母さんがお持ちになっていた関係書類等その不動産の資料だと思われるもの全て持っていけばいいと思います。あとは弁護士さんの方でこれを出してとかの指示があると思いますので。言い方ですが、ご質問に書いてある希望をそのまま伝えていただき、現状、分割の話し合いすらままならないから、その交渉から行って欲しいと伝えていただければ伝わるはずですよ。分からない点がございましたら、お気軽にご質問くださいね。
質問者: 返答済み 4 年 前.

資料としては、その不動産の登記 事項証明書(謄本)、公図、建物図面、地積測量図(だいたいがお近くの法務局で取れます)



これは、対象の土地がある法務局ということですよね?


 


遠方の私がその資料を揃えるためには、一度大阪へ行く必要がありますか?


それとも、何か足を運ばなくても取り寄せる方法はありますか?


または、大阪の弁護士さんを探すか、相続手続きをしてもらった方(埼玉の不動産屋の知人から紹介された埼玉の司法書士さん)に改めて依頼をして取ってもらう必要がありそうですか?


取り寄せたり、依頼をしたりすると、費用はかなりかかりますか?


 

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
今は法務局間はネットで繋がっておりますので、ご質問者様のお近くの法務局で結構です。中にはオンラインに対応していない書類もありますがとりあえず取れるだけでいいと思います。
ですので資料を集めるためだけに行く必要はないでしょう。

弁護士さんに依頼するならほかの専門家に資料集めの依頼は不要です。
依頼された弁護士さんの方で足りない書類は取りますので。

分からない点がございましたら、お気軽にご返信ください。
gyoenlegal, 司法書士
満足したユーザー: 485
経験: 中央大学法学部卒業渉外法律事務所・司法書士事務所を経て新宿にて司法書士事務所を開業
gyoenlegalをはじめその他名の不動産・宅地取引・登記カテゴリの専門家が質問受付中
質問者: 返答済み 4 年 前.


なんとなく今後の方向性と するべき事が見えてきました。


不安はまだありますが、なんとか動き出せる力が出てきたような気がします。


長々とまとまりのない質問ばかりしたのに、こんなに早く的確な返答を貰えて、とても感謝しています。


長い時間ありがとうございました。がんばってみます。


それでは評価をいれてまいります。


これにて失礼させていただきますm(._.*)mペコッ


 

専門家:  gyoenlegal 返答済み 4 年 前.
とてもありがたいお言葉ありがとうございます。
またわからないことがありましたら、お気軽にご質問ください。

うまく事が運ぶことをお祈りします。

JustAnswer メディア掲載:

 
 
 
Ask-a-doc ウェブサイト:簡単な質問がある場合は、さまざまな分野の専門家が回答してくれるサイトに投稿してみてはいかがだろうか。Justanswer.jp は特にお薦めだ。
10 月以来、JustAnswer.jp では一時解雇や失業、契約解除に関する法的な質問が急増している。
justanswer.jp/legal といったウェブサイトでは、
法律に関する確実な回答が得られる。
過去 30 日で JustAnswer のトラフィックは 14 パーセント上昇し、ページ閲覧回数は 40 万に近付いている...ストレスや高血圧、飲酒、心臓の痛みに関する質問にいたっては 33 パーセントという増加率を記録した。
グッド モーニング アメリカに出演しているキャリア専門家の Tory Johnson は、注目の在宅ビジネスとして、さまざまな分野の専門家がユーザーの質問に答える JustAnswer などを紹介。
専門家として登録するには、かなり厳しい審査をパスしなければなりません。
 
 
 

ユーザーの声:

 
 
 
  • 法律に詳しいかたにお世話になりたくても、緊急時にはなかなか連絡がとれません。丁寧でわかりやすく、こちらの心情を理解した上で、 客観的な意見をしっかりした理由も合わせて 説明して下さり、不安の解消に繋がりました。 神奈川県 小野
< 前へ | 次へ >
  • 法律に詳しいかたにお世話になりたくても、緊急時にはなかなか連絡がとれません。丁寧でわかりやすく、こちらの心情を理解した上で、 客観的な意見をしっかりした理由も合わせて 説明して下さり、不安の解消に繋がりました。 神奈川県 小野
  • 自分の意向に添う回答がいただけたので、、安心して自分で答弁書を作成し、知人に紹介された司法書士に相談したところ、十分訴状に対抗できるとの判断をされました。それを参考に、細部を詰める点も有り、答弁書を確実なものとする為、最終的に司法書士に依頼しましたが、安価に受けてもらえることとなりました。 東京都 梅村
  • 法律などの専門家や弁護士が身近に居なかったわけではありませんが、事案発生が連休中や土休日、深夜早朝にかかるなど、次の行動に移る前に冷静な判断が必要な場合があり、また個人的なことでありますが、深刻化、長期化し、また経済的に家族にも迷惑をかけることで、結果として自身の公務に影響が及ぼすことを大変危惧いたしました。結果、このたびの利用となりまして、貴社より、迅速な回答をいただくことができました。事案発生後一両日のうちに、先方と連絡をとり、適宜支払い手続きへと話をすすめております。またこの経験を同業の者とも共有し、今後ネットを通じた活動へ生かせるように務めます。 山形県 青木
  • まずは親身になって回答をして頂ける専門家であったこと。説明が簡潔でわかりやすく、質問者が気持ちの整理をしやすい配慮が伺えた。 岐阜県 石川
  • 短時間で的確なアドバイスを受けることができ、かつ、回答に対する質問に対しても直ちに真摯な回答が得られました。 大阪府高槻市 川嶋
  • 専門知識のある経験豊富な方に出会う機会のない人でも、このサイトで実現出来ることは素晴らしいことだと思いました。 専門家が辛抱強く回答をしてくださる姿勢にも感謝いたしました。 茨城県日立市 池田
 
 
 

専門家の紹介:

 
 
 
  • houmu

    houmu

    行政書士

    満足した利用者:

    53
    行政書士 知的財産修士 2級FP技能士
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/HO/houmujp/2014-1-5_72819_00.64x64.jpg houmu さんのアバター

    houmu

    行政書士

    満足した利用者:

    53
    行政書士 知的財産修士 2級FP技能士
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/OF/officeone/2011-10-31_104514_005.64x64.JPG office-one さんのアバター

    office-one

    宅地建物取引主任者

    満足した利用者:

    11
    宅地建物取引業者で専任の宅地建物取引主任者です。
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/SH/shihoushoshi/2012-1-25_52227_IMG0066.64x64.jpg shihoushoshi さんのアバター

    shihoushoshi

    司法書士

    満足した利用者:

    1
    東京司法書士会所属。東日本大震災法律相談員。都庁クレサラ相談員。相続手続き・借金問題に詳しい法律家。
  • /img/opt/shirt.png AE さんのアバター

    AE

    行政書士

    満足した利用者:

    68
    民事法務専門
  • /img/opt/shirt.png jo-ban さんのアバター

    jo-ban

    弁護士

    満足した利用者:

    58
    慶應義塾大学卒業。茨城県において法律事務所経営。
  • /img/opt/shirt.png dueprocess さんのアバター

    dueprocess

    特定行政書士

    満足した利用者:

    30
    中央大学卒・行政書士事務所経営・システムエンジニア
  • /img/opt/shirt.png gyoenlegal さんのアバター

    gyoenlegal

    司法書士

    満足した利用者:

    27
    中央大学法学部卒業渉外法律事務所・司法書士事務所を経て新宿にて司法書士事務所を開業
 
 
 

不動産・宅地取引・登記 についての関連する質問