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AE, 行政書士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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経験:  民事法務専門
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不動産業界で、礼金の上乗せや、広告料の相談を仲介業者から管理会社または大家に話を持ちかける ことは違法ですか?

解決済みの質問:

不動産業界で、礼金の上乗せや、広告料の相談を仲介業者から管理会社または大家に話を持ちかける
ことは違法ですか?
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  AE 返答済み 4 年 前.

仲介業者が大家さんや管理会社との間でどのような契約をするかは原則として自由ですから、契約の前段階で礼金の上乗せや、広告料の相談を持ちかけることも当然違法ではないです。

 

契約後であればその契約内容に拘束されますので相手側に応じる義務はありませんが、持ちかける程度のことは相手が拒否しているのに執拗に求めたりしない限り、やはり違法ではないですね。

 

回答としては以上ですが、もしご質問の趣旨と違うようでしたら、評価をせずにもう少し詳しくお書きいただければ補足の説明をいたします。

質問者: 返答済み 4 年 前.
回答ありがとうございました。
先ほどの内容で詳しく説明すると、元々管理会社とオーナーでこの物件が礼金0で、広告料1ヶ月となって募集が出ているのに、仲介業者から礼金2にしてお客様に紹介し、その後、広告料として上乗せした礼金2ヶ月分と元々の広告料1ヶ月の合わせて3ヶ月分を、バックしてくださいといった提案をしていいのですか?もちろん仲介業者は別にお客様から仲介手数料はいただくんですけどね。
専門家:  AE 返答済み 4 年 前.
賃貸の仲介の場合の手数料の上限は貸借双方の合計で1ヶ月×1.05ですから、借主から仲介手数料を取ったうえにさらに3ヵ月分を大家さんから貰うのは宅建業法違反になる可能性が極めて高いです。
宅建業法で上限規制がかかるのは仲介手数料だけであるため、借主から1ヵ月の手数料をもらいさらに大家さんからは広告費として報酬を貰うことが広く行われていますが、これは宅建業法をかいくぐるためのいわば脱法行為であり、グレーな行為です。
広告料その他の名目であったとしても実質的に仲介手数料として上限を超える金額を受け取れば違法になります。
質問者: 返答済み 4 年 前.
回答ありがとうございました。
そうなるとグレーゾーンとはいえ広告料をもらって、仲介手数料の上限を超える契約をしている仲介業者は摘発された場合は違法となり、営業停止、廃業となり得るのでしょうか?
実際に営業停止になった不動産仲介業者などは過去にあったのでしょうか?
専門家:  AE 返答済み 4 年 前.

法律上は業務停止にまでなることがありますが、現実には極めてまれです。

最近の処分事例では、賃貸ではなく売買契約の場合ですが、同じ根拠条文である宅建業法46条違反で業務停止を受けた例はあります。

 

企画料名目で媒介報酬とは別に25万円の報酬を受領していたものですが、組織的に容認していたことから15日間の業務停止となりました。

http://www.kkr.mlit.go.jp/kensei/sangyo/takken/punishment/hukuya_2.html

質問者: 返答済み 4 年 前.
この感じだと、現段階で不動産仲介業者が礼金の上乗せや広告料バックの請求などしても、取り締まれ無いという事で、今のところ大丈夫って事でいいのですか?今この不動産仲介業者で働きながら、このような会社の営業方法に疑問を感じながら働いています。
営業会社の利益のためなら、多くの広告料があったほうがもちろんいいのですが、これが違法となるのであれば犯罪を認識した上で行っているのだと思うとどうすればいいのかわからなくなっています。
アドバイスをください
専門家:  AE 返答済み 4 年 前.
説明した通り、実際に行政処分を受けることはほとんど無いとはいえ違法とされる可能性が高い行為ですから、大丈夫って事ではないです。
専門職として回答する以上、法律は守らなくても問題ないですよというアドバイスはできないことをご理解ください。

違反で責任を問われるのは会社ですし、違法行為を従業員に続けさせるのは会社のコンプライアンスや経営判断の問題です。
現実的に従業員は会社の方針に従わざるを得ず、違法行為を止めるにしても会社の営業方法を変えないとならない訳ですから、上司の判断と責任に委ねるしかないのではないでしょうか。
質問者: 返答済み 4 年 前.
年間3000万円の営業成績なのですが、その内訳はお客様からの仲介手数料が1000万円、業者からの広告料が2000万円となっています。
このような営業成績のかなから給料をもらう場合、私の場合会社員ではなく、完全歩合給の外交員(個人事業主)として会社に登録してあるのですが、違法に売り上げた金額の中から給料を貰っても罪にならないのですか?
また礼金の上乗せや広告料のバックの件などは、もし問題になった場合は社長は何も関与せず、社員でない、個人事業主が勝手にやった事とし、逃げ道を作っていると社内で噂があるのですが、そんな事は可能なんですか?
専門家:  AE 返答済み 4 年 前.
宅建業法は「宅地建物取引業者」に対する取締法規ですので、外交員の行為も会社の行為として宅建業者である会社が処罰の対象になります。
宅建業法違反で得た報酬の中から歩合給を貰うことは犯罪ではなく、可能性があるとすれば給料の一部を不当利得として民事で返還請求を受けることでしょう。現実にそうなったという話は聞いたことがありませんが。
個人事業主である外交員が勝手にやったといって、会社が責任を逃れることはできません。
専門家:  AE 返答済み 4 年 前.
回答をご覧になり疑問が解消されましたら、適切な対処をお願いします。
AE, 行政書士
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