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AE, 行政書士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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経験:  民事法務専門
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建物賃貸借契約の途中解約についての質問です。 当初の賃貸借契約は、期限が過ぎておりますが、双方の覚書によって契

解決済みの質問:

建物賃貸借契約の途中解約についての質問です。

当初の賃貸借契約は、期限が過ぎておりますが、双方の覚書によって契約期間を延長し、まだ契約期間が2年残っている状態で、先方(借主)から契約を解除したい旨の意思表示がありました。

当初の賃貸借契約書には、停止 条件を付けておりましたが、覚書には明記しておりません。
(覚書には契約の延長と契約更新をしない場合の対処方法のみが記載されています)

① このような状態で相手方は契約期間内であっても自由に契約を解除できるのでしょうか?
② 当初の賃貸借契約書にある停止条件は適用できないのでしょうか?

以上よろしくお願いいたします。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  AE 返答済み 4 年 前.

適切に回答するため、1点お伺いします。

 

当初の賃貸借契約書にある停止条件 とはどのような内容なのでしょうか?

質問者: 返答済み 4 年 前.

返信が遅くなりましたが、停止条件とは、以下の通りです。



「乙(借主)は契約期間中に万一途中解約をする場合は、次の借主が甲(貸主)と賃貸借契約を締結する迄、賃貸借期間を継続するものとする。」


 


よろしくお願いいたします。

専門家:  AE 返答済み 4 年 前.
返信ありがとうございました。それでは回答いたします。

賃貸借契約において契約期間が定められている場合、貸主はその期間が満了するまで建物を提供するという義務を追い、同時に賃料を貰うという権利を持ちます。
他方、借主はその期間が満了するまで建物を使用するという権利を持ち、同時に賃料を支払うという義務を負います。
お互いに権利義務があり、契約期間が満了するまで貸主・借主とも一方的に契約を解除して相手の権利を侵害することはできないので、今回のように借主から一方的に契約を解除したいとの意思表示があっても契約は解除できず、仮に借主が住まなくなったとしても期間満了までの賃料を請求する権利が残ることになります。

一般的な賃貸借契約では1~3ヶ月程度前に相手に告知することで契約を解除できるという特約が入っていることが多く、解除できるのが原則だと思っている方もいますが、あくまでも契約で解除権を定めているから解除できるだけで、定めていなければ期間満了まで一方的に契約を解除することはできないのです。

覚書きで更新した点についてですが、契約の延長と契約更新をしない場合の対処方法のみ記載したのであれば、それ以外の賃料その他の条件については、特に反対の意思を表示していない限り更新前の契約をそのまま引き継ぐと考えるのが当事者の合理的意思だったと考えられます。
そして「乙(借主)は契約期間中に万一途中解約をする場合は、次の借主が甲(貸主)と賃貸借契約を締結する迄、賃貸借期間を継続するものとする。」との条件は、次の借主が見つかればという条件付きで中途解約を認めるとの内容ですから、次の借主が見つかるまでは解約を認める必要はない、ということになります。

上記の通り、一方的な解除を認める必要はありませんが、合意により解除することは自由です。
借主にも事情があって解除を申し出ているのだと思いますので、もしどうしても譲りたくないというのでなければ、次の借主が見つかるよう募集をかけてみるので見つかったら解約に応じるという形や、三ヶ月分の賃料をキャンセル料として払えば解約に応じるといった形で一定の譲歩をして解決するのも選択肢の1つです。
AE, 行政書士
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