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AE, 行政書士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 748
経験:  民事法務専門
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2010年9月に某不動産業者Nと、土地売却のため、母親が委任状を作成し専任媒介契約をかわしました。 契約期限は明記

質問者の質問

2010年9月に某不動産業者Nと、土地売却のため、母親が委任状を作成し専任媒介契約をかわしました。
契約期限は明記されていません。
不動産屋さんの業務を知らないまま、何も連絡がないので、半年くらいしたときにこちらから電話し引き合い状況を確認したりしていました。
2011年の年末に、この金 額なら買いたい人がいる、という電話連絡を受け、口頭で指値に応じました。
その後、半年がたっても何ら連絡もなく、電話したところ契約が結べなかったといわれました。
そうこうしているうちに、Aさんから個人から土地を売ってほしいという電話が入り、不動産屋さんと契約しているからと断りましたが、よくよく調べると、地元の人らしく、知り合いもいたようで、母親が売りたいといい始めました。
その間、Aさんも不動産屋Nに問い合わせをしたようです。
個人的に売買しようと、書面で委任状の断り書面を送ったところ、もしAさんに売った場合は、仲介手数料、およびコンサルティング料を請求すると、FAXが届きました。
どのような対応をすればよろしいでしょうか。
Aさんは、公共工事で替地を探しているという背景もあり、急いでいるようです。
よろしくお願いします。
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  AE 返答済み 5 年 前.
もし専任専属媒介契約であれば、自分で買主を見つけた場合(自己発見取引といいます)でも仲介の不動産屋を通さなければならず、直接売買しても仲介手数料を支払うことになるのが原則です。
専任媒介契約であれば自己発見取引が認められており、その場合は当然仲介手数料を支払う必要はありません。
問題は一度はAさんの話をお断りし、Aさんが不動産屋Nにも問い合わせをしている点です。業者側から見ると、不動産屋を通じて買主が見つかったのに仲介手数料を払いたくないために自己発見を装い直接取引しようとしているのではないか、と疑うような状況であり、この点は争う余地があります。

しかしいずれの媒介契約も有効期間は最大で3ヶ月のため、期間を定めていなくても3ヶ月が経過すれば自動的に契約は失効します。自動更新もありません。
2010年9月の契約ですからその後契約を更新していない限り既に失効しているため、媒介契約に基づいて仲介手数料を請求することはできないのです。
もし請求するにしても、せいぜい実際に広告を打つ等にかかった費用ぐらいです。コンサルティング料という意味不明な料金も払う必要はありません。

対応としては、自己発見取引であること、媒介契約はとっくに失効していることを理由に強気で支払いを拒絶すればよいでしょう。

本来必要な報告義務も果たしていないようですし、あまり筋のいい不動産屋ではななさそうです。支払いを拒絶しても請求してくるようであれば、宅建協会や県建設部不動産業課等に相談するか、弁護士に依頼してください。
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質問者: 返答済み 5 年 前.

Aさんは、道路拡張の移転のため、代替え地を探していました。


代替え地は国土省と県が関係しており、個人売買が基本ということで、わたくしの母に電話して、契約を申し入れていました。


しかし、わたくしが、不動産屋さんとの契約書に期限がないことで、無期限に有効という判断で、Aさんにお断りしてしまいました。


Aさんが不動産屋Nに電話した時点で、不動産屋Nも仲介料は取れないということで、行政書士とか何かの資格を使い、コンサルタント料を支払えという書類をAさんに伝え、念書を書いたそうですが、不動産Nが破棄したという状況です。


やはり、管理費は契約時点から現時点まで払う必要があるのでしょうか、それとも3か月間は必要でしょうか。


不動産Nが請求書を出すといっているのは、紹介料、コンサルティング料という不動産仲介とは関係のない名称です。


 

質問者: 返答済み 5 年 前.

Aさんは、道路拡張の移転のため、代替え地を探していました。


代替え地は国土省と県が関係しており、個人売買が基本ということで、わたくしの母に電話して、契約を申し入れていました。


しかし、わたくしが、不動産屋さんとの契約書に期限がないことで、無期限に有効という判断で、Aさんにお断りしてしまいました。


Aさんが不動産屋Nに電話した時点で、不動産屋Nも仲介料は取れないということで、行政書士とか何かの資格を使い、コンサルタント料を支払えという書類をAさんに伝え、念書を書いたそうですが、不動産Nが破棄したという状況です。


やはり、管理費は契約時点から現時点まで払う必要があるのでしょうか、それとも3か月間は必要でしょうか。


不動産Nが請求書を出すといっているのは、紹介料、コンサルティング料という不動産仲介とは関係のない名称です。


 

専門家:  AE 返答済み 5 年 前.
もし不動産屋Nに当該不動産の管理を依頼していた場合、それは専任媒介契約とは別個の契約ですので管理していた期間分の報酬を払う必要があります。

紹介料、コンサルティング料といった名目の如何にかかわらず、なんらかの依頼に基づいて仕事をしてもらったのであればその分の報酬は支払わなければなりませんが、依頼していないまたは依頼しても何もしていないのであれば支払う必要はないのです。

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