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shihoushoshikun
shihoushoshikun, 司法書士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 2239
経験:  東京司法書士会所属・土地家屋調査士資格保有
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土地を80年位前から。借り、家を立てていますが、地代を永遠に、払えないので、売ると、いいました。地代を倍にすると言わ

質問者の質問

土地を80年位前から。借り、家を立てていますが、地代を永遠に、払えないので、売ると、いいました。地代を倍にすると言われ、倍にしたら、家は売れないでしょう。良い方法はありませんか、  契約書は交わしていません。おじいちゃんの口約束で借りています。 地代は遅れた事はありません
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  shihoushoshikun 返答済み 5 年 前.
質問を投稿していただき、ありがとうございます。司法書士のshihoushoshikunと申します。わかりやすい回答を心がけてはおりますが、回答に不明な点等ございましたら、遠慮なくご返信ください。

借地上の建物を売る場合には、地主の承諾を要します。
地主の承諾を得ないままで借地上の建物を売ると、質問者様は、無断で借地権を譲渡したとの理由で、地主から土地の賃貸借契約を解除され、土地を明け渡さなければならなくなります(民法612条)。
 建物の使用は必ず土地の利用を伴いますから、借地上の建物の売買は、単に建物だけでなく敷地の借地権も建物とともに売ることになります。その結果、借地人も変わることになりますが、勝手に借地人が変わっては(地代支払や良好な利用確保の点で)地主にとって大問題です。そこで地主の利益保護のために、法律は、その承諾を義務づけたものです。
 したがって、建物の売買に先立って、質問者様は地主から借地権譲渡の承諾書をもらっておく必要があります。一般に、地主に承諾料を支払って承諾してもらうことも少なくありません。
とは言え、今回の質問者様 の場合、口約束だけで、契約書を交わしていないとなると、争いになる可能性が高くなります。
 そのように地主が承諾をしないとか、ひどく高い承諾料を吹っかけて折り合いがつかないような場合に、裁判所が地主の承諾に代わる許可をしてくれる制度があります(借地借家法19条)。

申し立てれば必ず許可になるというものではありませんが、譲渡しても地主に不利になるおそれがないと裁判所が判断すれば許可をしてくれます。許可に際して、裁判所が賃料の増額や金銭の支払(借地権価格の10%程度)を付随処分として命ずることもあります。


 ちなみに、この家を売らずに貸すだけという場合には、地主の承諾は不要です。借地上建物の賃借人といえども建物の利用に伴って土地を利用することは事実ですが、地主が他人に土地を貸すときには、その土地上建物に借地人自身が住むことも第三者に居住させることも、ともに承諾しているとみるべきであるからです。
貸し出すにあたっては、名義を書き換える必要はありません。

 また、売買による名義書き換えに伴う登録免許制は、不動産評価額の2%ほどの価格です。そのほかに司法書士に支払う報酬がかかります。この報酬は司法書士によって異なりますので、はっきりとした値段は申し上げられません。

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