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pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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不動産に関する質問です。 注文住宅の購入に向けて2400万円で土地売買契約を2012/3/24に締結し手付金として

質問者の質問

不動産に関する質問です。
注文住宅の購入に向けて2400万円で土地売買契約を2012/3/24に締結し手付金として100万円支払いました。本来なら2012/5/31までに残金2300万円を支払うべきところ、期日までに資金調達がつかない為2012/5/ 28に売主宅を訪問し支払い期日の延長を申込み2012/7/31までの延長を了承頂きました。
2012/7/3日付で書留内容証明郵便物が届き2012/7/31までに残金の支払いが履行されないと契約書に記載されている違約金480万円の支払いが適用(手付金で100万円は支払い済)されます。との事!
現在分譲マンションに住んでおり同マンションを売りに出しています。次の注文住宅はマンションが売れる事が前提で土地建物のローンの審査が通っている為マンションが売れないと土地の残金2300万円の支払いが出来ません。不況の為に中々マンションが売れず、ひと月前には業者を増やして対応しましたが売り出してから5カ月目に入ったのに反響が全くありません。
売買が無理ならと賃貸契約でもと業者に依頼いていますが今の所反響無しです。
マンションの残債よりも販売価格を300万円も下げて売りに出しているのでこれ以上の価格値下げは次の計画にも影響するので限界です。

違約金を払わずに期間延長をする方法はありますか?又は良い解決策はありますか?
何としても注文住宅を建てたいと思っていますので宜しくお願い致します。
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.
資金計画に若干無理をしておられるように伺われますが、マンションの売却価格と、残債金額はどれくらいでしょうか。また土地売買契約は建築条件付きの業者売り主の売買契約なのでしょうか。
質問者: 返答済み 5 年 前.

マンション売却価格は現在2280万円です。2580万円で売り出しましたが反響が無い為思い切って300万円下げました。築後14年で80㎡超の広い物件です。また現在の残債は2500万円を切って2400万円代になった所。

土地の売買契約は建築条件無しで古家付きの物件、既に古家は解体済で現況更地!地元の不動産業者の仲介で売買契約しました。

建物は大手ハウスメーカーで土地建物のローン審査すべてハウスメーカーの担当者にお願いしました。

専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.

マンションが2280万円で売却されても手数料を差し引くと手取り金額は約2200万円です。

残債が約2400万円ですので、売却できても約200万円の自己資金出費マイナスとなるようです。

購入した土地建物の代金決済がマンションの売却が条件の住宅ローンとのことですが、この住宅ローンのマンションの売却条件を変更して、マンションの売却の成否にかからわずローンが実行されれば、取り敢えず購入した土地建物の残金決済をすることはできるのではないでしょうか。ローン会社と繋ぎ資金の融通等の方法を相談交渉されてみてはいかがでしょうか。

また、その交渉が旨くいかず、あくまでもマンションの売却条件が変更できないようであれば、残念ですが、100万円の手付け金放棄ですむように、解約手続きをされた方がよろしいかと考えます。

質問者: 返答済み 5 年 前.

手付金100万円放棄だけで解約出来のでしょうか?この提案なら素人の自分でも考えつく様な回答ですが・・・

そもそもマンションの売却条件を変更出来るのでしょうか?ハウスメーカーの担当者はその様な事は一言も言ってません。あくまでもマンション売却出来ないと融資出来ないとしか・・・

マンションの売却無しでも実行されるローン本当に有るのですか?その場合は二重のローンに成りますがそれを承知するローン会社があるとは思えないのですが・・・マンションがずっと売れなかった場合二重のローンでは自己破産する道しかないと思うのですが・・・

本当に専門家の回答でしょうか?

専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.

購入物件の売買契約締結済みで、売却物件は売却活動中で、その中で注文住宅を何としても建てたいとお考えのようですので、一時的に資金をつなぐローンである「つなぎ融資」を利用されたらどうかとの提案です。つなぎ融資は短期1~2年の借り入れで返済は売却時に一括返済となります。土地建物のローンは審査が通っているとのことですので、ハウスメーカーに相談すればつなぎ融資をするローン会社を紹介してくれるのではないでしょうか。マンションがずっと売れない場合を想定されておられますが、リスクはありますが、一つの方法です。

通常、このような買い替えの場合は売却を停止条件とする条件付き契約をし、新規の住宅ローンと売却物件のローンの抹消をセットにする担保抹消型買い替えローンを組むのが安全なのですが、買い替えであることは旧知であるはずの不動産業者及びハウスメーカーがそのようなアドバイスをしていないとすれば消費者保護の観点からも問題だと考えます。

質問者: 返答済み 5 年 前.

ハウスメーカーの担当者からつなぎ融資のはなしは聞きましたが・・・フラット35の場合は

マンションが売れないとつなぎ融資も無理と聞いていますが、どうなんでしょう?

専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.
住宅ローンはフラット35のみではありません。今はいろいろな住宅ローンがありますので、フラット35のみではない融資方法を金融機関にあたると同時に、解約違約金の支払い拒否の裁判にそなえられたらどうでしょうか。
質問者: 返答済み 5 年 前.

購入物件の売買契約締結し、売却物件を売却活動中で、その中で注文住宅を建てる。

マンションが売れないのに注文住宅を建てると言ってる訳ではないのですから普通だと思うのですが、間違ってますか?

住宅ローンがフラット35以外にも有るのは知っています、出来る限り低金利で済ませたいのが普通の考えだと思います。10年間金利が-1%になるのですから・・・。

マンションが売れるまで土地の支払い期間を延長できる手段がないのか、上手く解決出来る方法がないのか、法律の抜け道みたいのはないのか、が知りたかったのです。勿論、お金はなるべく掛からない様に・・・

こちらの知識以上の回答は得られない様ですね!

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