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jo-ban
jo-ban, 弁護士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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経験:  慶應義塾大学卒業。茨城県において法律事務所経営。
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遺産分割にて自分持分登記1/2と相手持分登記1/2の上に自分所有建物が存在し居住してます。 相手持分土地は契約のな

解決済みの質問:

遺産分割にて自分持分登記1/2と相手持分登記1/2の上に自分所有建物が存在し居住 してます。
相手持分土地は契約のない使用貸借状態で12年経過しており、数年前から売買案があり自分もそのつもりでしたが具体的に媒介契約の話きたのは昨年の9月でした。しかし、3・11の大震災被害にて自分の資金力がなくなり、買入が無理な状況で媒介契約に応じるかどうか迷ってます。まして年齢的(63才)にローンは厳しいです。
相談内容
①いまの使用貸借状態を継続した場合、相手から明け渡し要求がくるでしょうか。
 もしきた場合は、どこに相談すればよろしいでしょうか。
②将来この状況での自分土地・建物の売却は可能でしょうか。
③賃貸案も考えましたが第三者売却の借地権譲渡に応じるかどうか疑問で使用貸借と変わりないと
  考えます。

よろしくお願いします。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  jo-ban 返答済み 4 年 前.
①相手が請求してくるかどうかは、法律問題というより、相手の問題です。
使用貸借期間中であれば、明渡請求をすることはできませんが、
期間を特に定めていなかった場合には、いつでも明渡請求が可能です。

仮に請求がきてしまった場合、それが訴訟でしたら、弁護士に相談した方がいいでしょう。
訴訟ではないのであれば、ご兄弟とのことで、弁護士を交えない方が柔軟な話し合いができるかもしれません。

②可能です。
もっとも、共有関係を含んでいると、取引価格が下がってしまいます。

③賃貸借にしておくと、明け渡しを請求する際に、使用貸借の場合よりも厳格に判断されるというメリットはあります。
質問者: 返答済み 4 年 前.

①について、自分との使用貸借契約はなく期間の定めもありませんが死亡した妻(相手の

妹)とのとりかわしがあったかは不明です。が現に自分所有の建物が占有し使用貸借してる

というう解釈でよろしいでしょうか。

また1/2ずつ共有状態でも一方的に明け渡し要求ができるのでしょうか。

専門家:  jo-ban 返答済み 4 年 前.
①他人の土地を利用していて、お金を支払っていないのであれば、使用貸借契約に基づいて占有していると解さないと不法占有になってしまいます。
契約した事実はないといっても、相手から長らく明渡請求もきていないのですから、使用貸借契約が成立していると考えることは可能でしょう。

1/2でしたら、明渡請求をすることはできませんが、残りの1/2については使用貸借契約を締結しない限り、金銭の支払いは必要です。

わかりにくくなってしまったので、まとめます。
・相手は使用貸借契約の終了を主張することが考えられます。
・使用貸借契約が続かなければ、土地の利用料を支払う必要があります。
・1/2でも所有していれば、家を利用し続けること自体は可能です。
・現在の占有状態は、使用貸借であると判断される可能性が高いです。
質問者: 返答済み 4 年 前.

・相手土地の固定資産税代納は土地利用料の代価にはならないでしょうか。

 また相手方の祭具(仏壇など)を自分建物に保管してることも代価にならないでしょうか・

専門家:  jo-ban 返答済み 4 年 前.
固定資産税は土地の利用料そのものではありませんが、「利用料を払わない代わりに、固定資産税を負担する」という合意があるのでしたら、それは賃貸借ということになるでしょう。
明確にそのような合意がない場合には、それをもって利用料ということはできません。

祭具の保管についても同様です。
質問者: 返答済み 4 年 前.

すみません、最後の問いです・

媒介契約書(価格記載なし)にサインし、返送した時点で使用貸借は終了ですね。

また金額によって買うのをやめたら違約金をとられますか。

明け渡し請求は損害賠償金での処分でしょうか。

遅くまで申し訳ありません・明朝までで結構です。

専門家:  jo-ban 返答済み 4 年 前.
>媒介契約書(価格記載なし)にサインし、返送した時点で使用貸借は終了ですね。

そうとは限りません。売買契約が成立し、買主に所有権が移転するまでは利用権限が残ると考えられます。
使用貸借の終了については、明確な合意をした方がいいでしょう。

>金額によって買うのをやめたら違約金をとられますか。

買う買わないを決めるのは自由ですから、
「高いからやめる」といったところで、違約金はとられません。

>明け渡し請求は損害賠償金での処分でしょうか。

おそれいります、少し意味がわかりにくいのですが、
明渡請求は、その不動産を明け渡さない限り履行したことにはなりません。
この請求に応じられなかった場合には、遅延損害金をあわせて支払うことになります。
損害金は、明渡に遅れた日数に、賃料相場をかけて算出することになるでしょう。
jo-ban, 弁護士
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