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jo-ban, 弁護士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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経験:  慶應義塾大学卒業。茨城県において法律事務所経営。
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お忙しいところお尋ね致します。小職の家は持ち家ですが土地は借りています。大家さんとのコミュニケーションも良く毎年問題

解決済みの質問:

お忙しいところお尋ね致します。小職の家は持ち家ですが土地は借りています。大家さんとのコミュニケーションも良く毎 年問題なく地代を払っています。①地代についてH6年、H8年、H18年に約5%値上げの要求を受け、その通り支払っています。場所にもよると思いますが、地代というのは必ず上がるものでしょうか?こんな世の中ですので一度、値下げ要請をしようと思っていますが、どうでしょうか?②20年ごとにの土地更新料支払いを2回経験しています。非常に大きな費用がかかっています。H17年に2回目を完了していますが、その土地を出る可能性もあるということで、当時、仮契約書としてしまいました。今後も住むことになったので、本契約書に変更してもらおうと思っていますが、その仮契約書のどこかの空欄に、日付と大家さんの文章を入れてもらって、「この仮契約書を本契約書とする」と記入してもらおうと思っています(新たな契約書は面倒くさいので・・)。これで本契約書と同じ効力であると解釈でよろしいでしょうか?以上2点、よろしくお願いします。
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  jo-ban 返答済み 5 年 前.
こんにちは。

① 地代は当事者が合意で決めるべきものですから、「必ず上がる」というものではありません。
値下げ要求はされた方がいいと思います。貸主との関係にもよりますが、値下げ要求を文書でした後は、相手が了承しなくても値下げ後の賃料のみを支払うのが通常です。
まずは、質問者様側で適正と考える賃料を決めることになりましょう。場所をうかがっても適正賃料を判断することはできません。固定資産評価額や、路線価、近隣との比較などが必要になります。

② それで有効です。ただし、当時の契約書の中に契約期間などの条項がある場合には、数字を変えなければならない必要があります。その他、改訂の必要がある場合もありますので、ご注意ください。
質問者: 返答済み 5 年 前.

出かけていたので返答が遅くなりました。 2つの回答をいただきありがとうございます。①の方でもう一歩具体的に比較方法をお聞きしたくメールしました。固定資産評価額と路線価格表の入手方法を教えてください。また、近隣との比較と言われていましたが、この比較をするには、近隣よりどのように地代価格を入手すればよろしいでしょうか?他人の個人情報となると思うので、入手することが難しいのではないかと思っています。②につきましては、良くわかりました。今週末の24日に年間の地代を納めるので、仮契約書から本契約書に要望してみます。ちなみに大家さんが、「仮契約書のままでも効力は同じだから、本契約にはしません」といういい方をされたら、どのように返答したらいいでしょうか?仮契約書と本契約書の効力が同じかどうかも教えてください。

専門家:  jo-ban 返答済み 5 年 前.
①固定資産評価証明書は所有者でなければ、申請することができません。
路線価については、下記サイトをご覧いただく方が簡便かと存じます。
http://www.rosenka.nta.go.jp/

近隣の比較については、近所の賃貸を扱う不動産屋の広告などがあれば、それでも1つの資料になります。それと比較して、坪単価が相場に近いのであれば、減額請求は難しいでしょう。

また、不動産鑑定士に依頼して適正賃料を出すという方法も通常よくとられます。


「本契約にならないと、私が払ったお金が賃料として受け取られているのかが不安だ」
「仮契約のままだと、私が契約違反を犯しても、あなたは解除などの主張をすることができません」
などと言ってみてはいかがでしょうか。どちらも半分は方便のようなものです。
本契約にすることに、相手は不利益はないはずですから、特に断られるとは思いません。仮に断るのであれば、本契約にしたくない理由があるので、いつでも追い出せる状態を作っておきたいように思えます(下に述べるとおり、同じ効力を持っているので、認められませんが)。

仮契約書でも効力は、ほとんど同じです。仮契約書ですでに借りている状態が続いているわけですから、いまさら「本契約書がないから契約は成立していない」などの言い分は認められません。仮契約書で貸し借りを続けていたと考えるべきですから、同じ効力と考えられます。
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