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dresquire
dresquire, 弁護士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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ミサワホームの建築条件付き土地を購入し、新築しようとしたら、先に建物請負契約を言われ200万出して契約しました。とこ

解決済みの質問:

ミサワホームの建築条件付き土地を購入し、新築しようとしたら、先に建物請負契約を言われ200 万出して契約しました。ところが半年たっても土地の契約ができず、造成もされません。遅れた理由を聞くと、道路の拡幅、水道の配管、地主が多数いるためなかなか話がまとまらないと、宙に浮いたままで、しかもその土地は、そのHMのものになっておらず、ほかの不動産屋のものとのことでした。建築条件付き土地で、そんなことは知らず、説明もされなかったため、遅れた理由を聞いて初めて発覚しました。
もういいかげん遅れて、家賃も払わないとならないので、家賃を払ってといっても、無理の一言で、土地契約をしてないので、建物請負契約をやめることもできますと、最初のころは言っていたのに、最近はこちらのこの方にも違約金をいただくこととなるといわれ、納得できません。違約金まで払わされ、建物請負の契約金は全額払ってもらえないのでしょうか?もう契約をやめて、新しく一からやり直したいというと、それはそちらの都合なので、やはり違約金がかかるかもしれないと、回答もじらされています。どうか全額帰ってくる方法を教えてください。
また積水ハウスと今条件付き土地での土地建物契約をしようとも考えています。営業マンが、土地の売買契約をしてないので、違約金は発生せず、対処しますと、言ってくれて、また土地間取りも気に入っています。
しかし、こちらも土地建物契約で、150万振込契約してと迫られています。
積水と契約後、ミサワにも違約金を払わなければならないなんてことになると、お金もありません。
積水とも話を進めたいのですが、やはりミサワのトラブルを解決後のほうがいいですか?そうすると今回の契約はなかったことにと待ってもくれないとのことです。
円滑に違約金を払わず、契約金を全額取戻し、積水と契約することはできますか?
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  dresquire 返答済み 4 年 前.
弁護士です。はじめまして。

1.お書きになっている限りでは,契約の内容がはっきり分かるわけではありませんが,建築条件の成就には,売主であるMHによる土地の取得や農地転用許可の取得を必要とするにもかかわらず,それを怠 っていることから,履行遅滞になっている状況なのですから,あなたとしては,履行遅滞解除をなさって,解除に伴う原状回復請求として支払済み契約金の返還を請求すると良いのではないかと思います。

2.上記の解除は,相手側の落ち度を理由とする,一種の債務不履行解除ですから,違約金は発生しませんね。
  義務に反 している(違約している)のは,相手側ですので。

3.というようなことを請求したとしても,すんなり返金する相手ではないとは思います。ですので,①「土地契約してないので違約金もかからないし、対応のお手伝いします」と言ったSH社に,上記の請求を含めたMH社との交渉を頼んではいかがでしょうか。「本当にMH社から回収してくれたらおたくと契約する」という強気の姿勢でよいのではと思います。あなたがその土地や設計の間取りを気に入った=もう墜ちた,という判断からSH社は「もう待てません」などと言っているのだと思います。
②あるいは,MH社との契約の解除と資金の回収を,弁護士に依頼するという方法も良いと思います。弁護士費用はある程度掛かりますが(とはいえ,200万円のうちの20万程度だろうと思います),その方が早いし確実ではないでしょうか。SH社に弁護士を紹介してもらうというのも良いでしょう。
質問者: 返答済み 4 年 前.

SH社は、1週間で契約を決めて頂かなければ、社内規則になっているので、契約してもらわないと困ると、短期決着を強く迫ってきます。しかもはっきりとこれでだめなら、今回の話はなしですと待たない姿勢を前面に出してきます。こちらは、それに合わせないとならないのかと、思ってしまうところもあり、信頼してMH社の解約前に契約しないといけないという気持ちにさせられます。

それでも回収してくれないないなら、契約しない!と強く出て、時間をかけていいのでしょうか?また解約前にSH社と契約すると、問題が2重契約?とか問題が起こるのでしょうか?

どうも営業マンに圧倒されてしまいます。

MH社の土地は今までで一番気に入っています。ただ信頼は崩れ、ほんとにもうすぐ申請され、造成するのかも疑問です。SH社は100万上がるのですが、内装は、MH社の内装より上がったにもかかわらず、良いものがそろっていて、内装は一番です。こういう場合、両方建築条件付き土地なだけに、どちらを選んだ方がいいのでしょうか?

専門家:  dresquire 返答済み 4 年 前.
>それでも回収してくれないないなら、契約しない!と強く出て、時間をかけていいのでしょうか?また解約前にSH社と契約すると、問題が2重契約?とか問題が起こるのでしょうか?

→社内規則,などということに耳を貸す必要はないと思います。こちらがそれに拘束されるいわれはないわけです。
 掴んだ客に振り回されずに,早く成約しろという,営業マンに課されたノルマ的な義務なのだろうと思 いますが,その期限を過ぎたからといって,もう売ってくれない,などということが起こるはずがないと思いませんか?
 解約前にSH社と契約することに問題はありません。どこの土地をどれだけ買おうが,買主の自由でしょう。

>こういう場合、両方建築条件付き土地なだけに、どちらを選んだ方がいいのでしょうか?

→どちらの物件もそれなりに捨てがたいということであれば,本件の事情を踏まえ,弁護士の立場からいえば,より信頼のできる業者と取引をするのが妥当なのではないでしょうか。
 MH社の方は,既に信頼性に疑問がありますよね。

その上で,MH社との間での条件成就や竣工時期をめぐるトラブルの経験を活かし,次はトラブルが起こらないようにするため,契約段階から,弁護士などに依頼なさっておかれると良いのではないかと思います。甘く見られないようにするためにもお勧めします。
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