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jo-ban
jo-ban, 弁護士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 2613
経験:  慶應義塾大学卒業。茨城県において法律事務所経営。
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宅建業者(売主)から築後20年の中古住宅(瑕疵担保2年付き)を購入します。状況報告書に「過去の雨漏り修理済み」記載されています。疑わしいので「2階ベランダの下など(シミや天井板変形

解決済みの質問:

宅建業者(売主)から築後20年の中古住宅(瑕疵担保2年付き)を購入します。状況報告書に「過去の雨漏り修理済み」記載されています。疑わしいので「2階ベランダの下など(シミや天井板変形が有った所)も雨漏りしないように修理をしましたか!? 」とメールで質問したら、「過去の雨漏りは瓦を修理しました。」と(以前の立会調査でベランダ周りの雨仕舞いが疑問視されたのに的外れな)返信をされました。今迄の業者の応対はこんな調子でしたが、手付けも払っていて欲しい物件だから、いつまでもごたごたせずに来週の引渡しを無事済ませたく思っています。
この場合今後異常な豪雨以外で雨漏りすれば補修請求が出来るのでしょうか?
そしてこの返信に対して私(買主)はどのような返信をすれば不利にならないのでしょうか?
ご教授願います。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  jo-ban 返答済み 4 年 前.
修補請求をできる可能性があります。
通常の降雨で雨漏りするような状態は、隠れた瑕疵(民法570条)にあたります。
瑕疵とは、通常有するべき性質を備えていないことです。雨を防ぐというのは、屋根として当たり前に有しているべき性能です。
隠れた瑕疵にあたるとなった場合、本件の場合ですと、損害賠償請求が可能です。
損害賠償請求が認められているということで、修補を直接に認める規程があるわけではありませんが、損害賠償請求せずに売主に「修理してくれれば損害賠償請求はしない」など交渉すれば、応じてくれる可能性があるでしょう。

こちらからの返信としては、
その瑕疵を「知らなかった」ということでとおることです。
瑕疵を知って買ったことになると、「隠れた」という要件を満たさなくなってしまいます。
質問者: 返答済み 4 年 前.

(1)前回調査でベランダ下を売主買主共に疑問視したので、知っていた事(既知の瑕疵)になりませんか?

(2)状況説明書では「過去に雨漏り修理済み」です。

(3)メール説明では「屋根瓦を補修した」のみです。

(4)契約上は「補修済み」=「通常の雨では漏らない状態を作る」ではないですか?

(5)「ベランダ部分」と「屋根瓦」の雨漏りが有って、一部を直して「補修済み」と言えるのですか?

(6)この状態を買主有利に進める手段を教示願います。

専門家:  jo-ban 返答済み 4 年 前.
(1)疑問視したとしても、「補修済み」と説明されたわけですから、問題ありません。仮に知っていたとしても、売主は補修するべき部分を補修しなかったのですから、債務不履行となり、瑕疵担保責任と同様に損害賠償請求が可能です。

(4)そのとおりです。それにもかかわらず、漏れた場合には瑕疵があることになります。

(5)一部だけでは言えません。使用にたえるだけの十分な状態に戻す必要があります。

(6)有利に進めたいのであれば、メール等を消去せず、早めに請求を形にすることです。瑕疵を知って、それを受け入れて買ったという事情が出ないようにすれば、不利になることはないでしょう。今ある事実を変えることはできませんから、あまり有利不利にこだわらず、行動に移した方が賢明です。
質問者: 返答済み 4 年 前.

回答有難う御座いました。

かなり納得できました。

今回の業者は物件に惚れた弱みを突かれて私素人を舐められているのでしょうが、

スリ抜けばかり考えているような応対に苦慮しています。

惚れを抑えて要求は主張しておきます。

基本を疑う時代遅れな質問で失礼しました。

<追伸>

担当外と思いますが、今回の相談料金3850円意外には今後追加相談をしない限り引き落としはされない事を確認願います。

専門家:  jo-ban 返答済み 4 年 前.
参考になりましたようで、幸いです。

まずは、要求を相手に伝えてください。相手業者に誠意があれば、対応していただけるはずです。理屈でつめていき、解決が得られることを祈っております。

相談料は当職の担当外です。
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jo-ban, 弁護士
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