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jo-ban, 弁護士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 2613
経験:  慶應義塾大学卒業。茨城県において法律事務所経営。
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はじめまして。 神戸に住む、荒巻と申します。 お忙しい事とは存じますが、お知恵をお貸しいただけましたら幸いと思い

解決済みの質問:

はじめまして。
神戸に住む、荒巻と申します。
お忙しい事とは存じますが、お知恵をお貸しいただけましたら幸いと思いメールさせていただきます。
北海道の札幌市白石区というところに父が小さな土地を持っています。
そこは、元は父の父が所有する土地で家が建っております。
(現在祖父は亡くなり父の所有物です)
土地の形状は、道路から家までの通路用の土地が細長く、車が二台縦に並ぶような形で45坪程度です。そこの横に職業訓練所があり、使用していた道路までの土地の一部がそこの学校のものと数年前にわかりました。
以後、月1万円でそこの駐車場を借りておりましたが、現在はその家には誰も住んでおらず、駐車場代は滞納しておりました。(父が訓練所まで自宅からは遠い為、了解を得ていたようです)
しかし、最近連絡があり、土地を売り渡せと言ってきたようです。
その訓練所、父と不動産やの三人で先日会ったようですが、不動産やは持 ち主が用意した方の為、訓練所寄りらしいです。
そして言い渡された金額が300万円と相場とは離れているのでは?という金額でした。
駐車場も、近くにいる友人に聞けばよく学校のものと思われる車両が多々停まっており、父が聞くと防犯の為においていたというような事を言いつつ、滞納分の駐車場代金も払うことになったそうです。

調べたところ、家を建てた時に建築確認通知書というものを発行して貰っていたら入口が狭くても今後も家の建て直し等を出来ると聞き父に確認しましたところ、現金でその家を建てた為、未登記で登記簿にも載っていないとのこと。
弁護士先生や司法書士さんにお願しても金額を決めるのは持ち主だからと父は言い値で売ってしまいそうです。
これで抵抗すると、入口に建物を建てたりしそうだし、以前に家を他に貸したいと伝えたところ、面白くないから止めて欲しいと言われたそうです。

これは訓練所が言うことが妥当なのでしょうか。
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  jo-ban 返答済み 5 年 前.
何点か確認させてください。

1 使用していた道路までの土地の一部がそこの学校のものと数年前にわかりました。
以後、月1万円でそこの駐車場を借りておりました

→ここでいう「土地の一部」と「そこの駐車場」というのは、同じ土地を指していますか。


2 最近連絡があり、土地を売り渡せと言ってきたようです

→ここでいう売り渡しを求められた土地とは、細長い土地(学校のものとわかったものを除く)のことでよろしいでしょうか。


3 弁護士先生や司法書士さんにお願しても金額を決めるのは持ち主だからと父は言い値で売ってしまいそうです。

→持ち主はお父様ですよね。そうでしたら、お父様が値段を決められるはずです。

当職の誤解があるといけませんので、情報を補足していただけますと幸いに存じます。
質問者: 返答済み 5 年 前.
1
「土地の一部」と「駐車場」は同じです。


玄関 から道路までの駐車場と利用している土地と、奥にある家屋が建っている土地も含めて、全部売り渡せと言ってるようです。
売らないのなら、玄関までの細長い土地の左半分が学校の物なので、底に何か立てるなどと言ってるようです。そうなれば、奥の家屋を万が一取り壊すとしても重機も入らない状態となるようです。家屋が建っている土地も含め45坪程度とのことです。

3 
持ち主は父です。ただ、入口をふさがれてしまえば、貸すに貸せず、手がつけられなくなることも事実です。
専門家:  jo-ban 返答済み 5 年 前.
お返事ありがとうございます。状況がわかりました。

たとえ所有者でも入り口をふさぐというのは不可能です。入り口をふさいでしまうと、通行できなくなる人がいるはずです。1つしか通路がない場合、そこの通路が他人の土地であろうと通る権利があります。それを侵害することはできません。

また、売買がうまくまとまらなかったからといって、嫌がらせ目的で建物を建てることは不法行為になる可能性大ですから、実際にはそこまで強気に出られないはずです。

300万円という金額が相場から離れているとのことですが、一般的な交渉術として、まずはじめは低い金額を提示して様子を見る、という態度でいるのではないかと思います。

こちらは所有者なのですから、売る売らないを決める権利があります。お父様に進言し、価格交渉において、もう少し強気の態度に出てみてはいかがでしょうか。
質問者: 返答済み 5 年 前.
更に質問です。

今回、土地を売れと言っている相手で すが、建築関係の職業訓練所の校長なのですが、
かなり、ややこしい言いがかりをつけてきております。土地に関しての知識は豊富のようです。また不動産の人も先方の知り合いです。

このままこじれるようであれば、司法書士か弁護士の方を付けた方がよいのでしょうか?
また、その場合、費用はそれぞれ、いくら位かかるのでしょうか?

また、入口が狭い為、相手がその土地に何か施した場合、父が所有している土地自体が、価値がなくなり売買もできなくなったりしないか心配です。
左隣りは訓練所、右となりも土地の所有者がややこしいそうです。どうせうるなら、右となりの方に売ってもいいかとも思ってるようですが、あまりかかわりたくないのも事実です。

今、すぐに売る気はないのですが、先のことを考えると、如何したほうが良いかアドバイス頂けないでしょうか?

よろしくお願い致します。
専門家:  jo-ban 返答済み 5 年 前.
こういった問題は、相手側の法律上の問題があろうと態度が悪いと不安になってしまいますよね。お気持ち、とてもよくわかります。

こちらも専門家をつけた方がいいか、という質問ですが、不安であれば付けた方がいいでしょう。今のところ訴訟にはならなそうですが、弁護士などの専門家は訴訟だけを扱うわけではありませんし、売買契約の交渉を行うことは通常業務です。
詳しい、と言っても法的な裏づけがなかったり、むしろ法に反した知識をふりかざして質問者様らを不安にさせているだけといった可能性もございます。
かかる費用ですが、これは各先生によってまちまちですので、一概にはお答えできません。
おそらくは、現在提示されている額と売買することになった額の差額の○%といったように計算するか、一律20~30万円といったような提示になるものと思われます。

すぐに売る気はないとのことですが、売買の機会を逸してしまう前に処分して楽になるというのは1つの手だと思います。本件のような土地を「早く売ってしまえばよかった」というケースは珍しくありません。また、揉め事による精神的ストレスは金銭には代えがたいものがあります。弁護士としても、争いになる前に解決できるのでしたら、それをすすめたいです。
どうしても今すぐには売らないというのであれば、こちらからも希望額の提示をして、相手から嫌がらせを受けそうな雰囲気を察したら、「弁護士への依頼も検討しています」と相手をけん制しましょう。弁護士などが介入してきたら、売買価格が上がってしまうことは相手にとっても想像がつくはずです(いくら変なことを言っている業者でも、そのくらいわかるはず)。相手からのアクションがあったのですから、こちらも何らかの返答をして相手に考えさせた方がいいでしょう。脅しに屈するような態度を見せるとつけこんでくると思います。
質問者: 返答済み 5 年 前.
何度もすみませんが、以前 にもお話ししたように隣の訓練所が数年前に土地の測量をしたところ、我が家の玄関の半分くらいしか土地がないということになり、言い分通りだとドアが半分位しか開かず、通常の生活が出来る範囲(玄関が全部開く程度)の土地を売って貰うことは可能なのでしょうか。
(法律でない限り、親切心では絶対に売ってくれそうもありません)
また、そういった法律があるようでしたら憲法第何条かなどお教えいただけませんでしょうか。

父に本日確認したところ、訓練所が数年前に土地の測量をした時に不動さんやがやってきて、これで問題なければ判をつけ、すぐではないと待てないと言われ、入院中であった為どうすることも出来ずに判をつき、今後月1万円で家までの通路を借りる契約をしてしまったそうです。
しかし、こちらでもし測量を再度行ない、訓練所とは違った結果でこちらの主張(もう少し土地が広い等)を通したいとなった時は、前回の捺印は撤回出来るのでしょうか。
また、滞納分の家賃をいま支払った場合、不利になったりはしないでしょうか。
(調べたところ、滞納家賃は払ってしまうと訓練所の言い分を認めた事になるので払わない方が良いことがわかりましたが、父が、既に契約をしているのでその分を払わないことには言いたい事も言えないと、払うことを譲りません)

どうぞお知恵をお貸しいただけますよう、宜しくお願い致します。
専門家:  jo-ban 返答済み 5 年 前.
1つには、民法234条には、
「建物を建築するには、境界線から50センチメートル以上の距離を保たなければならない」とあります。玄関からではなく境界線からです。
建築基準法54条では、1メートル離すことになっています。

また、建物を建築する際には、建築確認が先行しますが、玄関が開かなくなるような建築だと、そこの住人が安全に避難することができませんから、建築確認が得られないはずです。

売るかどうかは相手の意思次第ですから、売ることを強制することはできません。

契約の撤回は、勘違いや詐欺などの事情がなければ難しいです。事後的に明らかになった事情を理由に契約を撤回するには、「もしその事情がわかっていたら、誰もが契約をしなかったであろうし、そのことが相手にとっても明らか」といえることが必要です。

実際に他人の所有である通路部分を借りた契約を締結したのでしたら、その賃料を支払う義務があります。土地の所有権とは関係なく、賃貸借契約は有効です。

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