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jo-ban
jo-ban, 弁護士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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経験:  慶應義塾大学卒業。茨城県において法律事務所経営。
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以下お教えください 売却した棚畑の一部が崩壊した。崩壊した近くに民家があり、その住民から復旧を請求された。 この

解決済みの質問:

以下お教えください
売却した棚畑の一部が崩壊した。崩壊した近くに民家があり、その住民から復旧を請求された。
この山林は約40年前に売却したののだが登記されておらず、売主(小生の田舎の母)はこの間固定資産税を払い続けてきた。買主の消息は不明。
崩れた山林の復旧責任を誰が負うことになるのでしょうか?
なお売買契約書は見当たらない。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  jo-ban 返答済み 4 年 前.
法律上は復旧責任ではなく、金銭賠償責任を負うことになります。

では、その賠償責任を誰が負うかという点ですが、土地の所有者が負います。
本件では、すでに売却済みの土地であったということで、所有権は買主に移転しています。もっとも、売買契約書がないこと、固定資産税を売主が支払い続けていること、登記が移転されていないことを考慮しますと、売買契約は成立しなかったという判断をなされる可能性が高いといわざるを得ません。
こちらとしては、売買代金を受け取った証拠などを出して、所有権は買主にあることを立証する必要があり、これに成功しないと賠償責任を負うことになります。もしくは、崩壊の原因が天変地異によるものであることを主張立証することになります。誰にも防ぎようがなかった天変地異による崩壊であれば、責任を負いません。
質問者: 返答済み 4 年 前.

回答ありがとうございました。引き続きお教えください。

1)仮登記が存在すれば責任は負わなくてよろしいですか?

2)今回の崩壊が異常な大雨で発生していますが、天変地異に該当しますか?

3)買主の消息有無と無関係と考えて宜しいのでしょうか?

専門家:  jo-ban 返答済み 4 年 前.
1)仮登記が買主にあったとしても、所有権が買主に移転したことを意味しません。
 買主に仮登記が存在したとしても、責任を負わないとは言い切れません。
 売ったという証拠がほしいところです。

2)大雨が異常だったとしても、もともと土地が緩んでいたのでしたら、それは回避できなかったとはいえません。
 大雨の場合ですと、
 ・雨の量
 ・周りの土地の崩れ具合(周りは崩れていないのだとすると、管理責任を問われる方向に傾きます)
 などを総合的に判断することになりますので、この場ではお答えしようがありません。
 ただし、大雨に原因の一部があることは確かでしょうから、全額ではなく何割かの負担にとどめるのが妥当でしょう。

3)無関係とお考えください。消息不明の場合、いわゆる泣き寝入りにならざるを得ないだけで、責任の所在が変わるわけではありません。
質問者: 返答済み 4 年 前.

回答ありがとうございます。

つづきますが、

1)仮登記=売買なく可能ですか?

仮登記は売買が終了しているが登記に至る前の状態と理解していますが?

2)新しい事実ですが民家の土地も当家が同時期に売却した土地なのです。

そちらは売却後登記されたのですが、崩れた民家の上部は登記されなかったのです。

場所は伊豆松崎町の棚畑の段のある下側(民家あり)と上側(未登記の荒れた畑跡)です。

危ないところに建てたのも悪いとは主張できないでしょうか?

3)結論として工事額を折半はないでしょうか?

専門家:  jo-ban 返答済み 4 年 前.
1)契約していなくても可能です。具体的には、売買の予約のケースが想定されます。
質問者様がおっしゃるケースでも仮登記をする場合はあります。

2)具体的な状況によります。ここでの情報のみでは断言できませんが、明らかに塀などを作って防止するべき義務があったのに、それを怠っていたといえる状況であれば、そのような主張も可能です。

3)折半にするか否かは、法律論ではなくお話し合いで持っていく結論であると思います。
大雨の影響をどれだけ考慮するかは、話し合いか裁判で割合を明らかにするべき事項です。折半を提案すること自体は、全く問題ありません。
jo-ban, 弁護士
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