JustAnswer のしくみ:

  • 専門家に質問
    知識豊富な専門家があらゆる質問にお答えするために常に待機しています。
  • 専門家が丁寧に対応
    E メールやサイト内オンラインメッセージなど、さまざまな手段で回答を通知。
    必要に応じてフォローアップの質問をすることもできます。
  • 満足度 100% 保証
    専門家からの回答を確認し評価をすることで、支払うかどうかを決めます。

pote888に今すぐ質問する

pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 310
経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
61446608
ここに 不動産・宅地取引・登記 に関する質問を入力してください。
pote888がオンラインで質問受付中

<初めての相談です。よろしくお願い致します> はじめまして。お世話になります。  私は広島県福山市在住のものです

解決済みの質問:

<初めての相談です。よろしくお願い致します>
はじめまして。お世話になります。
 私は広島県福山市在住のものです。2年ほど前に土地を購入し、家を建てて1年半になります。
この一体の土地はもともと田んぼであった所を造成しており、敷地南側には5m道路が東西にあります。
また東側・西側にはそれぞれ南北に縦断する市道が通っております。(5世帯分の区画になっています)
 私たちは地元の工務店より土地を紹介され購入 しましたが、当初の話では南側道路は4世帯が購入
された時点で福山市へ道を譲渡して、市道にしてもらうという話をうかがっていました。

 しかし半年ほど前に同時期に土地を購入された西側の方(仮称:Mさんとします)より道路が市道になって
おらず共有部分となっていること、更にはMさんと私の所は、共有道路の1/5ずつの権利も保有していない
ままであることを初めて知りました(共有道路の2/5の権利は工務店が所有であるようです)。私たちは
それまで工務店からの交渉のもとで既に市道となっていると思っていたので驚きましたが、それも工務店側
からの説明ではなく、Mさんからの話がきっかけで知ることとなりました。

 一方、近所の方々も工務店社長から南側道路が”市道”になるという話を聞いていたようで、頻繁に現在も
南側の道路を使用されています。

 このような状況ですのではやく市道への手続きを進めてもらうように、Mさんを通じて工務店へ何度も働き
かけましたが、工務店の社長も元専務(現在は別の工務店に独立)もなかなか、正面から取り合ってくれず
先日、社長の息子(我が家の施工主で元工務店の役員、一昨年の春より独立)とMさん、私で話合いをして
なんとかもう一度、きちんとした対応をしていただくようにお願いしていましたが、その翌々日の作成日付で
「連絡書」という形で、交渉したがダメなので円滑に共有1/5ずつの登記手続きをさせてほしいとの文書連絡
のみが一方的に送られてきただけで、未だに経緯説明や謝罪の言葉も一切ありません。

 私たち夫妻もMさん夫妻もこのことに憤慨しています。工務店側としてはきちんと顧客に説明をしながら、
話を進めないといけないはずですが、少なからず近所の人も南側道路の件について「市道」である
(または近い将来になる)と誤った認識(誤解)を広く相手に与える発言・説明を繰り返していることが
まず大きな問題であると共に、購入から2年ほどの間、曖昧にしていて、私たちも共有部の権利を有して
いないことを全く説明されておらず、これまでの共有部:2/5の権利について経緯説明も何もなく、
いきなり一方的に市道に出来ないから譲渡するということが、理解できませんし到底、納得出来ません。
 
 さらに土地契約の段階で私の家については、私と妻の持ち分について事前確認もなく、一方的に
妻の持ち分がない状態で登録されてしまい、後で「錯誤」ということで登録し直していますが、この際も
費用負担は私たちが行っています。
 契約前には隣家との境界部へブロックを設置するという話もされていましたが、結局されないままでしたが
契約書にも書いていないため、反論することができません。

 私たち夫婦もMさん夫婦も一生一度の買い物に対して、詐欺まがいのことをされたことにようにこのまま
泣き寝入りするべきか、裁判で争うべきか検討しているべきか検討中です。

 本日GW子供の日も、子供たちを遊びに連れて行ってあげたいのですが、その中でどうすればよいか、
悶々と考えているところです。
 
 まずは上記について、一般にまた法律的に問題がある点を専門家先生の立場でご教示いただきたい
のと、このような話よりもし、弁護士を立てて争う場合はどのようにまず進めていけば良いのか、ご教示
いただきたいです。
 お手数をおかけしますが、アドバイスを宜しくお願い致します。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.

工務店が2/5の持ち分を残しているということは残りの3/5は5世帯の内のご貴殿とMさん以外の方に移転されていると推察されます。土地の分譲の時に5世帯同時に販売ができずご貴殿とMさんは同時期で、残りの方は時期がずれて販売しているのではないかと思われます。ご貴殿の売買契約の時には、南側道路は市に寄付をして公道とする予定であったが、何らかの事情で、公道にできなかった可能性があります。

売り主である工務店は当初の約束通りに履行していないので、債務不履行となり損害賠償の対象となります。

私道を公道にする場合を私道の移管といいますが、受け付けの基準は 「一般の通行に利用されていること」 というものです。その道路の 「公共性」 が重視されます。
特定の限られた人だけが利用する私道ではなく、その両端がどちらも公道に接していて通り抜けることができ、一般の人や車の通行が可能であること、特別な利害関係を有する人がいないことなどが条件となっています。
また、幅員が4m以上であること、道路への突出物がないこと、側溝など排水設備があること、行き止まり道路であれば基準に合う自動車の転回広場があること、既存の公道と接する部分に隅切りを設ける ことなどを条件にしている自治体もあります。
そのほか、寄付しようとする私道の土地に対し所有権以外の権利 (抵当権など) が設定されていないこと、関係者全員の同意・協力が得られること、敷部分と私道部分との境界が確定できることなどが前提条件となります。私道寄付の意向があるからといって、すんなりと公道にできるとは限りません。

市道として移管できない理由が、あるのか確認する必要があるようです。道路が移管基準を満たしていない場合は、工務店の持ち分2/5をご貴殿とMさんにそれぞれ1/5ずつ移転登記してもらい私道の持ち分の権利は確保しておかれるべきかと思います。

工務店との話し合いの予定があるようですので、ご貴殿の要望を明確に主張されるべきと考えます。話し合いが不調となった場合は、ADRセンター(裁判外紛争解決機関)に持ち込み解決を図る方法があります。裁判外紛争解決機関として「民事上の紛争」全般を取り扱っています。 住宅紛争は基本的に全て持ち込んで解決してもらうことができます。

広島弁護士会仲裁センター

http://www.hiroben.or.jp/soudan_chusai.html 

質問者: 返答済み 4 年 前.

ご回答いただき有難うございます。申し訳ありませんが、上記回答に対して更に以下質問

がありますのでご教示下さい。度々申し訳ありませんが、宜しくお願い申し上げます。

 

 1.私道と共有道路(公道?)、市道の違いについて、その違いを教えてください。

  ★工務店からは5世帯共有の共有道路という曖昧な説明を受けており、よく説明が

    理解出来ていません。すみません。

 

 2.現在、南側道路が市道に出来ない理由を工務店より明示してもらえていませんが、

   その理由を明示してもらうようにすることは可能でしょうか?また上記で私道→市道に

   出来ない場合においては当初の説明と異なるため、分かった時点で説明することが

   筋ではないかと考えますが、このような説明義務はないのでしょうか?

   (法的にみても違反ではないでしょうか?)

 

<話し合いが不調に終わった場合>

 3.ADRセンター(裁判外紛争解決機関)への手続きの仕方について教えていただき

   たいのですが、広島弁護士会仲裁センター(上記URL)に問合せをしてみたら

   よいという認識でよろしいでしょうか?費用はどの程度かかりますか?

 

 4.裁判となってしまった場合、上記内容では勝てる可能性はありますか?その場合に

   損害費用の請求等は出来ますか?

 

 5.南側道路の1/5の権利が登記される際、その部分を道路としてでは無く、個人土地と

   して購入することは法律的に可能でしょうか?

   (今回の道路は通り抜け可能な道路であるため)

 

 6.今回のケースは詐欺と言えますか?また、当初の説明と異なることを理由に

   家を取り壊して更地にして費用請求するといったことも法律的に可能でしょうか?

 

 7.最後に専門家からみて上記ケースは悪質であると考えますか?

   それともある程度、やむを得ないケースでしょうか?

専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.

1、については共有道路とは道路部分の所有権が複数の人の名義となっているということ   で、あくまでも私道となりますので、共有者のみが利用する道路となります。市道の場合は誰でも通行できる道路です。

 

2、工務店は事情を知っているはずです。工務店から説明が得られないようであれば、市役所の道路課に問い合わせれば解ると思います。土地の分譲販売をする際には、契約時に重要事項説明をしなければなりません。重要事項説明と実際が異なれば、重要事項説明義務違反となり、宅地建物取引業違反にもなります。

 

3、広島弁護士会仲裁センターに問い合わせをすればよろしいかと思います。

 

4、仲裁センターは裁判に持ち込まずに、話し合いで仲裁することを目的としていますので

このような場合は、仲裁できると考えます。

 

5、道路部分は共有持ち分となっていますので、道路としてのみの利用となります。

 

6、詐欺とまでは言えないと思いますので、家を取り壊して更地にして、その費用請求するということは認められないと考えます。

 

7、工務店にも事情があったのだと思量します。宅地部分の所有権は移転され、住宅を建てられています。私道部分の持ち分移転を工務店が失念したのかも知れません。その持ち分の移転を工務店が申し出でしているので、悪質なケースではないと思います。

しかし、工務店には過失がありますので、私道持ち分移転の登記費用は、工務店が負担するように主張したらよいと思います。

質問者: 返答済み 4 年 前.

なかなか返答できずに大変申し訳ありません。親切にご回答くださり、有難うございます。

上記回答をみて更に確認したい点が出てきましたので、更に質問や確認をさせて下さい。

度々申し訳ありません。

 お手数をおかけしますが、宜しくお願いします。

 

1.上記7で「持ち分移転を工務店が申し出て…」とありますが冒頭に述べておりますように

  Mさんが知人から「おかしいぞ」と言われて工務店に確認したところ、市道にするように 

  なっていないことが分かり、それで早く移行するように督促してもなかなか動かず、

  やっとしぶしぶ動いたが、共有道路(私道)→市道に出来ないということでMさんには

  そのことを説明しましたが、私にはその時点で工務店から主体的な説明はありません

  でした。そしてMさんが私にも「説明しているのか?」と言われてから私の方にも

  申し出をしてきました。(先行してMさんとやりとりしているので、その時点では既に

  Mさんから聞いていることになります。)

   従ってもともと、Mさんの知人が言ってくれなければ私たちは市道になっていると

  思い込んでいるだけで、そのままでは知り得なかったと解釈できると思います。

  また(Mさんから問合せをするまで)少なくとも、契約から1年間も間は全く、状況

  説明も私たちに対してしていない点も大きな問題であると考えますが、いかがで

  しょうか?

   またそれは大きな過失ではないでしょうか?

 

2.重要事項説明書では家の前の共有道路が工務店の持ち分であるため、きちんと

  した説明がありませんでした(明確になっていない)。また他の近所で建築している

  工務店での事例を挙げて、共有部のデメリットを説明して市道のメリットを強調して

  います。更に近所の人も多数、ここが(工務店より将来的に)市道となると聞いて

  そう思い込んでいます。その点も大きな問題だと思いますが、いかがでしょうか?

 

3.上記「工務店にも事情があった…」との見解をいただきましたが、それでは私たちが

  求めている「市道に出来ない理由」を明確に示す責任があるのではないでしょうか?

 

4.市道になるかどうかについて、法律的にみて5mの道幅の通り抜けが十分な道路で

  あれば可能性としてはどうでしょうか?また市町村によって基準は異なりますか?

   また市道にならない(出来ない)理由があるとすれば、どのようなことが考えられ

  ますか?

 

5.話し合いが不調に終わった場合、まずはご紹介いただいた「広島弁護士会仲裁

  センター」へ相談することを検討していますが、このような内容の場合、おおまかに

  費用的にはどの程度を見込んでおけばよろしいでしょうか?

 

以上、大変申し訳ありませんが、ご教示願います。   

専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.

1、おっしゃるように工務店の対応はなおざりであり、誠意あるものとは思えません。

 

2、市道になると説明をしておきながら、結果がそうなっていないので、債務不履行ではないかと考えます。

 

3、当然、工務店には「市道にできない理由」を説明する義務があります。

 

4、道路の状況からすると、可能性はあると思いますが、他の方の私道の持ち分に抵当権等が設定されていますと、それぞれを抹消しなければならないと思いますので、その点に難がありそうです。又、私道から市道への移管基準は市の道路課へ確認された方が確実です。

 

5、広島弁護士会のホームページを見ますと、申立手数料10,500円、成立手数料8.4%(最低52,500円)となっていますので、損害賠償を請求する場合は、その額により異なってきますが、請求額を100万円と想定すると、費用は94,500円となるようです。

質問者: 返答済み 4 年 前.

いろいろと私のたび重なる質問に対して、専門的な観点より親切丁寧に分かりやすく説明していただき、有難うございました。工務店任せにしていた私たちがいけなかったのか、それにしても裏切られたようで、とてもショックを受けていましたが、いろいろとご教示いただいたおかげで今後の対応をどのように進めていけばよいか、また何が正しいのか、よく理解することが出来、気分的にも少し楽になりました。

 まずは今週末に工務店と話をすることになりましたが、教えていただいたことを念頭に置きながら、向こう側の説明や出方を探っていき、その上で次の対応を決めていきたいと思います。また相談することがあるかもしれませんが、その際は宜しくお願い致します。

 本当に有難うございました。

専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.

より良い解決を成就されることをお祈り申し上げますとともに、ご承諾を下されたく、宜しくお願い申し上げます。

pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
満足したユーザー: 310
経験: 工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
pote888をはじめその他名の不動産・宅地取引・登記カテゴリの専門家が質問受付中

ユーザーの声:

 
 
 
  • 法律に詳しいかたにお世話になりたくても、緊急時にはなかなか連絡がとれません。丁寧でわかりやすく、こちらの心情を理解した上で、 客観的な意見をしっかりした理由も合わせて 説明して下さり、不安の解消に繋がりました。 神奈川県 小野
< 前へ | 次へ >
  • 法律に詳しいかたにお世話になりたくても、緊急時にはなかなか連絡がとれません。丁寧でわかりやすく、こちらの心情を理解した上で、 客観的な意見をしっかりした理由も合わせて 説明して下さり、不安の解消に繋がりました。 神奈川県 小野
  • 自分の意向に添う回答がいただけたので、、安心して自分で答弁書を作成し、知人に紹介された司法書士に相談したところ、十分訴状に対抗できるとの判断をされました。それを参考に、細部を詰める点も有り、答弁書を確実なものとする為、最終的に司法書士に依頼しましたが、安価に受けてもらえることとなりました。 東京都 梅村
  • 法律などの専門家や弁護士が身近に居なかったわけではありませんが、事案発生が連休中や土休日、深夜早朝にかかるなど、次の行動に移る前に冷静な判断が必要な場合があり、また個人的なことでありますが、深刻化、長期化し、また経済的に家族にも迷惑をかけることで、結果として自身の公務に影響が及ぼすことを大変危惧いたしました。結果、このたびの利用となりまして、貴社より、迅速な回答をいただくことができました。事案発生後一両日のうちに、先方と連絡をとり、適宜支払い手続きへと話をすすめております。またこの経験を同業の者とも共有し、今後ネットを通じた活動へ生かせるように務めます。 山形県 青木
  • まずは親身になって回答をして頂ける専門家であったこと。説明が簡潔でわかりやすく、質問者が気持ちの整理をしやすい配慮が伺えた。 岐阜県 石川
  • 短時間で的確なアドバイスを受けることができ、かつ、回答に対する質問に対しても直ちに真摯な回答が得られました。 大阪府高槻市 川嶋
  • 専門知識のある経験豊富な方に出会う機会のない人でも、このサイトで実現出来ることは素晴らしいことだと思いました。 専門家が辛抱強く回答をしてくださる姿勢にも感謝いたしました。 茨城県日立市 池田
 
 
 

専門家の紹介:

 
 
 
  • houmu

    houmu

    行政書士

    満足した利用者:

    53
    行政書士 知的財産修士 2級FP技能士
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/HO/houmujp/2014-1-5_72819_00.64x64.jpg houmu さんのアバター

    houmu

    行政書士

    満足した利用者:

    53
    行政書士 知的財産修士 2級FP技能士
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/OF/officeone/2011-10-31_104514_005.64x64.JPG office-one さんのアバター

    office-one

    宅地建物取引主任者

    満足した利用者:

    11
    宅地建物取引業者で専任の宅地建物取引主任者です。
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/SH/shihoushoshi/2012-1-25_52227_IMG0066.64x64.jpg shihoushoshi さんのアバター

    shihoushoshi

    司法書士

    満足した利用者:

    1
    東京司法書士会所属。東日本大震災法律相談員。都庁クレサラ相談員。相続手続き・借金問題に詳しい法律家。
  • /img/opt/shirt.png AE さんのアバター

    AE

    行政書士

    満足した利用者:

    68
    民事法務専門
  • /img/opt/shirt.png jo-ban さんのアバター

    jo-ban

    弁護士

    満足した利用者:

    58
    慶應義塾大学卒業。茨城県において法律事務所経営。
  • /img/opt/shirt.png dueprocess さんのアバター

    dueprocess

    特定行政書士

    満足した利用者:

    30
    中央大学卒・行政書士事務所経営・システムエンジニア
  • /img/opt/shirt.png gyoenlegal さんのアバター

    gyoenlegal

    司法書士

    満足した利用者:

    27
    中央大学法学部卒業渉外法律事務所・司法書士事務所を経て新宿にて司法書士事務所を開業
 
 
 

不動産・宅地取引・登記 についての関連する質問