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kanekiyo
kanekiyo, 司法書士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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経験:  大手司法書士事務所での勤務を経て独立。現在は司法書士事務所を経営。
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大阪市阿倍野区文の里4丁目に戦前からある古い6軒長屋の1戸を所有しています。父が所有していたものを14年前に父が死亡

質問者の質問

大阪市阿倍野区文の里4丁目に戦前からある古い6軒長屋の1戸を所有しています。父が所有していたものを14年前に父が死亡したため相続をしました。建物のある土地は借地です。父が死亡して以来空家にしています。地代は地主にきちんと支払っています。空家のため老朽化してきましたので長屋のほぼ中央にある我が家を取り壊して(長屋を切断して)両隣の境界面を補強し、更地にして地上権を地主に返還しようと考えましたが、長屋のうちの1戸の人に(1)地上権を無償で地主に返還して貰っては困る。地上権はもっと価値があるはず。(2)長屋の切断は長屋の強度を弱め、耐震性などに問題が 出てくるので反対。と苦情を言われています。
「借地借家法」第14条」により私が地主に建物を現状のまま引き取ってもらい(老朽化の補修は引き取った後地主が負担する。)地上権を変換することが出来るはずだというのが苦情を言っている人の意見です。
しかし、この条文では第三者の介在が必要なのではないのでしょうか。実は隣家の建物の所有者が私の家を買いたいと思い、私との取引の前に地主の諒解を取るべく、地主にレターを出したところ、地主がこの件でその人と話をする意思はないとの返書が来て、私との取引話が消滅してしまいました。
我が家は相続して私の名で登記し直し、その旨地主に電話で伝えてありますがいまだに亡父の名宛ての領収書を私宛に送ってきます。借地権者が地上権の第三者への譲渡(名義変更)を行うことを地主が無条件に拒否している模様です。古い建物で、住む意思のない借地上の建物に何時までも保全費用をつぎ込み、地代を払い続けなければならないのでしょうか。私から地主へはまだ話し合いをしておりません。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  kanekiyo 返答済み 4 年 前.

こんにちは。司法書士のkanekiyoと申します。質問をご投稿頂き、誠に有難うございます。
ご質問への回答は以下の通りとなります。分かりやすい回答を心がけてはおりますが、ご不明点等ございましたら、お気軽にご返信下さい。

 

おっしゃるとおり、借地借家法14条の規定は、地主が譲渡を承諾しない場合に第三者(買主)が地主にその買い取りを請求するものです。

 

ですので、ご質問者様がこのトラブルを早期に収束(離脱)させたいとお考えであれば、建物を隣家の方に売却(又は贈与)し、その方に地主との交渉(承諾又は買取請求)をお任せになるのが一番ではないかと存じます。

 

賃貸借契約書が無い件は、今までの賃料支払の領収書で立証可能かと存じますし、建物の権利証紛失につきましても、それでも名義変更可能な方法がございます。

 

まずは、隣家の方と上記の方法で話し合いをし、合意が得られるのであれば、建物の売却(贈与)に伴う名義変更についてはお近くの司法書士にご相談されると良いかと存じます。

 

【大阪司法書士会】

http://www.osaka-shiho.or.jp/

 

質問者: 返答済み 4 年 前.

第三者が介在しないで、近所の人が言うように、私自身が地主に地上権返還を私の建物を現状通り地主に譲渡することによって可能にするようなことは法律的に可能なのでしょうか。

また、リフォーム業者が長屋切断、両隣補強を行って強度保証をしてくれても近所の人の苦情が有効なのでしょうか。

専門家:  kanekiyo 返答済み 4 年 前.

ご返信ありがとうございます。

 

この辺は契約内容によりけりですが、ご質問のとおり特別な合意がない(契約内容が不明)という前提でお答えいたします。

 

まず、建物を残したまま、地上権を放棄(返還)すると、ご質問者様はその建物を所持していることで土地を不法占拠していることになりますので、結局はその建物を収去することを請求されてしまいます。

ですので、結論として建物をそのままの状態で借地権を放棄することはできない(やるべきではないという意味です)かと存じます。

 

次に、長屋切断、両隣補強の件ですが、これも特別な合意がない前提でお答えすると、まず問題はないかと存じます。

リフォーム業者が耐震性に問題がないよう工事を実施すれば、隣家から法的に有効な苦情を申し立てられることはないかと存じます。

質問者: 返答済み 4 年 前.

結局、借地権者は当人の都合により借地権を返上して借地料の支払い義務をなくしたい場合には、借地上の建物を自分の負担によって撤去して更地にして無償で借地権設定者(地主)に借地権を返上しない限り不可能ということでしょうか。

近所の人が、安易に無償で借地権を返上して貰ってはまだ長屋で生活している人にとっては大いに困る、地上権はもっと価値があるもののはずだと言っているのですが、地主に地上権返上に対するリーズナブルな対価が請求できるのでしょうか。

専門家:  kanekiyo 返答済み 4 年 前.

ご質問者様が、その賃料負担から解放されるには、他者にその権利を譲渡するか、建物を取り壊してその権利を放棄する以外に方法はございません。

 

そして、近所の方がおっしゃる借地権の価値とは、そこに居住(又は建物を存続)させるうえで、賃借人を手厚く保護するものではあり、ご質問者様のように手放してその責任(建物所有者としての)から解放されようとする方を保護する趣旨ではございません。

 

ですので、ご質問者様のニーズと権利保護の制度間に若干のズレを感じておられるのではないかと存じます。

 

しかし、法律上は権利を放棄するのに正面からその対価を請求できる根拠がないことと、実際の交渉で多少の立ち退き料的な対価を求めることは別ですので、そのように交渉されてみても良いかとは存じます。

 

そして、その交渉の余地があるか否かは、その土地の形状や地主さんの考えなど色々な条件によって変わってくるものと存じます。

例えば、地主さんがその土地を別の目的で利用しようと考えていた場合は、ご質問者様の考えが通る可能性は高まるでしょうし、逆に今まで通り借地として利用しようと考えている場合は、対価等まで払って立ち退いてもらうより、賃料をもらい続けるほうが良いと考えるのではないかと存じます。

 

※長屋などの場合、土地の有効利用という観点で考えると、全員が退去しないかぎり、一人だけ退去してもらってもメリットがないどころか、その分賃料収入が減るだけと考える地主さんのほうが多いかと存じます。

質問者: 返答済み 4 年 前.

最後にもう一つ教えてください。

最初に書きましたように、父はすでに14年前に死亡したにもかかわらず、しかも地代を支払っているのが、父の相続人である私であるに拘わらず、地主は地代の領収書を亡父の名前宛てにして私の住居に送ってきます。領収書が入った封書の宛名だけが私の名前です。これは何を意味するもので、地上権返上に対して何も影響せず、この領収書でも私に対する土地の貸借契約書の代わりとして有効なのでしょうか。

地代の支払いは2ヶ月ごとに、2ヶ月分を私の郵貯銀行口座から地主の郵貯銀行口座に振り込んでいます。したがって支払者が私であることは分かっているはずです。

専門家:  kanekiyo 返答済み 4 年 前.

ご返信ありがとうございます。

 

地主様がなぜそのようにしておられるのか定かではありませんが、相続発生により借地権も当然にご質問者様に相続されておりますので、契約当事者が現在はご質問者様であることの証明として十分機能するものです。

 

証拠というものはひとつではなく、複数あったほうがよいので(契約書があればそれだけで十分ですが)、お振込みの記録(銀行の取引明細や通帳のコピーでも可)もご一緒に保持されておけば、契約の存在を立証するのは容易いかと存じます。

kanekiyo, 司法書士
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質問者: 返答済み 4 年 前.

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専門家:  kanekiyo 返答済み 4 年 前.

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