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shihoushoshi
shihoushoshi, 司法書士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 29
経験:  東京司法書士会所属。東日本大震災法律相談員。都庁クレサラ相談員。相続手続き・借金問題に詳しい法律家。
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質問です。現在、手付金解約を行いたいと、思っております。 手付金は手放すつもりではいるのですが、賠償請求されないかが心配です。 4/21

質問者の質問

質問です。現在、手付金解約を行いたいと、思っております。
手付金は手放すつもりではいるのですが、賠償請求されないかが心配です。
4/21 にマンションの契約をし、手付金40万円を支払いました。ローンは35年の3380万です。。。。
そして、2,3日冷静に考えると、ローンが返せるのか、本当に住みたい家なのか。とおもい、4/24日に電話、4/25日に不動産へ、そこで話がでたのが、今考えているマンションはステップアップのためのマンションで、いつか手放し次のほんとうに住む家の軍資金であると言われ、売らないにもサブリースに出せば損はない、月々2万の収入があるなどの話を聞きその場は納得し てしまいました。 
そして4/26日の今日、冷静な頭になって考えると、そのサブリースはローンのボーナス支払いの考えが抜けておりどう考えてもマイナスになることに気づきました。
売るにしても、さまざまの考えがめぐり、こんな状態では安心して住むことができないと思い、4/26に再び電話を入れました。
そうすると、サブリースの件については、ローンを考え直す必要がある。その費用を維持費と考える人もいると言われました。 住みたくない家に維持費とか払いたくない。これでそんなことしたら生活できないので、やはり手付金解約したい。といったところ、もう私のために動いている(※)と言われ、自分の言い分だけを言うなといわれてしましました。もう一度話しましょうといってくれました。
明日4/27の22:00より再び不動産にいくのが心配でなりません。死んだほうが楽だと感じてしまいます。
相手はプロです。自分の弱さが心配です。 不動産の方は話を聞いてそれでもというのならそれでもいい。といっていましたが、急に損害賠償が発生するといわれた場合に頭が真っ白になりそうです。。。。。。助けてください。怖くて、怖くて。
(※)4/25の13:00頃にローンの仮審査を行ってくださっている八十二銀行様より、電話がありまして、悩んでいるため、止めてくださいと言いました。その後の不動産の方に会って、言いくるめられ、次の日の仮審査に審査していいと言ってしまいました。 自分で勝手に止めると、不動産と銀行の関係が悪くなると。(そのあたりも知りませんでした。無知であることを反省しております。)
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  shihoushoshi 返答済み 5 年 前.
ご質問ありがとうございます。
shihoushoshiと申します。
よろしくお願いします。

さっそく回答させていただきます。

まず、前提として手付金という制度は手付金を放棄するとそれ以外の違約金を支払う必要はまったくありません。

契約書に何と書かれているかによりますので、手付の項目をご確認ください。
一般的な契約書では以下のようになっています。
『売主または買主は、それぞれの相手方が契約の履行に着手するまでは本契約を解除する ことができる。売主が解除したときは、買主に対して受領済みの手付金を返還し、かつそれと同額の 金員を支払うものとし、買主が解除したときは、売主に対して支払い済みの手付金を放棄しなければ ならない。』

また、何日までなら手付解約が可能など書かれていませんか?

特別な記載がなければ、解約手 付と言われ、相手(売主)が履行の着手をしていなければ解約が可能です。
実際に問題は履行の着手とはどの時点のことを言うかですが、これは裁判所は総合的に判断するとなっています。
過去の判例では、「履行の着手」とは「客観的に外部から認識できるような形で、契約の履行行為の一部をなしたこと、または履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をしたこと」と解釈されています。

具体的に履行の着手とは、買主が代金の一部として内金(手付金とは別に)を支払ったり、売主が物件の引渡しや登記の準備を始めたことをいいます。

お話の中ではその段階までいってなければ手付解約が可能なケースかと思います。
ここまで行くと、不動産業者や銀行に迷惑は掛かりますが、その時の違約金的な意味合いで手付金があるので手付を放棄するのであれば、それを強く言っていただいたほうがよいかと思います。
よろしくお願いします。
質問者: 返答済み 5 年 前.

特別な記載がなければ、

手付金の解約につきましては契約の解除に関する事項の(1)の記載にありました。

ただ、特別な記載がというのが気になるのです。

(3)契約違反による解除

  1.売主または買主のいずれかが売買契約にもとづく義務を履行しないときは、その相手方は、不履行した者に対して報告の上、売買契約を解除することができます。

  2.前項により解除した者は、不履行した者に対して違約金を請求できます。

    ※詳細については「17.損害賠償額の予定又は違約金に関する事項」を参照してください。

とあり

(17)損害賠償額の予定または違約金に関する事項

  1.相手方の債務不履行(義務違反)により売買契約を解除したときは、その相手方に対し違約金として売買代金の20%相当を請求することができます。

  2.売主又は買主は、当該契約解除にともない、違約金を超える損害が発生しても、違約金を超える金額について請求することができません。又、その損害額が違約金より少ない金額のときでも違約金の減額を求めることができません。

 

との記載があるのですが、これは特別な記載にはいりますか?

 

 

手付金解約については、

期間は記載されていません。 4/26日にいつまで可能か、と問い合わせたところ履行の着手までとおっしゃっていました。

 

買主が代金の一部として内金(手付金とは別に)を支払った

 →これはまだ行っていません。

売主が物件の引渡しや登記の準備を始めたこと

 →ここですが、もう少し詳しく教えていただけないでしょうか。

  本日の電話で手付け解除を行う意思を見せた。手付け解除を防ぐため、引渡しや登記の準備を始める というのは可能なのでしょうか。

銀行さんに、自分で一旦止めて欲しい。といった後、不動産の方に話を聞き一旦納得してしまい、不動産の方から銀行に電話しています。そして4/26日にもう一度、銀行さんより電話を受け、仮審査を進めてくださいといってしまったのが、大変気がかりなのです。

これは、準備というのでしょうか。

 

ここまで行くと、不動産業者や銀行に迷惑は掛かりますが、その時の違約金的な意味合いで手付金があるので手付を放棄するのであれば、それを強く言っていただいたほうがよいかと思います。

→上記の銀行さんと、不動産の方の一件で、迷惑云々と責められた場合、この謝罪も含め手付金を放棄したいと思っています。という意思を強く言う感じでよいのでしょうか。

一度言いくるめられているので、より一層の覚悟、準備がしたいのです。

 

最後に、手付け金解約を行う場合、必要なもの、解約について誓約書等を書く場合は注意しないといけない箇所などはあるでしょうか。

専門家:  shihoushoshi 返答済み 5 年 前.
ご連絡ありがとうございます。

>損害賠償請求についての記載があるのですが、これは特別な記載にはいりますか?

この損害賠償請求の記載については、手付解除ができない場合にのみ当てはまることになります。
なので、手付解約ができる場合は支払う必要はありません。


>売主が物件の引渡しや登記の準備を始めたこと
> →ここですが、もう少し詳しく教えていただけないでしょうか。
>  本日の電話で手付け解除を行う意思を見せた。手付け解除を防ぐため、引渡しや登記の準備を始める というのは可能なのでしょうか。
>銀行さんに、自分で一旦止めて欲しい。といった後、不動産の方に話を聞き一旦納得してしまい、不動産の方から銀行に電話しています。そして4/26日にもう一度、銀行さんより電話を受け、仮審査を進めてくださいといってしまったのが、大変気がかりなのです。
>これは、準備というのでしょうか。

まず、相手(売主)が履行の着手をした場合ですので、あなた様が住宅ローンを申し込んだだけでは履行の着手ではありません。
履行の着手ではなく、相手は履行の準備をしているにすぎません。
原則は、客観的、総合的に判断されているので絶対とは言えませんがいくつか例を挙げます。
●売主の履行の着手とみなされるケース
・売買に関する所有権移転登記をするために先行して行う分筆登記・所有権移転登記などが該当します
・物件の一部を引き渡したとき
・建築材料の発注をしたり、建築工事に着工したとき
以上が、履行の着手と判断されます。

>→上記の銀行さんと、不動産の方の一件で、迷惑云々と責められた場合、この謝罪も含め手付金を放棄したいと思っています。という 意思を強く言う感じでよいのでしょうか。
>一度言いくるめられているので、より一層の覚悟、準備がしたいのです。

はい、それを強く言っていただければ問題ないと思います。

>最後に、手付け金解約を行う場合、必要なもの、解約について誓約書等を書く場合は注意しないといけない箇所などはあるでしょうか。

不動産会社が引き下がらずに悪質な場合は、こちらの意思表示をはっきりさせるために以下のような内容証明郵便を送ります。
難しい場合は、司法書士など法律の専門家へ相談していただいたほうが確実かと思います。
よろしくお願いします。

【内容】
私は平成○○年○○月○○日貴殿より、東京都○○区1丁目1番1号の建物を金○○万円で購入する契約を締結し、手付金として40万円を支払いました。
この度、都合により既に交付した手付金を放棄し、この度の契約を解除することとなりましたので、その旨通知いたします。
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