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pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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自分が登記保有する宅地(数年前まで住んでいた家屋が建っている)を売却するため、不動産業者(A)と専属媒介契約を締結し

解決済みの質問:

自分が登記保有する宅地(数年前まで住んでいた家屋が建っている)を売却するため、不動産業者(A)と専属媒介契約を締結し、報酬額を宅建業法の上限で明記し、報酬支払時期は代金決済時としました。約4か月後、購入希望者(不動産業者Bが媒介)が現れ「売買契約書」案がAから送られてきま した。その中に(媒介業者の報酬)という条文があり「宅建業法の規定により売買主は報酬を支払う事」「契約が手付解除、または違約による解除がされた場合でも前項により報酬を支払う事」となっていました。これに対し、①売買契約は基本的に売買主同士の利害調整のためのものであり、依頼主と業者間には既に媒介契約に報酬規定があること②売買主の発意により契約解除された場合、業者の契約成立までの業務対価的報酬と媒介契約に規定した報酬は違うもの。と考え削除を求めましたが、Aは法律に決まっていることだから削除できないと回答してきました。”法律”とは宅建業法の様ですが、前記問題に関連する規定は「報酬額の上限」と「売買契約成立以降に、仲介業者の報酬請求権が発生する」だけの様です。売買契約成立以降の解除の時の妥当な媒介報酬額とはどう考えたら良いのでしょうか?
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.

宅地建物取引業の報酬請求についての考え方は6例で指針が示されております。

(1) 売買契約の約定による解除の場合

   手付け放棄・倍返しによる契約解除の場合には、媒介業者の報酬請求権に影響を及ぼさないと解されています。

 

(2)解除条件成就による解除の場合

ローン不成立の場合について、特に規定しており、この場合は受領した報酬は返還しなければならないとされています。

 

(3)停止条件不成就による契約効力の不発生

停止条件成就の場合に報酬請求権が発生するとされているので、不成就の場合は報酬は請求することができません。

 

(4)当事者の債務不履行による解除の場合

原則として、報酬請求権に影響しません。

 

(5)合意解除の場合

報酬請求権に影響しません。

 

(6)業者の責任において契約が無効・取り消されたとき

報酬請求権は発生しません。

 

以上ですが、手付け解除は(1)に該当し、また、違約による解除は(4)に該当しますので報酬は支払うことと解されています。

 

質問者: 返答済み 4 年 前.
上記回答ありがとうございます。ただ、回答内容は私にとって既知の範囲であり、私の質問のポイントには十分な回答内容はありません。即ち、売買契約成立後の解除時の ”媒介報酬請求権”の有無ではなく(当然有ると思います)、最初の媒介契約での約定報酬”満額”を
請求出来るのか?依頼者側から言えば、手付け解除は法的根拠のある解除であること、また相手方から解除された場合手付金は入手出来るとしても本来の目的である取引が成就していないこと、それでも満額を払わなければならないのか?という点です。”成功報酬”という言い方がありますが、解釈は仲介業者さんと依頼主では違いがある、この乖離が根本問題の様な気がします。この点からの回答を期待します。
専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.

不動産売買契約の媒介報酬は基本的に契約から登記・引き渡しまで完結成就することを前提としています。通常の場合は特段問題とするようなものがない限り、契約成就し、約定報酬を支払うことになりますが、ご貴殿は相手からの手付け解約の想定をされておられるようです。その様な危惧が想定される契約相手ということなのでしょうか。もし手付け解約することが想定されるような契約相手であるならば、契約手付け金を最低でも報酬金額の3%以上、最低でも手付け金は売買金額の10%とすればよいのではないでしょうか。

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