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pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 316
経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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初めまして。小さな個人事務所(有限会社xxxxxxx)をしています。xxxxともうします。今回の質問ですが

解決済みの質問:

初めまして。 小さな個人事務所(有限会社xxxxxxx)をしています。xxxxともうします。 今回の質問ですが、賃貸物件からの退去時の費用請求についてです。 15平米ほどの事務所を2年間賃貸し、退室時には、「さほど汚れていないので、クリーニングですね。」 退去時に管理会社の人と話をして終わり、あとは敷金の返金がいつ頃なのかと思っ ていました。 ところが、1ヶ月以上経っても管理会社から連絡が無く、気になり連絡をしたところ、資料を送りますということでした。 その届いた資料には、戻し敷金から退室日の最終家賃、光熱費分が引かれ(これは了承済み)、さらに内装工事費用全部がこちら請求になる旨の資料でした。 少なくとも、ブラインドカーテン取り付けのため、木製窓枠に穴を明けたのでその分は仕方ないとしても、震災によりひびの入った壁紙や(細長いビル9階建ての4階部分だったので、)、電気幹線などが入った鉄製トビラの交換費用までです。 タバコも吸わず、天井もきれいなのと、壁には棚などを置いていたので多少の静電気による汚れなどはありますが、クリーニング程度ですむと思っていた壁紙全部交換まで、計上されていました。 問い合わせしたところ、契約書には書いてある・・・というので確認したところ 契約書には、原因のいかんいかかわらず、下記の規定に従う。。とあり、内容は こちらした工作物などは全て除去し(工作はしていない)、甲(貸し主)の指定するもの(中略)は乙の費用を以て甲の指示する原型に復さなければならない。 とあるので、甲がいう東北の地震により避けた壁紙、使いもしなかった電気幹線の鉄扉など含んだ物が請求されています。 お忙しい中恐縮ですが、御教授いただければと思います。 xxx
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.

現状回復に関するトラブルは不動産賃貸借解約時に多く発生する事案です。国土交通省及び東京都は「現状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を策定しています。

「現状回復とは、賃借人の住居、使用により発生した建物価値 の減少のうち、賃借人の故意・過失・善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗毀損を復旧すること」とあります。また東京ルールの中には賃借人と賃貸人は、両者の合意により一般原則とは異なる特約を定めることができる。ただし、特約は内容によっては無効とされることがある。となっています。従って、震災が原因でひびの入った壁紙の全部交換、電気幹線の入った鉄製トビラの交換費用を賃借人に負担させることは、必要以上な請求と考えます。消費者生活センター或いは東京都庁不動産業指導課にトラブル相談を持ち込む旨、先方に申し入れたらいかがでしょうか。圧力となりますので効力はあります。

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質問者: 返答済み 5 年 前.
東京都不動産指導課にも相談してみたところ、「法人同士の契約の場合、契約書通りになる。多少の交渉は可能かと思う」と詳しい相談にはなりませんでした。そのながれで行くと消費者センターは管轄外なのでしょう。
一応、貸し主側管理会社の担当とは、御教授いただいた感じで話ししました。が、「契約書通り。」でしたが、減額の相談(交渉)は少しは出来そうです。
一般賃貸契約 (個人)の相談ではなく、法人契約だったので、そちら側の方法論をもう少し頂けたらと思いました。
専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.

事業用物件の「原状回復」とは賃借時の状態に戻すこととして解釈するのが一般的ですが、過剰な特約条項は無効との判断や小規模事務所は一般住宅とみなすとの判断もされております。

(通常損耗まで負担させる特約は無効とした判決)

平成17年(ネ)第3567号大阪高等裁判所第9民事部・平成18年5月23日判決

(小規模事務所は居住用と相違なくガイドラインに沿うとした判決)

平成17年(少コ)第1527号東京簡易裁判所・平成17年8月26日判決

ご貴殿の借りていた事務所は15㎡なので一般住宅と同様にガイドラインに沿うと考えられます。減額交渉の際には、そのことを管理会社側に主張されたらいかがでしょうか。

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