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pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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昨年父の遺産を相続しました。残債もあり楽な遺産ではなかったのですが、自分の名義にしました。その資産には 「抵当権設

解決済みの質問:

昨年父の遺産を相続しました。残債もあり楽な遺産ではなかったのですが、自分の名義にしました。その資産には
「抵当権設定契約証書」というのがあり、隣の中村さんの抵当権設定者に父がなっていました。その中村さんが土地建物を売却したいという意思表示がありました、私に買ってもらうのが一番簡単なのだがと言われました。どうしても買わなくてはいけないものなのでしょうか?もしも相手が競売に出すといわれたら担保を保証しなくてはならなくなりますと銀行関係の人に言われました。本当にそうなるのですか?
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.

お父様が抵当権設定者となっているということは、中村さんからお父様が借金をして、お父様名義の不動産に抵当権を設定しているということだと思います。中村さんが売却したいというものは、貴殿が相続された不動産のことをいっているのでしょうか。

質問者: 返答済み 5 年 前.
少し違っています、父と中村さんが隣同士で土地を所有していて一緒にビルを作らないかということで「抵当権設定者」になっているようです。ビルが土地、建物が区分所有になっていれば何の問題もなかったのでしょうが、そうではないようです。それは登記簿にお互いの名前が残っています。
専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.

中村さんとお父様の共有のビルということですね。そのビルと土地にお父様名義の借入金があるということのようです。中村さんは自分の持ち分を売却して清算したいということだと思います。ご貴殿が中村さんの持ち分を購入すれば話が早いということだと思いますが、借金はそのまま残ります。ご貴殿がどうしても買う必要性はありませんが、借金の清算をするためには、その不動産を売却して清算する必要があります。

債権者が抵当権を実行して競売に付された場合は、相場より安くなることが普通です。

ご貴殿は相続をされているので、お父様の債務も引き継いでいます。物件が競売された場合はご貴殿は入札者になることはできません。(信頼のおける知人や親戚などの人に入札をしてもらうことはできます)

中村さんから持ち分を買い取り、ご貴殿が債務を返済していくか、あるいは共同で任意売却をし、借金を清算するかになると思います。

質問者: 返答済み 5 年 前.
問題が少し残っています、それは物件を売っても負債が完済できないのです。バブルの時代に作ったビルのせいか、代金が高かったようです、その場合はどうすればよいのでしょうか?中村さんの連帯保証人として息子さんがいますが、その経済力はないようです。なにか良い方法はありませんか?
専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.

任意売却をする場合は、債権者と相談の上、売却を進めることになりますが、債権者は最終的には残債権を債権回収会社(サービサー)に売却をします。サービサーは債権回収に特化した会社ですが強制的な取り立てをされることはありません。サービサーは任意売却後の債権を2-5%で買い取るともいわれていますので、それを越えた額で買い取ることができれば話は纏まります。残債務をできるだけ減額するため、サービサーとの交渉力が必要となりますので、弁護士、司法書士を介入する必要があります。

また、ご貴殿に資金的余裕がある場合は、中村さんから持ち分を購入し、ビルの賃貸収入で採算が合うようであれば、任意売却する場合の価格を想定し、その価格を持ち分で案分した金額で購入することも方法です。

質問者: 返答済み 5 年 前.

任意売却する場合の価格を想定し、その価格を持ち分で案分した金額で購入することも方法です。と書いてありましたが具体的にどういうことなのでしょうか、

銀行からは購入していただけなければ、競売に出して売れたら退去していただくと迫られました。弁護士の先生にお願いしたほうがいいでしょうか?

専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.

ご貴殿に資金的余裕があり債務の返済が可能の場合に中村さんの持ち分を購入する場合は、任意売却する場合の金額を(例えば1億円と決めたとすると1億円×中村さんの持ち分-中村さんの負債額)として金額を算出して購入するということです。

しかし、債務返済が難しいようであれば、弁護士を介入させて、ビル全部を任意売却された方がよろしいかと考えます。

質問者: 返答済み 5 年 前.

しかし、債務返済が難しいようであれば、弁護士を介入させて、ビル全部を任意売却された方がよろしいかと考えます。とありますが信用のおける業者に購入してもらい新たにその物件を購入するのは可能でしょうか?

専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.
任意売却で業者が購入し、残債務を処理後、再度ご貴殿が購入するということを事前に計画するとなると法的に問題があるかも知れません。弁護士に相談することをお勧め致します。
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