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pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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築4年の中古住宅を昨年9月に購入し、隣家に駐車場の増設およびカーポートの設置など、仲介不動産業者とともに説明して工事

解決済みの質問:

築4年の中古住宅を昨年9月に購入し、隣家に駐車場の増設およびカーポートの設置など、仲介不動産業者とともに説明して工事にかかりました。カーポートの組み立て予定日の2日前に、隣家からクレームがつき形状の変更を余儀なくされました。その後たびたび当家(アクセサリーの販売をおこなっております。)を訪れるお客様に、嫌がらせのような言葉をかけられ迷惑をしておりました。このことは仲介した不動産業者に伝えておりましたが、1ヶ月ほど前の夜暗くなってから、表に呼び出され「夫婦の恥ずかしい声が筒抜けだ、みっともないのでやめてくれ。話も小声で話すようにしてくれ。」と苦情をいわれました。購入した住宅は、成田空港の飛行機が通る下に当たるため、防音工事はしっかりしています。試しにTVの音量を最大限に大きくして、表に出て確認しても音は聞こえませんでした。
また、私たち夫婦は息子を癌で亡くして間がなく、夫婦の行為はありません。カーポートの工事中にも、庭木を抜くように指示されたり、芝生も枯れると風邪が舞ってゴミがうちに来るとクレームをつけられておりました。

引っ越してわずかな間に、何度となく嫌がらせを繰り返すので、元の持ち主に連絡しましたところ、
この住宅で整体の店をやっていたが、お客様に罵声をあびせたため、旦那さんが注意したところ、逆上し馬乗りになって顔を何度も殴られたということでした。警察を呼び、傷害事件と して警察署に連行され、身元引受人の息子や不動産業者などが呼び出されたということでした。
元の持ち主は、告訴せずに治療費等を全額負担してもらい、引越ししたとのことでした。
私が購入する半年前くらいの事件だったということでした。

不動産業者に、私たちも同じように住宅権店舗として使用することや、購入前に隣家の人柄を訊きましたが、すごくいい人ですよ・・と答えたので購入したのだから、説明責任義務違反ではないかといいました。
また、息子を亡くして間がないので、家内がようやくうつ病から抜け出しつつあったのに、庭に出ることができない、精神安定剤を再び使用するようになった・・などを訴えました。

不動産業者は、傷害事件があったことや、隣家の人物がご近所でもクレームが多いなどを認めたうえで、現在ある中古住宅は築12年のものしかないので、代替地を選んで新築してもらうことが一番の方法ですといいました。

土地を選び、図面を作成してもらって、見積もりができるまでに半月くらい経過しました。

不動産業者から連絡があり、「見積もりはまだですか?いつごろになりますか?結構遅いですね。」といわれましたが、4~5日後には提出できますよ、と回答した直後に「実は選んでもらった土地は、持ち主が売ってくれないと言ってましてね・・」と切り出してきました。

その後、他の土地を選んでは、持ち主に確認しますといったまま、何日も回答を得られずに困っています。

どうすればいいのでしょうか?
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.
宅地建物取引業者は信義則上、重要な事項につき事実に反する説明をすることが許されないことはもちろん、誤信させるような説明も許されません。従って、この業者は隣人がトラブルメーカーであることを知りながら敢えて貴殿に隣人には問題がないように誤信させて購入させたことになり、判例上、重要事項説明義務違 反と考えます。損害賠償の対象になると思われます。不誠実な業者のようですので、他の業者にも当たってみたらどうでしょうか。団地内に常駐の事務所があっても、他の業者が仲介できないということはありません。通常、同一団地内の物件は複数の業者が扱っている場合があります。他業者も扱っているかも知れませんので、インターネットで団地内の物件情報を検索されてみたらいかがでしょうか。
質問者: 返答済み 5 年 前.
他の業者が仲介できないということはありません。→

この物件を購入するときにも、他の不動産業者の方に相談しましたが、この住宅地に関しては扱わせないと断られています。

1回目に決定した代替地での、測量および間取りや図面で5回ほど打ち合わせた工務店さんから、前回分の手間代を請求したいとの連絡が来ましたが、払わなければなりませんか?

この工務店さんは、不動産業者とも詳細に打ち合わせておりました。

また、不動産業者に念書みたいなものを書いてもらうことは可能でしょうか?
専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.

代替え地として不動産業者に紹介されて測量等をしている訳ですから、その土地の持ち主が売却できないとなれば不動産業者の落ち度であり、測量に掛かった費用は工務店が一義的にはご貴殿に請求をしたとしても、売れない物件を紹介した不動産業者が費用負担すべきと考えます。

しかるべき対応をしなければ都道府県の宅地建物取引業指導課に苦情の申し立てをする旨、多少強めに対応されてみたらいかがでしょうか。その際、業者が対応をする姿勢を見せた場合は、内容を箇条書きした念書を差し入れてもらうのも良い方法です。

pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
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質問者: 返答済み 4 年 前.
約束した期日を日延べする不動産業者に対し、県不動産指導課に相談するようになる旨を告げました。
不動産業者は「朝からギャンギャン言われるくらいなら、出るとこでて話をしましょう。第三者に介入してもらったほう が気が楽だ」と言いました。

即刻、県不動産指導課に電話で相談しました。
1時間半ほど費やして詳細な経緯を伝えると、担当の方は「損害賠償に相当する事件ですね。」と言いました。
解決方法として契約解除する方法と、指導課より厳しく指導し改善してもらう方法があるとのことでした。
私は、後者の県指導課の指導をお願いしました。

指導課への電話から1時間ほど経過して、不動産業者社長から電話が入り、先ほどとは打って変わって平身低頭な感じで「申し訳ございません、これからは逐一報告しますので勘弁してください」と言いました。

その後1週間くらいで代替地が決定し、あらたな図面と見積書を提出しました。

そのときに不動産業者社長から、このままだと大損するので購入資金を上乗せするように求められました。
また、指導課から迷惑料を払うよう指導され、迷惑料として200万円の金額を考えているが登記料などに組み入れたいといわれました。

当然私は、購入代金の上乗せは考えていませんし、迷惑料は代替の土地や家屋とは切り離して考えるべきではないかと思います。

現在の住まいはミサワホームの坪60万円の物件で築4~5年で別荘として使用されたため新築同様です。

代替地は高圧線の下にあり、ミサワホームでは予算が合わず地場の工務店で坪45万円で建築します。


明日午後5時から最終的な打ち合わせのために、事務所に呼ばれています。
どのように対処すればよいのかをご指導いただければ幸甚に存じます。


専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.

代替地は高圧線の下にあるとのことですが、高圧線下の土地は、使用制限や電波障害、強風時の風きり音、心理的圧迫感、電磁波による健康影響などを要因として通常の土地と比べ15%~30%位は評価が下がります。土地代としては現在地より安いと考えられますが、購入代金は建物工事費も代金に含んでいると理解してよろしいのでしょうか。

200万円の迷惑料は、今回の取引とは切り離して損害賠償金として精算した方がよさそうです。1回目の代替地の関係で請求要望のあった測量及び間取り図面などの費用は、正式に請求されたのでしょうか。

最終的な打ち合わせということなので、双方が合意した内容を覚書として箇条書きにした文書を作成し、双方の署名押印の上、それぞれが保管し、後日の備えとした方がよいでしょう。

質問者: 返答済み 4 年 前.
購入代金は建物工事費も代金に含まれています。
また、前回の測量費については請求しておりません。(今回建築を請けられることが条件)

私は代替住宅分について、資金を出さなければならないのでしょうか?それとも出す必要はないのでしょうか?
専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.

現住地の価格と代替地の土地建物の価格を客観的に評価し、代替地の方に大幅な金額増がないようであれば、上乗せ分なしで交渉されたらいかがでしょうか。

質問者: 返答済み 4 年 前.
現住地は購入した時点で1500万円でした。
代替地は土地を含めた総額が1700万円+諸費用(登記など)です。

これ以下に落とすことはできない価格です。
現在のミサワホームに建築 させると2ランク落としても建物だけでも1700万円かかるということで、地場の工務店に依頼することになりました。

また、現在の住宅で増設したウッドデッキやサンルーフなどもできれば欲しいと考えています。


では明日の打ち合わせで、
1.代替住宅にこれ以上資金の上乗せはできない。
2.迷惑料は別途支払って欲しい。

上記を主張するで構わないでしょうか?
専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.

場合によっては契約解除して購入代金1500万円を返却してもらえる案件ですので、その点を主張して

1、代替住宅に資金の上乗せはできない。(但し、諸費用は大きい金額ではないので別途自己負担とする。)

2、迷惑料は200万円を別途、支払ってもらう。

 

以上のようでよろしいかと考えます。

 

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質問者: 返答済み 4 年 前.
ありがとうございます。

大変よくわかりました。

お支払いをしたいのですが、どうしたらよろしいでしょうか?
専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.

承諾済みですので、これで支払われます。ありがとうございました。

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質問者: 返答済み 4 年 前.
本日、17:00に不動産事務所に行きました。

結論から連絡します。

新築に関する土地・住宅・諸費用など(2,150万円)について
不動産業者は1円も出さない。すべて私の負担でおこなうように言われました。

重大事項告知義務違反に ついては、200万円の迷惑料を支払うのだから
それ以外はいくらかかっても、不動産業者に責任はないといわれました。

それで納得できなければ、契約時の金額および増設した費用などに迷惑料(200万円)を含めた金額を返還するので、よそに行ってくれないかと言われました。


不動産業者の主張は正しいのでしょうか?


※これまでの損害については200万円で水に流し、今後2度と同様の嫌がらせを隣人に
受けた場合、即刻退去してもらう旨の念書を、関係者および私たち同席の許で確約してもらうしかないのでしょうか?
専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.

代替地の総額は1700万円+諸費用ではないようですね。代替の条件は諸費用を別にすると1700万円-1500万円=200万円の差額で代替土地と建物を取得すると理解していたのですが、よろしいのでしょうか。この場合ですと200万円の差額をどれくらいまで縮小できるかの話となりますが、諸費用込みで2,150万円となると差額が大きくなってきますので、代替物件というよりは買い換え物件といったほうがよいでしょう。

業者は県不動産指導課の指摘に従い、白紙解約の上、迷惑料200万円を支払うことに同意しているので、この点では業者の主張は納得できると思います。

代替え物件の購入価額と現住物件価額の差が少ない物件を再度探すか、迷惑料200万円で、現住地に留まるかの判断になるかと思います。

現住地に留まり「隣人に嫌がらせを受けた場合、即刻退去してもらう旨の念書」に隣人が同意するとは思われませんので、隣人の嫌がらせが続くようであれば、簡易裁判所に調停の提訴をし、裁判所を介在した方がよいと思います。

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