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houmu
houmu, 行政書士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 905
経験:  行政書士 知的財産修士 2級FP技能士
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1995年に父が死去した際に、現在私が居住しているマンションを兄と二人で相続しました。 兄はこれ以前に親族から土地

解決済みの質問:

1995年に父が死去した際に、現在私が居住しているマンションを兄と二人で相続しまし た。
兄はこれ以前に親族から土地を相続しており、父が残したマンションは私のものとすべきとの考えで、私がこのマンションに移り住む事は当然であるとしていました。その後、ある事情から、このマンションの私の相続を放棄して、所有権を兄一人のものとしましたが、かかる固定資産税は私が支払っております。ここに来て兄からマンションの所有権を100%私のものとする様、アクションを取るよう言われています。いつ何時何が起こるかわからないので、早い内に私に権利を返したいと言ってくれています。法律的にはどのような手続きを取るべきでしょうか?アドバイスをお願いいたします。また、実際にかかる税金不動産取得税額はどの程度でしょうか。因みに最近の同一物件に販売実績価格は6700万円です。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  houmu 返答済み 4 年 前.
民法上は、遺産分割協議のやり直しは可能です。
しかし、残念ながら税法上は原則として認められていません。このため、強迫や詐欺
などで遺産分割協議書に印鑑をおしてしまったような場合は別として、正常な話し合い
のもとで遺産分割協議が行われ、成立した以上は、これをやり直す場合には多額の
贈与税が課税されることになります。この点、考慮外であったのであれば、これを
踏まえた上で、再考される必要があるかとおもいます。

必要となるのは大きく、
・贈与税
・登録免許税(名義変更にかかる税金)
・不動産取得税
・手続きを依頼する場合の、税理士、司法書士費用
と、なります。

相続税の計算のもとになる価格は、土地と建物にわけてそれぞれ行います。
建物部分については、固定資産税評価額を用いることになっており、毎年届く、
固定資産税の通知書に記載されていますし、お手元にないようでしたら、市役所にて
確認可能です。
土地の評価については、国税庁が定める路線価をもとに、納税者が計算しなければ
ならないのですが、土地の形状にあわせた計算があり、複雑なため、専門家にご依頼
いただかないと難しいかと思います。
(例えば、同じエリアの同じ広さの土地であっても、鉛筆みたいに長細い土地だと
正方形の土地より使いづらいですから、評価額は低くなる、といった計算をしなければ
いけません。)

目安としては、課税の基礎となる評価額は、相場より低めとなるのが一般的ですので、
仮に6000万円だとします。

贈与税は、10%~50%まで段階的に税率が上がります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm (国税庁)

JAが簡単な試算サイトを提供していますので、ご紹介しておきます。
http://www.jabankosaka.or.jp/pb/pb/sim/input-zouyo.asp

仮に6000万円だとすると、2720万円となります。

上記とは別に、名義変更のための登録免許税が2%、不動産取得税は4%
(今月中であれば、特例で3%)となっていますので、6000万円だとすれば、
合計360万円(または300万円)と、別途専門家に手続きを依頼される場合には
その依頼費用が必要になります。

(登録免許税・不動産取得税については、土地・建物両方について、固定
資産税評価額をもとに計算します。)
質問者: 返答済み 4 年 前.
ご回答ありがとうございました。贈与税がそこまで高額になるとは予想しておりませんでした。残念ながら所有権の譲渡は諦めようと思います。兄や私が存命中は良いのですが、一方が亡くなった場合はマンションの居住権(私的ではありますが。。)さえも不確かなものに成りかねません。そこで素人考えですが、自分が死去した後はマンションを弟(私)に遺贈するとの遺言状を作成して公正証書化すれば良いのでは思っていますがどうでしょうか?
専門家:  houmu 返答済み 4 年 前.
そうですね、遺言による遺贈であれば、相続税の対象となります。遺産総額によっては非課税の可能性もありますし、課税されるとしても贈与税よりも安くなる可能性が高いでしょう。

ただし、相続の発生するのは将来の話ですし、税法は頻繁に改正されますので、注意は必要ですね。
houmu, 行政書士
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