JustAnswer のしくみ:
  • 専門家に質問
    知識豊富な専門家があらゆる質問にお答えするために常に待機しています。
  • 専門家が丁寧に対応
    E メールやサイト内オンラインメッセージなど、さまざまな手段で回答を通知。
    必要に応じてフォローアップの質問をすることもできます。
  • 満足度 100% 保証
    専門家からの回答を確認し評価をすることで、支払うかどうかを決めます。
bengoshimailmeに今すぐ質問する
bengoshimailme
bengoshimailme, 弁護士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 818
経験:  できるだけ分かり易くお答えします。
60911264
ここに 不動産・宅地取引・登記 に関する質問を入力してください。
bengoshimailmeがオンラインで質問受付中

私は住宅を新築しようとしていた矢先にリストラ宣告をされ、 本サイトの社会保険労務士の方からアドバイスをいただいて きまして、お陰様で会社からは会社都合ということにして もらう

解決済みの質問:

私は住宅を新築しようとしていた矢先にリストラ宣告をされ、
本サイトの社会保険労務士の方からアドバイスをいただいて
きまして、お陰様で会社からは会社都合ということにして
もらうことができました。

 今日はその後の次の問題 としまして、住宅の契約の解約を
不動産業者さんにお願いしたところ違約金の発生を告げられて
おりまして、そのことについてご相談させていただけます
でしょうか。

【背景と問題】
 土地売買に関する契約書にサインした事後、宅地の不動産業者
さんの指定するハウスメーカ以外を使いたい為に、

・指定以外のハウスメーカを使うことを許可する
・指定ハウスメーカよりも着工を3カ月遅らせること

という内容の変更合意書が追加で作成され、それにサインしてあり
ました。また、土地の売買契約手付金として90万支払ってあります。

 売買契約書には、

・売買の不履行があった場合には、違約金(10%で184万円)が発生する
・「ローン特約」の有効期限は11月末(ローン特約有効期限内で
あれば、今回のようなリストラ等の事態が発生した場合には、無償
で解約できる)また、金融機関審査中にローン特約期限が経過した
場合には、本売買契約は自動的に解除となる


と記載が元々あります。 

それ自体は承諾したのですが、不動産業者さんは、着工遅れに
伴うローン特約有効期限の変更等、連動して発生する変更事項には
変更合意書に盛り込んでおられませんでした。 (これは、私も
気が付かなかったとは言え、 不動産業者さんが見落としておられた
ことと思います) 

 そのため、着工遅れに伴うローン特約有効期限の延長については、
特に合意も何もなされていない状況でした。 単に、「着工は3/20
以降、土地の引き渡しは2/1以降」とだけ合意した形になります。

 ただ、契約書の特約期限通りにローン申請を行うと、私の場合
着工が3カ月遅れのため、ローンの有効期限が切れ再審査になって
しまうため、ローンの承認をいつまでに取ればいいのか不動産業者
さんに聞いたところ、「あなたの場合には、1月末までにローンの
本審査を済ませてください」とのFAXをいただいておりました。
そこで、その期限内にローンの審査をしようと思っていた矢先、
リストラ勧告にあい銀行に相談したところローンが通らない
事態になり、ローン特約での契約の白紙撤回を求めた次第です。


 ですが、不動産業者さんに「会社都合での退職合意書」を見せた
後、今日、違約金について業者さんの社内でいったんの結論が出た
ということでそれを聞いてきたところ、
「184万円とまでは要求しませんが、手付金分の90万円を支払って
いただくということで折り合いを付けませんか?」とのことでした。
また、不動産業者さんの弁護士さんの言い分としては、「契約書の
ローン特約期限は過ぎており今回はローン特約は適用できない」との
見解とのことでした。

【お尋ねしたいこと】
 法的には、ローン特約有効期限の変更合意を交わしていない状況
なので、「違約金の要求は無効であり手付金を返還して欲しい」の
ですが、もし争うことになった場合、私の有利・不利はいかがな
ものでしょうか? また、その際の弁護士さんにお支払いする費用
はどれ位かかるものでしょうか? この費用が90万円よりもお安い
ようであれば、弁護士さんにお願いして幾らかなりとも違約金を
取り戻せれば、と思っております。 

以上、長文で申し訳ありませんが、アドバイスをどうぞ宜しく
お願いいたします。
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  bengoshimailme 返答済み 5 年 前.
弁護士のbengoshimailmeです。はじめまして。ご質問の文面から窺える事情に基づき,回答致します。回答には細心の注意を払っておりますが,できるだけ早く回答しようともしているため,単なる法律用語などは,説明なく用いる場合もあります。ご存じない専門用語は,Googleなどで検索なさって下さい。

本件のローン特約の有効期限は,当初の着工期限を前提としたもので,着工期限を延長する合意があった以上 は,それに当然付随することが社会通念上相当とみられる本契約における各期限も,当然に延長されたとみるべきであり,契約書上ローン特約の有効期限が当初のままになっていたからといって,それを希貨とする違約金の請求をすることは,信義則に反する。よって,着工期限の延長期間分と同じ期間内にローン特約にいう事由が発生した場合には特約通り本件売買契約は自動的に解除されるとみるべきで,着工期限の延長に合意した不動産業者は,買主に対して,違約金の請求をすることはできない。
ローン特約の趣旨は,買主がローン審査を通過してローンを適用して購入金にあてることを前提としている以上,買主に帰責性ない事由によりローン審査を通過しない場合は,自動的に売買契約が解除されることとして買主の保護を図る趣旨(及びそれにより売主にも不利益が生じないようにする趣旨)であるところ,本件においては,売主たる不動産業者のいう期限内にローン審査を受けようとした買主に,ローン特約にいう自動解除事由が発生した,という点からも,ローン特約の本来的状況と同じであり,買主に帰責させるような違約金を発生させる理由がない。


という説明をすれば,これに反論できる弁護士はあまりいないと思いますよ。
質問者: 返答済み 5 年 前.

ご回答下さいまして、大変ありがとうございました。以下に、2,3お尋ねさせていただけますでしょうか。

 

 「基本的には、買主に帰責性があるか無いかが問題であって、売主が新たな買主を探すため等の余分なコストで損害を被るか否かが問題ではない」という理解で合っているでしょうか?

 

「ローン特約というのは、買主にも売主にも不利益が生じないようにするという趣旨」ということに関しては、「売主の不利益も考慮してあげる必要があるから、手付金を全額返還するのではなく、金額の折り合いを付けるということが妥当では?」という反論はされないものでしょうか?

 

以上、済みませんがアドバイスをいただけましたら幸いです。

 

本件で、業者さんとのやりとりをこれ以降、弁護士さんにお願いするとしたら、費用はどれ位かかるものでしょうか? 

専門家:  bengoshimailme 返答済み 5 年 前.
>「基本的には、買主に帰責性があるか無いかが問題であって、売主が新たな買主を探すため等の余分なコストで損害を被るか否かが問題ではない」 という理解で合っているでしょうか?
 →あっています。

>「ローン特約というのは、買主にも売主にも不利益が生じないようにするという趣旨」ということに関しては、「売主の不利益も考慮してあげる必要があるから、手付金を全額返還するのではなく、金額の折り合いを付けるということが妥当では?」という反論はされないものでしょうか?
 →買主が,ローンを組めないのに契約を解消できないとすれば,売買契約は有効にもかかわらず,売主は代金の支払を結局は受けられなくなるのだから,「ひいては」売主にも損害が生じることになるでしょう。そういう意味で,買主を保護するとともに,ひいては,売主の不利益を防ぐ趣旨で入れるのがローン特約でしょうよ,という意味です。なので,そのような反論には,「ローン特約の趣旨の理解が不十分ですね」と言ってあげればよいと思いますよ。

>本件で、業者さんとのやりとりをこれ以降、弁護士さんにお願いするとしたら、費用はどれ位かかるものでしょうか? 
 →弁護士によって異なりますが,事件の性質からみて10〜20万円くらいだろうと思います。それ以上だと弁護士に依頼するメリットはないと思われます。
専門家:  bengoshimailme 返答済み 5 年 前.
追加です。

最初の回答にも書きましたが,

>ただ、契約書の特約期限通りにローン申請を行うと、私 の場合
>着工が3カ月遅れのため、ローンの有効期限が切れ再審査になって
>しまうため、ローンの承認をいつまでに取ればいいのか不動産業者
>さんに聞いたところ、「あなたの場合には、1月末までにローンの
>本審査を済ませてください」とのFAXをいただいておりました。
>そこで、その期限内にローンの審査をしようと思っていた矢先、

との事情がありますので,【売主の言った期限内】にローン審査を通そうとしたけど,通らなかった
ということなんだから,特約が適用されてしかるべき事案でしょ,
ということも重要なのです。
専門家:  bengoshimailme 返答済み 5 年 前.
それと,事情変更の原則
というのも相手への反論に使えますよ。

事情変更の原則については検索して調べてみてください。
質問者: 返答済み 5 年 前.

追加のアドバイスをありがとうございました。 

 

明日、話し合いが予定されています。いただいたアドバイスを基に、

議論させていただきます。 その結果を受けて、またご相談させて

いただければと思いますので、済みませんがどうぞ宜しくお願い

いたします。

質問者: 返答済み 5 年 前.

1つ、お尋ねさせていただけますでしょうか。

 

不動産業者さんが、着工遅れの合意書作成時に、

それに連動してローン特約期限の延長をしなかったことは

(その時は気付かなかったとしても)

責任を問うことはできないのでしょうか? あるいは、

売主側の落ち度として、自治体の関係機関等から

処分を受けるということは無いのでしょうか? 

 

売主からしてみれば、ローン特約期限の延長を怠った

ことが、「ラッキーだった」と思えるであろうことが、非常に

理不尽な状況のように思えます。

 

話合いの場で、その延長を怠ったことを追及するとしたら、

どのような根拠で、どのような言い方ができるでしょうか? 

 

済みませんが、アドバイスをいただけましたら幸いです。

どうぞ宜しくお願いいたします。

質問者: 返答済み 5 年 前.

1つ、お尋ねさせていただけますでしょうか。

 

不動産業者さんが、着工遅れの合意書作成時に、

それに連動してローン特約期限の延長をしなかったことは

(その時は気付かなかったとしても)

責任を問うことはできないのでしょうか? あるいは、

売主側の落ち度として、自治体の関係機関等から

処分を受けるということは無いのでしょうか? 

 

売主からしてみれば、ローン特約期限の延長を怠った

ことが、「ラッキーだった」と思えるであろうことが、非常に

理不尽な状況のように思えます。

 

話合いの場で、その延長を怠ったことを追及するとしたら、

どのような根拠で、どのような言い方ができるでしょうか? 

 

済みませんが、アドバイスをいただけましたら幸いです。

どうぞ宜しくお願いいたします。

専門家:  bengoshimailme 返答済み 5 年 前.
いちばん最初の回答に書きました,以下の部分が,今回のご質問への答です。
私は最初からこのことについてもお答えしています。そのような重要なことを落とすわけないではないですか。
ご自分で口頭でおっしゃるのは難しいでしょうから,最初の回答のとおり文書にして内容証明を送って下さい。あなたご自身で話し合いの場で法律的なことを主張なさるのは困難だろうと思いますし,たとえ主張したとしても,相手も法律に詳しくなければ,このようにスルーされてしまいます。

「本件のローン特約の有効期限は,当初の着工期限を前提としたもので,着工期限を延長する合意があった以上 は,それに当然付随することが社会通念上相当とみられる本契約における各期限も,当然に延長されたとみるべきであり,契約書上ローン特約の有効期限が当初のままになっていたからといって,それを希貨とする違約金の請求をすることは,信義則に反する。よって,着工期限の延長期間分と同じ期間内にローン特約にいう事由が発生した場合には特約通り本件売買契約は自動的に解除されるとみるべきで,着工期限の延長に合意した不動産業者は,買主に対して,違約金の請求をすることはできない。」

「奇貨とする」というのは,あなたの言葉でいえば,「延長を怠ったことが、『ラッキーだった』と思えるであろうこと」です。別の言葉でいうなら「ラッキーと思ってそれを利用する」という意味です。
そして,「非常に理不尽」ということを,上記文章では信義則違反というふうに表現しています。

-------
次に,「明日、話し合いが予定されています。いただいたアドバイスを基に、議論させていただきます。 その結果を受けて、またご相談させていただければと思いますので、済みませんがどうぞ宜しくお願いいたします」

とのことなのですが,当サイトでは,質問なさった際の回答に満足された場合にどのようにするかということはユーザー規約等に書かれているとおりです。
回答をお読みになって,それを前提として別のご質問をなさる場合は,最初の回答を受け入れたということなので,しかるべくご対応お願いします。当サイトは,一つの質問に対する回答の料金が設定されているのでして,抱えている問題が無事に解決するまでサポートするということを目的としているわけでは必ずしもありません。流動する事実関係の中でその都度発生する問題に関するご質問は,回答を承諾された上で新しい質問として投稿なさって下さい。よろしくお願いします。
bengoshimailmeをはじめその他名の不動産・宅地取引・登記カテゴリの専門家が質問受付中
質問者: 返答済み 5 年 前.

ご回答をありがとうございます。

 

最初のアドバイスのことは、いちおう承知しているつもりです。

「信義則に反する」ということ以上に明確な、自治体監督機関からの

処分等のような、不動産業者さんにとって分かりやすいプレッシャー

みたいなものがもしあればお教えいただればと思ったということです。

 

私と同様、不動産業者さんも法律に詳しくはないように思っていますが、

双方の弁護士が出てくるという状況になる前に、不動産業者さんに分かる

ようなプレッシャーをかけて、それで譲歩が引き出せるようであれば

それがベターだと望んだ次第です。

 

いずれにせよ、もちろん承諾はさせていただきます。どのタイミングで

承諾するか難しい面は感じておりましたが、遅くなり失礼しました。

専門家:  bengoshimailme 返答済み 5 年 前.
ローン特約は,法律や条例等による要請ではありませんので,行政機関による監督の埒外の問題と考えます。あれば最初に書いていますが,残念ながらありません。
相手の弁護士の見解として相手から,手付分で,といわれたとのことですから,あなたの口頭による交渉によってこれ以上譲歩を引き出すのは難しいと思いますよ。
bengoshimailmeをはじめその他名の不動産・宅地取引・登記カテゴリの専門家が質問受付中

不動産・宅地取引・登記 についての関連する質問