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pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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お忙しいところ、不勉強な質問ばかりで申し訳ないのですが、いくつか教えて下さい。 都内にマンションの1部屋を所有

解決済みの質問:

お忙しいところ、不勉強な質問ばかりで申し訳ないのですが、いくつか教えて下さい。

都内にマンションの1部屋を所有しており、都市銀行で住宅ローンを組んでいます。
2年前に 、結婚して出産するのを機に、主人の家に引っ越す事になりました。
そこで、不動産会社に頼んで、賃貸に出す事にしたのですが、
銀行には、名字と住所が変わる申請をした時に、
マンションには兄弟が暮らすということにしてしまいました。
そして、2年経った今、地震等の心配もあり、そのマンションの部屋を売却しようかと考えるようになったのですが、
賃貸に出してしまっていた事などは問題になってきてしまうのでしょか。
ちなみに去年、不動産収入があると考え、現在育児休暇中の仕事とは別に、確定申告をして
24000円を納める手続きをしてしまいました。

そして現在、委託した不動産屋と賃貸契約をしている借り主の方の更新期間は、今年の7月末になるのですが、更新を断って、不動産屋との契約も解除することは可能なのでしょうか。


また、それらの事がクリアになって、マンションの部屋が売れたとして、
その後にどんな税金がかかってくるのでしょうか?
例えば今払っている固定資産税等は、売却が完了した次の年度まで支払うのでしょうか?

住民税などの金額がとても高くなってきてしまうとも聞いたのですが、
長い期間、金額が上がってしまうのですか?

長々と申し訳ありませんが、答えを聞かせて頂けたら幸いです。
宜しくお願いいたします。

東京都在住 ウエハラ
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.

不動産の売却は譲渡所得があれば課税されますが、その所有期間によって税額が異なります。

譲渡した年の1月1日現在での所有期間が5年以下ですと短期譲渡、また所有期間が5年超ですと長期譲渡となります。

長期譲渡の場合は課税長期譲渡所得金額×20%(所得税15%住民税5%)

短期譲渡の場合は課税短期譲渡所得金額×39%(所得税30%住民税9)です。

譲渡所得が発生した場合に居住用財産であれば3000万円の特別控除がありますが、これは居住の用に供されなくなった日から以後3年を経過する日の属する年末までの間に譲渡されたものでないと適用されません。 詳しくは税理士か税務署でご確認ください。

7月末に更新を拒絶したいとのことですが、貸し主から賃貸借契約を解約したい場合は6ヶ月以上前に通知する必要があります。また、通常の賃貸借契約の場合は貸し主に正当理由がないと更新を拒絶することはなかなか難しいので、更新が継続される場合は、賃貸中のままオーナーチェンジ物件として売却することになると思います。

売却した場合の固定資産税の扱いですが、通常は売却して買い主に所有権の移転登記・引き渡しをした時点の日をもって、その年の固定資産税額を日割りで売り主の分と買い主の負担分に案分精算します。次の年の1月1日には所有権が買い主の名義となっていますので、あなたには以後課税されません。

質問者: 返答済み 4 年 前.

丁寧に回答を頂きまして、ありがとうございました。

 

ちなみに、特別控除というのは、

その部屋を賃貸に出して、賃貸契約をして、3年を経過すると、

全く適用されずに、課税譲渡所得がかかってしまうという事ですか?  

 

たとえば、3年経過して、

ローンが残り3000万円あるとして、3500万円でマンションを売る事ができたとすると、

500万円に課税されて、その年の税金は

長期譲渡所得だと100万円になるという事なのでしょうか?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

質問者: 返答済み 4 年 前.

丁寧に回答を頂きまして、ありがとうございました。

 

ちなみに、特別控除というのは、

その部屋を賃貸に出して、賃貸契約をして、3年を経過すると、

全く適用されずに、課税譲渡所得がかかってしまうという事ですか?  

 

たとえば、3年経過して、

ローンが残り3000万円あるとして、3500万円でマンションを売る事ができたとすると、

500万円に課税されて、その年の税金は

長期譲渡所得だと100万円になるという事なのでしょうか?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.

居住用財産の3000万円の特別控除は住まなくなった日から以後3年を経過する日の属する年の年末までに譲渡されるものに適用されますので、それを過ぎますと、この特別控除は受けることはできません。賃貸用に供した場合でも同じです。

課税譲渡所得金額の算式は

譲渡価額-取得費(購入価格+購入にかかった費用)-譲渡費用-特別控除=課税譲渡所得金額となります。ローンの残債額を引いた金額ではありませんので、購入時の契約書で確認してください。

そして、不動産の所有期間により短期譲渡か長期譲渡の税率が適用されます。

居住用財産の譲渡に際しては、所有期間が10年を超えている場合は、買い換えの特例の適用も選択できます。また、軽減税率の適用もあります。詳細については税務署に問い合わせをしてみてください。

pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
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