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pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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初めまして。 姉の家の件相談相談です。 20数年前、姉は自分で家を建てたのですが土地は父親名義でした。 数

質問者の質問

初めまして。

姉の家の件相談相談です。
20数年前、姉は自分で家を建てたのですが土地は父親名義でし た。
数年前、生前贈与で全ての土地を兄に贈与したのですがその時姉が住んでる土地も
兄に名義を変えてしまいました。
昨年、その父が他界してしまい兄貴が姉に立ち退きを要求しております。
私(弟)としては折角20数年住み慣れた家を出て行かせるのも可哀想でありません。
因みに有効ではないと思いますが生前父が姉に「死んだら姉が住んでる土地を姉に名義変更するように」
と遺言状なるものを書いています。
兄弟仲良く老後を過ごしたいものですから何か良い解決法がありましたら宜しくお願いします。
                                           56歳 家族思いの末っ子
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.

建物はお姉様が建てたということですから、建物の所有名義はお姉様になっているのではないでしょうか。そうだとすると、借地借家法10条により借地権の効力があり、土地に借地権の登記がなくとも第三者に対抗できます。お兄様が立ち退きを要求しても立ち退く必要はありませんし、どうしても立ち退きをしてもらいたいならば、借地権をお兄様が買い取らなければなりません。

土地は数年前にお兄様に贈与しているのですから、お父様名義の財産を分け与えることができませんので「死んだら姉が住んでる土地を姉に名義変更するように」という遺言は成立しません。ただし、遺産相続においてお姉様の相続分が法定相続とした場合の遺留分より少ない場合は、遺留分にくいこむような贈与を取り返すこともできます。この場合は、遺贈分を取り返した後、なお不足する場合に贈与されたものを取り返すこともできます。

pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
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経験: 工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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専門家:  AE 返答済み 4 年 前.

親子間での土地使用ですので、ほぼ確実に賃料のやりとりがない使用貸借契約(ただで土地を使わせてあげるという約束)です。

借地借家法の保護を受ける借地権とは建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいうのであり、使用貸借は含まないのでpote888先生の回答にある「借地借家法10条により・・・」とのくだりは誤りです。

pote888先生が責任を持って、改めて正確な回答をされることを望みます。

専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.

確かに借地借家法は適用対象にはならないようです。訂正致します。

ただし、お兄様はお父様の生前の「死んだら姉が住んでる土地を姉に名義変更するように」という、土地を贈与した時のお父様の意向を無視して、お姉様に立ち退きを要求しているのですから、弁護士を立ててお姉様分の土地を取り戻し、登記のやり直しはできると思います。従って、要求どおりに立ち退く必要はありません。また建物の買い取りの請求もできます。

専門家:  AE 返答済み 4 年 前.

>土地は数年前にお兄様に贈与しているのですから、お父様名義の財産を分け与えることができませんので「死んだら姉が住んでる土地を姉に名義変更するように」という遺言は成立しません。

 

とご自身で言いながら、「土地を取り戻し、登記のやり直しはできる」とお考えになるのはどのような法律の根拠に基づくのでしょうか。

建物の買取請求ができる、とのお答えも何ら根拠が無いように思います。

専門家:  AE 返答済み 4 年 前.

pote888先生からは回答の訂正をしていただけないようです。

誤りの指摘をした責任がありますので、わたしから代わりに訂正いたします。

この回答にご承諾いただく必要はありません。

 


まず初めに申し上げますが、姉が兄の要求のままに、直ちに立退く必要はないのです。

 

お書きいただいた事情からすると、20数年前、姉が家を建てた際に父との間で建物の所有を目的とする使用貸借契約(土地をタダで使わせる約束)が結ばれたということになりますので、その契約に基づいて土地を使用する権限があるという主張をすることができます。

この使用貸借契約では、契約期間を定めた場合にはその期間は契約を解除できず、期間を定めなくとも目的を定めた場合には、その目的に従い使用収益をするのに足りる期間が経過するまで、貸主は返還を請求できません。
建物所有を目的としたのであれば、建物が老朽化するまでというのが1つの判断材料になります。

 

ただし、この使用貸借契約というのはあくまで貸主の好意と双方の信頼関係に基づいて無償で使用を認めるという契約ですので、借主の権利は非常に弱いものです。建物の買取を請求する権利もありません。
兄が住むところやお金に困っていない、その土地を使用するあてもないといった事情があれば姉の権利が認められる方に有利に働く一方、贈与により当事者が変わったことは契約の解除を認める方へ有利に働きますし、今後争いになり信頼関係が失われた場合には、やはり契約の解除が認められることになりますので、もし兄が裁判を起こしてでも争うとなった場合、姉には分が悪いかもしれません。


以上が法律のお話ですが、ご親族間の問題ですので法律で杓子定規に解決することは難しいです。
姉にも一定の権利があること、遺言としては効力がありませんが、姉に土地を使わせたいという父の遺志もあることなども再度伝えたうえで、もう一度ご兄弟でお話し合いになってください。
使用を認める代わりに賃料を支払うといった提案をするのも選択肢の1つです。

 


土地家屋調査士は法律の専門家ではなく、また権利の登記の専門家でもありませんので、このような質問に回答することは規約違反だとpote888先生には何度もご注意申し上げているのですが・・・・・・。
まして、いい加減な知識で誤った回答をするなど論外です。

 

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