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pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
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現在、道路面と1.5mほど地盤面と差のある(道路が下)分譲地に自宅を新築中なのですが、隣の敷地に建築主より、建物の一

質問者の質問

現在、道路面と1.5mほど地盤面と差のある(道路が下)分譲地に自宅を新築中なのですが、隣の敷地に建築主より、建物の一部が、境界から50cmの民法に違反しているから対応せよといわれていま す。

その部分というのは、RC造の地下躯体と一体で造成した、道路に面した土留め塀(道路より高さ2.5m)なのですが、お隣の言い分としては、建物とつながっているからその塀も建物一部であるというのです。しかしその指摘部分は、実質的に土留めを兼ねた塀であり、建物ではないので民法には違反しないというのがこちらの考えです(道路面より1.5m分の土留めに必要な高さに関しては塀と理解されています、地盤面より上の部分が気に入らないようです)。

現在、直接隣人とわたしは話をしておらず、ハウスメーカーと隣人がやり取りしています。相手の主張は一貫しており、「建物とつながっているから建物だ。建物でないならその論証をせよ」です。こちらが、塀と何度言ってもこの文言を繰り返すそうです。個人的にはその理論が通るならば、軒も階段も花壇も建物とつながっているので建物になるじゃないかと思いますが、現時点では、隣人関係を考え反論は避けてもらっています。

となると論点は、その地盤面より上の部分が建物なのか塀なのかということになると思います。ハウスメーカーの担当設計士が申すには、一体になっているかどうかは関係なく、実質的な役割として塀なので、建物ではないと言っていまし、客観的に見ても塀なのです。もし法的な解釈や『建物』の定義があれば教えてください。また、塀である論証はどのようにすればよいのでしょうか?隣人と仲良くするのはあきらめ、近隣の家をみても敷地いっぱいにゲートや塀を作っているのはごく一般的なので、出来るだけ早くあきらめていただきたいと考えています。

ちなみに、行政の無料弁護士相談で写真や図面持参で相談しましたが、その弁護士いわく、明らかに塀であり、こんなケースでもめることはない。きっと過去に判例もないでしょうとのことでした。対策を聞く前に時間切れになってしまいましたが。

隣地は、道路面より5mほど地盤を切りだして駐車スペースを設けた建築をしており、わがやは地盤面そのままの設計です。隣人の心情としては、掘り込んだ敷地からみると我が家の塀に圧迫感を感じるため、気に食わないのだと思います。土地種は第一種低層・準防火地域です。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.

建物とは、屋根及び周壁又はこれに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものをいいます。(不動産登記法規則111条)

すなわち建物と認められるには

1、屋根及び周壁などの外気を分断するものを有すること

2、土地に定着したものであること

3、その目的とする用途に供しうる状態にあること

4、補足として独立して取引の対象となりうるものであること

以上が建物の定義です。

従って、屋根及び周壁のない塀は建物と一体に構築されたものであっても、それは構造物であって建物と認定されません。

建物の表示登記の際にも、床面積に参入されませんので、隣地境界から50㎝離さなければならないものは建物本体のみです。

質問者: 返答済み 4 年 前.
ご回答ありがとうございます。

ご回答にある、不動産登記法規則111条というのは、民法に記載されている『建物』のことと考えよろしいでしょうか?

また、建物本体の仕上げ壁は50cm以上離れていても、柱や梁が50cmを切っていたら違反になるのでしょうか?問題にしている部分を、建物の梁や柱とも見てとれると言っていましたので・・・。
専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.

不動産登記法規則111条は建物の定義を明示したものです。民法に記載されている「建物」

の定義を示すものです。

建物はハウスメーカーの設計者が建築確認を申請し、役所の許可を得たものではないのでしょうか。建築確認済で設計どおりに施工しているのであれば問題ないと思います。

質問者: 返答済み 4 年 前.
建物の定義に使える旨了解いたしました。

>また、建物本体の仕上げ壁は50cm以上離れていても、柱や梁が50cmを切っていたら違反になるのでしょうか?問題にしている部分を、建物の梁や柱とも見てとれると言っていましたので・・・。

上記に関してはどのような見解でしょうか?
専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.

現地を見ていないので、状況がよく把握できませんが、建物の柱や梁は建物の一部ですので、壁面後退距離は柱の面からの距離になると思います。

壁面後退の規制は都市計画用途地域内の第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域の場合は、民法上の壁面後退距離に優先してその距離を1mから1.5mと定めているところもあります。役所の建築課で再確認されてみてはいかがでしょうか。

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質問者: 返答済み 4 年 前.
都市計画はないようです。もろもろありがとうございました。

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