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bengoshimailme, 弁護士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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Makoto narita 様 松尾 (前回の続きでお送りしようとしたのですがうまくワードファイルが添付

解決済みの質問:

Makoto narita 様

松尾

(前回の続きでお送りしようとしたのですがうまくワードファイルが添付できず送れません。新しいチャンネルでお送りします。)

新年おめでとうございます。本年もどうぞ宜しくお願い致します。
大変遅くなり失礼致しました。ああでもないこうでもないと随分考えまして時間がかかって済みません。

ご質問
平成24年1月5日
本件土地問題:既にお報せしました様に私(以下私、当方、又はM家と称します)が郷里に所有する土地:S市SD町506番地1の一部(以下該当地と称します)の土地取得時効要求問題で、該当地を相手側2名(YT氏:母親、KM氏:娘)が自分の土地と称して、YK氏(YT氏の夫でKM氏の父親:既に故人)からの相続承認または取得時効の援用と所有権名義移転を要求しています。上記相手側2人と平成22年12月24日から直接話し合いを始めましたが纏まらず、相手側は代理人(弁護士)を立て、平成23年5月20日付内容証明書簡にて上記要求をして来ました。現在私はその代理人との間で手紙による意見交換を進めていましたが、平成23年11月9日付書簡(普通郵便)にて訴訟を提起する旨通告して来ました。しかし、現時点では未だ訴訟は提起しておりません。
これまでの経緯及び本件の現状について下記ご説明致します。
第1章 これまでの経緯
(1)H15年10月29日、母が亡くなったため、私の郷里にある該当地を含む母名義2筆の土地を私が相続した。
(2)H22年6月頃、相手側が口頭で郷里の該当地近辺の家に嫁いで居住している私の姉に対し、姉の家へ通じる里道からの入り口(私の所有地):拡幅されていない里道との接続箇所で該当地東側直近部、の所有権を主張したとの事。若し、相手側が言う主張が通れば家に入れなくなるのでその旨姉より私へ連絡があり、その時は私が多忙で時間が取れずしばらく間をおいて:
(3)H22年9月頃私が郷里へ帰り現地確認したが、その時、該当地に私や母に隠秘して不法に設置してあるカーポートとその下にある違法駐車中の車2台を発見した。
(4)H22年11月11日SD町に在る上記該当地を含む母名義の2筆の土地を法務局にて私名義へ所有権移転登記した。
(5)父が昭和20年2月に戦死した際、当時は未だ旧憲法時代だったので、わたしが家督を相続したため、母は松尾家の土地については私が成人してからは長男である私にのみ相談していたので、姉が該当地と母が所有していた(現在は私所有)土地の以前からの詳細事情を知らず相手側から惑わされて該当地を相手側所有の土地と勘違いし、駐車場として借り駐車料を払っている事を聞き、私がその土地は昔から我が家の土地:506番地1の一部、なので駐車料を相手側に支払う必要は無い旨説明した。姉は騙されたと知って憤慨し、私と相談の上、平成22年11月よりその支払いを停止した。その後、相手側は第3回目簡易書留書簡(平成23年7月15日付)により『貴方の親族は20年以上も前から駐車料を依頼者(相手側)に支払ってきております』と書いて私の姉が該当地を相手側の土地と認めていたと主張していますが、当方は相手側が私や母に隠秘してこの事を私達に報せず、従って私達はこの事を全く知らずにいました。また、姉は『相手側が契約書を作らなかったのではっきりとは記憶していないが20年よりはるかに短かかったと思う』という意見である。私としてはこの件は私達は全く承知しておらず、同時に姉は第3者なので、姉の駐車料誤支払いの件は本件問題については無関係と考えています。
(6)改めて、姉の依頼により、月極め駐車場賃貸契約を私と姉との間で平成23年11月11日締結し姉は引き続き自分の車を毎日該当地に駐車している。
(7)該当地に一時駐車場を必要とする別の第3者との間で一時駐車(毎回3時間以内)の低額年間賃貸契約も締結している。
(8)この土地の公共性を考え配達車等の短時間一時停車場、車のUターン場所として近隣住民の方々へ無償 で供用且つ共用している。(以前の口頭での使用貸借契約は、契約相手の近隣住民代表者が一昨年亡くなったので終了した。現在は正式契約迄の暫定使用貸借と考えている:今回の様な問題が起こるのを防ぐため良く検討し、追って当方の主体性に基づく、必要ならば、正式文書による近隣住民の方々との無償共同使用貸借契約を締結する予定)
(9)また、私が車で帰郷した際は私の自家用駐車場として使用している。
(10)H22年12月24日から約4ヶ月間相手側と妨害物撤去等について直接話し合いを行ったが纏まらなかった。
(11)H23年5月20日付内容証明書簡にて相手側が代理人(弁護士)を立て該当地の取得時効援用、所有権移転登記等を要求して来た。
(12)その後現在迄、当方から3通、相手側から4通の書簡を交換しており、その当方書簡の中で毎回相手側に対し相手側要求拒否を通告し、妨害物(カーポート)の撤去を要求している。
(13)最後の相手側代理人書簡(4通目)は平成23年11月9日付普通郵便にて、『近日中に訴訟を提起する』、との通告だったが、未だ訴訟は提起していない。
第2章 該当地及び本件の現状
2-1該当地の現状
私なりの判断ですが、現在該当地全体を相手側から当方が取り戻し、強固な所有の意志のもとに占有し、所有者として主体性を持って使用しているので、取得時効の自然中断の状況ではないか、と考えています。理由は下記の通り:
(1) 本書の第1章(9)項に既述のように私が車で帰郷する時は毎回、該当地に自家用車を駐車し、自家用駐車場として使用している。
(2) 第1章(8)項に既述の様に当家の主体性において、近隣住民の方々と配達車等の一時駐車場や車のUターン場所として共同使用している。(暫定的使用貸借:これは一種の代理占有と考えていますが、いかがでしょうか。)
(3) 本書の第1章(5)項、(6)項に既述の様に、現在私と姉の間で駐車場賃貸契約を締結し姉は該当地に自分の車を毎日駐車している事。
(4) また第1章(7)項に既述している様に他の第3者とも一時駐車場の使用に関して、短時間(3時間以内)駐車のための低額年間賃貸契約を結んでいる。
(5) 該当地の一部に障害物(カーポート)が不法設置してあり、その下に車2台が違法駐車中:障害物は再三撤去を要求中、車は1両日中に撤去要求の予定、状況次第で実力行使について問題なければ障害物、車の両方共実力行使の予定

上記私の理解(取得時効の自然中断の状況)が正しいかどうか、間違っていましたらその点をご教示頂けないでしょうか。

2-2当方と相手側書簡交換の現状

(1) 最初の内容証明書簡(本年5月20日付)で相手側が要求して来た下記3項目についてその要求の根拠が全く無い事を当方が、確認したため相手側に対し、全面的に拒否する事を伝えている。
相手側要求事項:
ア) 元々YK氏が所有し使用していた土地であるとの理由付けで、相手側がYK氏から相続する事の当方の受諾
イ) 若し仮にM家の土地であったとしても相手側とYK氏が20年以上所有の意志を持って占有し、使用してきているので取得時効が完成しており、時効援用を表明する。
ウ) 所有権登記名義の当方から相手側への移転要求

(2) 上記相手側要求を当方は全て拒否している。
その根拠は下記のとおり:
ア)相手の主張する自作農創設特別措置法適用の時代に農林省より払い下げを受けた土地の地図上の番地と実際の番地が食い違っていたのでM家の土地とYK氏所有の土地が入れ替わっていた、との相手側主張は、法務局にある新旧登記簿謄本、新旧地図、土地売買記録(土地台帳)を調査しても、該当土地に関してはその様な事実は全く存在しない事を確認したからである。母の生前にも類似の要求が記述してある文書の提示により相手側親族のYK氏から私に対してあったが、私の母にその記載内容の真偽を尋ねたところ、その記載内容を否定して、その書類に母は印鑑を押さなかった。
イ)同様に該当地のYK氏による占有のYT氏とKM氏への承継はYK氏の占有事実並びに法的に有効な証拠や明確な根拠が全くないので在りえないと考えている。またYT氏とKM氏の占有も私や母にその事を相手側が隠秘していたため私達が知りえなかった事以外は、その占有・使用の事実や法的に有効で明確な証拠も全くない。
ウ)私が該当地全体を強固な所有の意志を持って占有し*主体性を持って使用している。私や母に隠秘して不法設置しているカーポートは違法行為なので当方の主体性において撤去を要求している、が撤去しない。どうしても、撤去しなければ、あと1~2回内容証明書簡により撤去を要求し、状況を診た上で、アドバイス頂いた実力行使を検討しようと思いますが、如何でしょうか。
上記*主体性の意味は姉や別の第3者が私と契約して賃貸使用している駐車場(代理占有部分)、近隣住民の方々に供用並びに共用しているUターン場所や配達車などの一時駐車場(暫定的無償使用貸借部分)当方の自家用駐車場、を含むという意味で主体性の言葉を使用しています。これはこの考え方でよろしいでしょうか。
エ)車2台の不法駐車については違法行為なので車の保管場所に関して、警察に情報開示を依頼したが、非公開情報なので公開出来ないとの回答があった。相手側へ情報開示と車の撤去を内容証明書簡によって要求し、若し聞かない場合はお勧め頂いた実力行使を、状況を診た上で実行したい、と思います。
オ)民法165条

以上の様な考え方で問題無いでしょうか。

第3章 ご質問事項
下記に関して御教示下さい。
(1) 先ず、前記既述部分でお尋ねしている事への御教示をお願い致します。

(2) 本書第1章(3)項に既述の様に該当地の一部に妨害物(カーポート)が無断で私や母に隠秘して設置してあり、当方からその撤去を計3回:一回は内容証明書簡、2回は簡易書き留にて要求していますが、撤去しません。また車2台もそのカーポートの下に駐車しています。車の所有者は平成23年6月に調査の結果、相手側の1人、KM氏(軽自動車):平成18年11月30日同車登録、とその配偶者(普通車)平成11年9月22日同車登録という事が判明しました。しかし、車の正式な保管場所を知るため警察に情報開示を求めましたが、開示出来ないとの事です。この車撤去の件は実力行使による解決を勧めて頂きましたが、私もご意見に大賛成なのですが、残念ながら法律アマチュアですので、心配し過ぎかも知れませんが自救行為禁止の原則が気になります。刑事問題とはならないでしょうか。当方が撤去する前に警察に事情を話し、意見を聞く必要はないでしょうか。

(3) 最初の相手側内容証明による書簡(平成23年5月20日付)以来、先方から4通、当方から3通の書簡を交換しましたがまだ先方は裁判を提起しません。相手側の該当地時効取得の起算点を推測すると:

ア)506番地1当方最新分筆(506番地6) :平成3年1月23日
イ)506番地1当方最新所有権移転登記(同上):平成4年1月24日
ウ)KM氏が現在地へ新築転居時点       :平成5年8月17日
エ)カーポート設置時点        :ウ)項時点以降(詳細不明)
オ)KM氏車保管場所登録(推測)   :**平成18年11月30日
カ)KM氏親族車保管場所登録(推測) :**平成11年9月22日
**これらの年月日は不明のため車の登録年月日と同じと推測しました。また、警察での感触ではKM氏車の保管場所は該当地で、KM氏親族は町境の里道を挟んで直近北側のYZ町に在る自宅の模様です

私としては、相手側の該当地時効取得の起算点として可能性の最も高いのは、ウ)項:KM氏が現在地へ新築転居時点、だと考えていますが、いかがでしょうか。現時点で、上記時効起算点を仮定した場合、最も適当な対応方法はやはりお勧め頂いた実力行使でしょうか。これも推測ですが、未だ裁判を相手側が提起しない理由は訴状に付ける有効な書証が揃わ
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  bengoshimailme 返答済み 5 年 前.
明けましておめでとうございます。
少しお時間を頂戴できますでしょうか。明日午前中には一応のご回答をいたしますね。
それでは少々お待ちください。
bengoshimailmeをはじめその他名の不動産・宅地取引・登記カテゴリの専門家が質問受付中
専門家:  bengoshimailme 返答済み 5 年 前.
回答致します。回答しやすいものからさせて下さい。

1.相手がお姉様から駐車場代をとっていた事実ですが,お姉様は所有者で はなく第三者であることは確かですが,彼らはこれにより自主占有(所有の意思をもって占有すること)という時効取得の要件の1つを立証することが可能になります。しかしながら,それが20年前から,またはそれ以上前に始まっていないといけません。お姉様が彼らとの間で賃貸借契約をしていたのは何年間か覚えておいででないとのことですが,その間に乗っていた車を思い出せないか訊いてみて欲しいです。たとえば,お姉様がクラウン→ローレル→レクサスと乗り継いできていたとして,クラウンの時には借りていた記憶があるとして,クラウンに乗っていたのは○年前だ,とか。

2.近隣の方との関係(第一章(8))は,代理占有を立証するための事実として使えますね。それがいつからかにより,相手の時効主張を潰せますね。

3.カーポートの撤去要求は,時効中断の事実になり得ますが,それがいつの時点になされたかによりますね(上記2と同様)。20年経過前からそうしていたことが必要です。

とりあえずアップロードしますが,まだぜんぜん書けませんので,今日いっぱいお時間ちょうだいしたく存じます。申し訳ありません。少しずつ書かせて下さい。
詳細なご説明ありがとうございました。
検討しやすいです。
bengoshimailmeをはじめその他名の不動産・宅地取引・登記カテゴリの専門家が質問受付中
専門家:  bengoshimailme 返答済み 5 年 前.
4.ご質問最後の部分の(4),お姉様との間の賃貸借契約書は見せない方が良いと思われます。あなたは平成23年の11月より契約したことになっていますが,契約していたというならばもっと前からお姉様との間では賃貸借契約を結んでいたことにした方が良いのですが,いずれにしても,実の姉との間で契約するというのは不自然ですので,この契約書の存在はこのままでは逆に不利になりかねません。
専門家:  bengoshimailme 返答済み 5 年 前.
5.ご質問最後の部分の(3),起算点につき同感です。平成11年9月22日登録の自動車が置かれていることから,少なくともこの時点,と思われますので,平成21年〜22年くらいに時効完成,と相手は考えているのでしょう。
相手が訴訟を提起しない理由について,(a)相手は起算点を証明するための証拠を有していない可能性があるということかなと思われます。今から遡って20年,またはそれ以前のある時点での自主占有を証明できる証拠がないのではないだろうかと想像します。また(b)公図上で土地の部分を特定できないことも理由かも知れませんね。ただ,境界確定の訴えを考えてみると,地図上で特定できないことがそれほど意味があるかどうかは,今のところ悩みます。土地家屋調査士の先生に伺ってみたいと思っています。
bengoshimailmeをはじめその他名の不動産・宅地取引・登記カテゴリの専門家が質問受付中
専門家:  bengoshimailme 返答済み 5 年 前.
ご質問の各項目にお答えしようと考えており,土地家屋調査士の先生にこの件について相談してみたところ,抜本的な解決を教えていただきました。

「時効完成後の第三者」という確立した最高裁判例があります。

最判昭36.7.20民集15巻7号1903頁です。

そこで,今回の相手方に時効が完成しているとすれば,時効完成後に登記名義を旧所有者から譲り受けた第三者には,登記なくして時効による所有権取得を主張できないことになりますから,この相手方が訴えを提起してくる前に,この土地の登記をお姉様に移転しておかれるとよいというわけです。登記移転後,お姉様からこの相手方に妨害排除請求をすれば良いのではないか,ということです。
おそらく,土地の全部となると税金が高くなるでしょうから,該当部分を含む部分のみ分筆してお姉様に登記移転なさってはいかがでしょう?

先ほど教えて下さった先生は,
http://www.justanswer.com/profile.aspx?PF=61446608
です。具体的な手続などのご質問等は,こちらの先生にこの窓から質問なさって良いのではないかと思います。

なお,時効が完成していないとすれば,この話は成り立たず,相手方は登記なくして登記名義を有する新所有者のお姉様に取得時効を主張できることになるの ですが,そのためにも,移転後,直ちに妨害排除請求し,それでも応じない場合は,自救行為として車のレッカー移動,カーポートの撤去などを行っても構わないのではないかと思います。(妨害排除請求で勝訴すれば,執行として可能ですので,自力救済禁止を気になさらなくても大丈夫だろうと思いますが。私は,この程度の自救行為は許されるべきと思いますし,レッカー移動等した後に,掛かった費用の請求をすることは,所有権の内容に含まれている気がするのですけれど)
質問者: 返答済み 5 年 前.
相手側は当初から取得時効20年を要求しており該当地に対し10年の時効を要求する根拠は相手側は持っていませんから時効完成は無いと考えています。ですからご提案の案は検討するつもりはありません。
専門家:  bengoshimailme 返答済み 5 年 前.
20年の取得時効でも同じですよ。
どのような方法をとられるのも自由です。提案した方法を採用されないこともあなたの自由です。

なぜこの案を提案したかというと,あなたが相手の時効完成はないとお考えか否かにかかわらず,相手が時効完成を裁判で主張し,立証に成功すれば,あなたの所有権は失われるところ,相手がどのような証拠を有しているか,どの時点での占有開始を立証可能な証拠を有しているかが,本件ではいまいち不明だか らです。万が一,相手が立証できるだけの証拠を有していた場合に備えて,「時効完成後の第三者」の法理を使うことが合理的と考えるのが専門家です。登記を移転しておけば,仮に相手が19年前に占有開始した証拠を有しており時効が現時点では完成していなかったとしても,移転登記後に妨害排除請求を行うことにより,時効は中断されますので,相手が時効完成させることは今後20年後まで不可能ということになります。

これが,現段階で相手の時効取得を妨げるための方法として私が考える最良かつ私に考えつく唯一の方法です。今,相手が訴訟を提起しない理由ははっきりしないので,時効が完成している(証拠を有している)可能性も,弁護士としては考慮すべきと考えます。相手の考える占有の開始時というものが,こちらからは分からないのがネックです。

質問者: 返答済み 5 年 前.

ご親切なお心を感謝致します。

私としましては最初に御提案頂きました案が最もこの件には適していると思われますので、その方向で努力したいと、考えております。ご支援有り難うございます。
質問者: 返答済み 5 年 前.

ご親切なお心を感謝致します。

私としましては最初に御提案頂きました案が最もこの件には適していると思われますので、その方向で努力したいと、考えております。ご支援有り難うございます。
質問者: 返答済み 5 年 前.

ご親切なお心を感謝致します。

私としましては最初に御提案頂きました案が最もこの件には適していると思われますので、その方向で努力したいと、考えております。ご支援有り難うございます。




専門家:  bengoshimailme 返答済み 5 年 前.
そうねのですね。それはそれで間違いではないと思います。
現段階で取得時効が未完成だとすれば,相手の占有を排除するのが最も早い解決です。
自力救済禁止を気になさっていますが,不法に駐車している自動車について警察に通報すること,その上で何も対処されない場合にレッカー移動すること,さらにカーポートの無断設置について当事者に異議を申し入れると同時に警察に不動産侵奪罪の被害届を出し,警察が行動しない場合にカーポート自体の損傷のできるだけ小さい方法で設置場所から少しでも移動させること,
という方法で,時効完成を妨げることができると思われます。

「主体性」というのは法律用語では「自主占有」といいます。所有の意思を持って,という意味です。所有の意思の有無は内心ではなく客観的に判断されるので,「所有者でないとできないような行動」とお考えになればよいです。例えば,既になさっているように,他人に自己の名前で賃貸するとか,使用を許可するといった行為です。
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専門家:  bengoshimailme 返答済み 5 年 前.
6.お姉様の,相手方との間の駐車場の賃貸借契約ですが,これ自体は口頭でなされた契約だとのことですが,お支払いはどのようになさっていたのでしょうか?現金で手渡し,封筒に入れて日付や名前「駐車場代」など書いて手渡し,それとも銀行振込?現金手渡し以外ですと,相手にも証拠が残っている可能性がありますね。お姉様の記憶では20年よりもずっと最近の話だとのことですが,いつの時点からの証拠を相手が持っているか分からないところが,本件でいまいち迷わしいところです。
(もちろん,お姉様との間の賃貸借契約で影響するのは,あなたに対する時効取得の要件のうちの相手方の「自主占有」すなわち所有の意思をもって占有を開始したこと,の間接事実にすぎませんが,一定の重要性はあります)

7.第2章2−1にお書きになっている事項,これは,時効中断となるべき事情だというあなたのご理解で正しいと思います。相手に現段階で時効期間が経過していない限り,これらは重要な事実ですね。

8.自動車の保管場所登録を調べられなかったとのことですが,自動車登録の年月日をお調べになったのはさすがですね。そして,相手配偶者の車の平11年登録という点から,少なくともこの時点を起算点とすると考えられている点も,妥当であると思います(ですが,だからこそ,時効が完成してしまっているのではと不安になる要素ではあるのですが)。

9.「相手の主張する自作農創設特別措置法適用の時代に農林省より払い下げを受けた土地の地図上の番地と実際の番地が食い違っていたのでM家の土地とYK氏所有の土地が入れ替わっていた、との相手側主張は、法務局にある新旧登記簿謄本、新旧地図、土地売買記録(土地台帳)を調査しても、該当土地に関してはその様な事実は全く存在しない事を確認した」
との部分ですが,この相手方のような主張をしてくる人というのが実際にいるので本当に困りものです。実際に,農地改革の時と,昔の国土調査の際の地図,公図の過誤というのは事実起きていて,私の身内にもこれに苦しめられた者がいるのですが(この過誤を訂正することがとんでもなく難しく,最高裁まで争った結果は,相手側弁護士の無理な控訴・上告と裁判官の適当 な采配によってめちゃくちゃなものになってしまっていますが。裁判官は,「だいたい国の調査が間違っていて昔の公図が誤りだろう」とは思いながら,どういうわけか,中途半端に相手方当事者の保護も図ろうとしたものですから,とんでもなく複雑な権利関係が確定してしまいました。その時私は弁護士になる前でしたが,国の過誤を争うのはあまりに消耗戦だからと,それこそ自分の土地について時効取得を主張するよう弁護士にいってくれと指示しておいたのですが,その弁護士も無能で中途半端な主張だったためにひどい結果になってしまったという苦い思い出があります。ですので,今回の事件,相手方による時効取得の事案ではありますが,なんとなく親近感を持つ事件です。最初からシンプルに時効取得だけ主張していれば,弁護士費用で300万円も使わずに済んだのに,という苦い思い出も伴いつつですが)。

10.以上で,今回のご質問の各項目に,順序は悪いですが一応すべてお答えしたかと思います。前回まででほぼ完了と考えておりましたが,今日になり,細かい点を発見したため,記しておいた次第です。

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