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AE
AE, 行政書士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
満足したユーザー: 748
経験:  民事法務専門
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不動産の一括賃貸契約についての相談も大丈夫でしょうか。

質問者の質問

不動産の一括賃貸契約についての相談も大丈夫でしょうか。
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  AE 返答済み 5 年 前.

こんにちは。司法書士のshihouと申します。

早めにリフレッシュ工事を行ったにもかかわらず、会社の方針との理由で再契約を断られてしまったのでは、ご納得がいかないのも無理の無いことと思います。

 

ですが、法律に基づく回答としては、質問者様が再契約を望まれても相手住宅メーカーがそれを望まない場合には再契約を強制することはできません、ということになります。
おそらく契約書は双方の合意があれば再契約できるとの記載であり、リフレッシュ工事などを行えば必ず再契約するという条件にはなっていないと思いますので、双方とも再契約するかしないかを自由に決定することができるのが原則です。

 

契約書に記載がなくともメーカー側からリフレッシュ工事などを行えば再契約するとの条件の提示があり、それに従い工事を行ったという事情なのであれば再契約や損害賠償を求めることが可能ですが、相手が争うのであればそのような条件の提示があったことの客観的な証拠が必要になります。

 

一括賃貸借を事業として扱っている業者は多数ありますので、他の業者との契約を検討するのが良いでしょう。
一括ではなく、通常の賃貸借で管理を委託する方法に切り替えることも選択肢の一つです。

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質問者: 返答済み 5 年 前.
・詳しい説明をお願いたします。
 契約書の文を一応書き出しますね。
 第18条(再契約)
 ①本契約が契約期間満了により終了した場合、甲・乙間で新たに家賃等の賃貸条件を協  議 し、再契約をすることができるものとします。
 ②再契約の期間は、5年を限度とし以降5年ごとに更新することができるものとしま   す。 ただし、家賃等の賃貸条件の改定は、第6条にさだめたとおりとし ます。この  場合、当初 の契約が10年以内に終了したときは、第9条に定めるリフレッシュ工  事の実施を再契約 の条件とします。
 ③リフレッシュ工事が終了した日から5年を経過したときは、第9条に定めるリフレッ  シ ュ工事を実施することを再契約の条件とし、以降の更新の際も同様とします。
 ④甲および乙の間で再契約に至らなかった場合でも、甲は賃貸管理業務を乙に委託する  ことができるものとします。この場合、甲は乙と一般賃貸管理委託契約を結ぶものと  します。

私は、素人なので再契約をスムーズのするためにもと思い、
質問者: 返答済み 5 年 前.
・詳しい説明をお願いたします。
 契約書の文を一応書き出しますね。
 第18条 (再契約)
 ①本契約が契約期間満了により終了した場合、甲・乙間で新たに家賃等の賃貸条件を協  議 し、再契約をすることができるものとします。
 ②再契約の期間は、5年を限度とし以降5年ごとに更新することができるものとしま   す。 ただし、家賃等の賃貸条件の改定は、第6条にさだめたとおりとします。この  場合、当初 の契約が10年以内に終了したときは、第9条に定めるリフレッシュ工  事の実施を再契約 の条件とします。
 ③リフレッシュ工事が終了した日から5年を経過したときは、第9条に定めるリフレッ  シ ュ工事を実施することを再契約の条件とし、以降の更新の際も同様とします。
 ④甲および乙の間で再契約に至らなかった場合でも、甲は賃貸管理業務を乙に委託する  ことができるものとします。この場合、甲は乙と一般賃貸管理委託契約を結ぶものと  します。

 私は、素人なので再契約をスムーズのするためにもと思い、屋根・外壁のリフレッシュ 工事行い、インターホンを白黒からカラーに変えたりしました。アパートは鹿児島県に あり、私は現在東京に住んでいるため一括賃貸借契約はわずらわしさがなく助かってい ました。近くだったらまた違うのかもしれませんが。
  契約が無理だとしたら、切り替えるしか仕方ないのかもしれませんが。いっそのこと売却したいくらいです。ただ売却すると、安く買いたたかれるかもしれないし、税金もかかるだろうと考えると考えるとどちらが得なのかなと考えてしまいます。

 お手数掛けますが、再度ご返事お願いたします。
 よろしくお願いいたします。
専門家:  AE 返答済み 5 年 前.

ご承諾ありがとうございました。

この回答は前回の補足になりますので、ご承諾は不要です。

 

お書きいただいた契約の内容をざっくりとまとめると「一定の場合には質問者様がリフレッシュ工事をしなければ再契約しません」という内容です。
再契約のためにリフレッシュ工事を要求されることはありますが、リフレッシュ工事を行えば再契約しますという内容ではないですね。

 

第18条①は「再契約できる」とありますので、前述のとおり再契約するかどうかは双方それぞれが自由に決めることになります。

②には再契約の際は契約期間の上限が5年になりそれ以降の契約更新も5年ごとになること、最初の契約が10年以内に終了したときはリフレッシュ工事を行わなければ再契約できないということを定めています。今回は10年の契約期間満了の場合ですので、後半のリフレッシュ工事に関する部分は関係ありません。

③前回のリフレッシュ工事から5年が経過した後に再契約をする場合には、改めてリフレッシュ工事を行わなければ再契約できませんという内容です。

④再契約しない場合でも、双方で合意できれば通常の管理を任せる契約はできます、という内容です。

 

今回、相手の住宅メーカーと再契約が進む前に気を利かせてリフレッシュ工事行ったことは少し勇み足だったかも知れませんが、工事したことは無駄になりませんのでお気を落とさずとも良いと思います。

通常の管理委託契約を結び賃貸を続ける場合でも、売却する場合でも、リフレッシュ工事をされたことは有利に働きます。
どちらにするか迷っていらっしゃるとのことですが、一括賃貸契約を望むのであれば他の会社との契約も検討されると良いでしょうし、良い条件のところが見つからなければ半年~1年程度の契約期間で通常の管理委託契約を結んでみて、思うように収益が上がらなかったり面倒な部分が出てきた場合には売却に向けて行動されてはいかがでしょうか。

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