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bengoshimailme, 弁護士
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
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専門学校を設立した祖母の遺産として母がその学園の土地の一部を相続しましたが、昨年母が亡くなり、私とすぐ上の姉とで、1

解決済みの質問:

専門学校を設立した祖母の遺産として母がその学園の土地の一部を相続しましたが、昨年母が亡くなり、私とすぐ上の姉とで、1/2ずつ相続しました。その土地の地上部は現在校舎が建っており、税 金対策だと思いますが、学園に期限付きで無償貸与しています。最近になって学園側から買取りの話が出てきましたが、借地権割合で路線価の50パーセントの金額を提示されました。無償貸借でも借地権割合は適用されるのでしょうか?期限まであと10年あり、正直それまで学園が存続出来るか非常に危ない経営状態だ、今ならこの金額で買い取れる、と言われているのですが、そんな苦しい状態でなぜ、買い取れるのか逆に不思議に思っています。学園は法人で、行政指導が入るとの事ですが、今後の学園の方向転換に土地をすべて学園のものにしておきたいということでしょうか。無償貸借期限が切れた時点で、市価で売買することは可能ですか。
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 不動産・宅地取引・登記
専門家:  bengoshimailme 返答済み 5 年 前.
弁護士です。はじめま して。

1.無償で貸すことを使用貸借といいますが,使用貸借の期間が満了後に,その土地の売買をすることができるか,について。
使用貸借では,賃貸借とは異なり,無料で貸しているために,期間満了後更新が原則とはされておらず,
理論的には,使用貸借契約関係が終了します。
しかしながら,現実にその土地に建物が建てられており,使われている場合に,使用貸借契約終了に基づく建物収去土地明渡請求ができるかというと,それができても,実際に収去明け渡しをさせることは困難です。通常,収去にも費用が掛かり,お金がない債務者にこれを実行させることは不可能だからです。
そして本件では,その土地建物が学園として使われているとのこと。経営状態が良くないと聞いていたとしても,その学園が存続しなくなるとは限らず,そうすると,公益的な法人の一種である専門学校を強制的に立ち退かせるのは難しいでしょう。
また,土地上に学校が存続したまま売買の対象となるかといえば,今度はその学校の経営状態が問題とされ,それが思わしくないとすれば,土地の収益性の観点から,買い手がつくかどうかは難しいと思います。

2.使用貸借でも借地権割合が適用されるか,について。
この点,実際の使用貸借における借地権(土地を使う権利)の価額の評価については争いがあるようですが,
税法上は使用貸借においては賃料が存在しないため,借地権の評価はゼロとされます。
それゆえ,借地権割合として路線価の50%と評価して取引の対象となることもありますが,(おそらく)法律上は
その権利自体の価額はゼロです。
しかし,本件の場合,この土地の所有権を譲渡するかどうかが問題となっていて,かつ,買主は使用貸借の借主ですよね。借主は,現在のところ,土地を無償で借りていることができる以上,土地を使う権利自体を問題とするというのは理解できないですね(無償であって現在のところ収益性がないわけですから。学園がその権利を第三者に譲渡するなら別ですが)。
ということは,これは,学園が土地を買い取りたいが,値段をフルに払うか,割り引かせるかという,価格交渉の一環として,借地の借主から所有者への買取の申し出に準じて,持ち出してきている話に過ぎないのではないでしょうか?
そうだとすれば,路線価の50%というのは,要するに,現状でも地主といえども自由に土地を処分する(売る)ことは難しいわけだから,借地権の場合に準じて,割り引いて売ってくれませんか,という申し出だと考えられます。
そうだとすると,この申し出を価格交渉のスタートラインとして,将来の使用貸借期間終了後の売買の容易さなどを勘案しつつ,どこまで市価ないし路線価その他の価格に近いところで妥協できるかということになるでしょう。
経営状態の話にかかわらず,今ならこの価格で買い取ることができる,というのであれば,その価格での支払が可能なことは間違いないでしょうから,あなたの妥協できる価格まで交渉なさってみると良いのではないでしょうか。
10年土地を遊ばせておく(無償で貸し続ける)ことを,どれだけの機会損失と捉えて,現在価値としてその価格に反映させるか,ということだと思います。
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